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Kostenbeteiligung von Wohnungseigentümern in einer Gemeinschaft

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 21.02.2013

Frage:

Es handelt sich um ein 4-Familien-Wohnhaus. Die Teilung erfolgte wie folgt:
Wohnung EG Miteigentum 258/1000 }Eigentümer A{
verbunden mit Sonder-Eigentum Keller Nr. 1 im UG,
verbunden mit Sonder-Eigentum Doppelparker 3+4 in der Tiefgarage, 2/1000

Wohnung I. OG Miteigentum 258/1000 }Eigentümer B{
verbunden mit Sonder-Eigentum Keller Nr. 2 im UG,
verbunden mit Sonder-Eigentum Garagenplatz 1, 2/1000

Wohnung II. OG Miteigentum 258/1000 Eigentümer C{
verbunden mit Sonder-Eigentum Keller Nr. 3 im UG,
verbunden mit Sonder-Eigentum Doppelparker 5 in der Tiefgarage 2/1000

Wohnung DG Miteigentum 218/1000 }Eigentümer D{
verbunden mit Sonder-Eigentum Keller Nr. 4 im UG,
verbunden mit Sonder-Eigentum Doppelparker 6 in der Tiefgarage 2/1000

Die Eigentümer A, C und D belegen die Doppelparker 3-6 in der Tiefgarage,
C hat zusästzlich Garagenplatz 2, Eigentümer B hat Garagenplatz 1.
Da die Doppelparker selten oder nie gereinigt wurden, hat sich Rost
angesetzt. Der Hersteller, der per Wartungsauftrag die Anlage jährlich wartet,
möchte die Doppelparker ersetzen (pro Parker ca. 4000 - 6000 €)!
Ebenso wurde auch in Erwägung gezogen, die Parker von einem Maler abstrahlen
und entrosten zu lassen. Dann mit mehrschichtiger Zinkbeschichtung versehen
( ca. 6500 € insgesamt für alle Parker).
Die Frage ist, ob Eigentümer B, der keinen Parker besitzt und nur seinen
Garagenabstellplatz hat, sich an den Kosten der Ersetzung bzw. Sanierung der
Doppelparker beteiligen muss?
Müssen die 3 Besitzer des Sondereigentums Doppelparker 3-6 sich die Kosten
teilen?
Ich würde Ihnen gerner noch zum besseren Verständnis einige Seiten des
Vertrags kopiert und einen Grundriss des UG zusenden?
Wie ist die rechtliche Lage des Eigentümers B?

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Antwort:

Ich bedanke mich für die Übersendung der Bauskizze der Parklifter. Dieser ist für meine Begriffe deutlich zu entnehmen, daß diese Doppelparker keine Gebäudebestandteile sind, sondern es sich um Einbauten handelt. Da Sie im Sondereigentum einzelner Eigentümer stehen ist zur Beurteilung der Rechtslage auf § 14 WEG abzustellen, dort Ziffer 1. Die Vorschrift lautet:

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:
• 1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so in Stand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;
• 2. für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäude-teile überlässt;
• 3. Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nummer 1, 2 zulässigen Gebrauch beruhen;
• 4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.
Wie Sie der Vorschrift entnehmen können ist jeder Eigentümer – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – verpflichtet, die im Sondereigentum Teile so instand zu halten, dass dies die anderen Eigentümer nicht beeinträchtigt. Mit dieser Pflicht haben die anderen Eigentümer die tätige Sorge sich um ihr Sondereigentum zu kümmern. Auch wenn das Gesetz nur von Instandhaltung spricht, kann dies auch Instandsetzungsmaßnahmen bedeuten. Sie haben berichtet, dass diese Lifter jahrelang vernachlässigt wurden. Eine einmalige Wartung im Jahr hat mit Instandhaltung nichts zu tun. Die Anlage ist auch zu pflegen. Der Inhaber eines Sondereigentums darf jedoch dieses nur soweit vernachlässigen, dass den anderen Miteigentümern kein Schaden entsteht. Da die Sondereigentümer hier die Pflege vernachlässigt haben, müssen sie alleine für die Instandsetzung aufkommen.
Diese Rechtslage hindert jedoch die anderen Eigentümer oder den Verwalter nicht einen entsprechenden Antrag wegen besonderer Aufwendungen § 22 Weg auf der Eigentümerversammlung zu stellen. Dieser wird wirksam wenn er einstimmig gefasst wird. Er lautet in Ab-satz 1: 1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.
Einstimmig bedeutet die auf der Versammlung Anwesenden müssen einstimmig beschlossen haben. Es bedeutet gerade nicht die Zustimmung jedes einzelnen Wohnungseigentümers. Auch Enthaltungen werden wie abwesende Wohnungseigentümer gewertet nach der Rechtssprechung des BGH. Es ist daher erforderlich auf der Versammlung anwesend zu sein und dagegen zu stimmen. Falls der Beschluss als zustandegekommen protokolliert wird, ist innerhalb eines Monats Anfechtungsklage zu erheben und diese innerhalb zweier Monate jeweils nach Beschlussfassung zu begründen.



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