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Klauseln über Schönheitsreparaturen im Mietvertrag


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 19.02.2013

Frage:

Habe da mal eine frage ich will bis Ende des Monats kündigen und zum 31 Mai ausziehen. Ich wohne erst 1 Jahr und 9 Monate in dieser Wohnung. Jetzt meine Frage muss ich bei Auszug die Wohnung malern und das Laminat das ich in der Wohnstube gelegt habe wieder entfernen. Habe ihnen einen Auszug des Mietvertrages mal mit angehangen.

§ 11 Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen

1.Unter Berücksichtigung der in § 3 Ziff. 1 festgesetzten Mietzinshöhe übernimmt der Mieter die Schönheitsraparaturen
während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den SChönheitsreparaturen gehören insbesondere Anstrichebzw.
Tapezieren der Wände und Decken, Reinigung von Teppichböden, Innenanstrich von Türen und Fenstern,
Anstrich von Heizkörpern und Versorgungsleitungen etc.
2. Der Vermieter kann die fäHigen Schönheitsreparaturen bereits während der Laufzeit des Vertrages fordern,
spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle bis zu diesem Zeitpunkt nach den Grad der Abnutzung und
Beschädigung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Instandsetzungen und Schönheitsreparaturen
verlangen. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten:
Für Küchen/Kochnischen, BäderlDuschen und WC alle 3 Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen alle 5
Jahre, für andere Nebenräume alle 7 Jahre.
Endet das Mietverhältnis nach über 5 Jahren Mietdauer, muss der Mieter bei Auszug die Teppichböden neu
ersetzen. Bei kürzerer Mietdauer müssen die Teppichböden bei Auszug fachmännisch gereinigt werden.
Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. ab der letzten während des Vertrages ordnungsgemäß
durchgeführten Schönheitsreparatur.
Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig,
so hat der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen, die eine im Falle des vollen Fristenablaufes bei
Ende des Mietverhältnisses durchzuführende Schönheitsreparatur verursachen würde. Der zu zahlende
Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis der im Fristenplan vorgesehenen vollen Fristen und
des Zeitraums, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten
Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist.
4. Kleine Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter auf eigene Kosten
auszuführen, soweit die Schäden nicht von anderen Vertragspartnern zu vertreten sind. Kleine Instandhaltungen
umfassen nur das Beheben von Schäden bis zu einem Betrag von 75 Euro, im Einzelfall an Teilen der Wohnung,
die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, z.B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas und
Strom, Bedienungselemente für Jalousien und Markisen, Verschlussvorrichtungen und Dichtungen für Fenster,
Türen und Fensterläden, Spiegel, Verglasungen und Beleuchtungskörper, Gebrauchsteile der WC- und Badezimmereinrichtung.
Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von
bis zu 8% der Jahresmiete, höchstens jedoch 200 Euro pro Jahr.

§ 14 Beendigung der Mietzeit
1.Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit besenrein mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. Bezüglich
der Schönheitsreparaturen bei Ende der Mietzeit gilt § 11 des Vertrages.
2. Einrichtungen, mit denen der Mieter die Räume versehen hat, kann er wegnehmen. Der Vermieter kann aber
verlangen, dass die Sachen zurückbleiben, wenn der Vermieter so viel zahlt, wie zur Herstellung einer neuen Einrichtung
erforderlich wäre, abzüglich eines angemessenen Betrages für die Abnutzung.

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Antwort:

Bei dieser Klausel handelt es sich um einen so genannten Fristenplan.
Dazu ist in den letzten Jahren eine umfangreiche Rechtsprechung durch den Bundesgerichtshof ergangen.
Schönheitsreparaturen sind die Beseitigung von Mängeln, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind.

Nach der in § 28 Abs. 4 II. BV bestehenden Definition umfasst der Begriff der Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, der Heizkörper, der Fenster, der Innentüren und der Außentüren von innen.

Die Schönheitsreparaturen sind zu unterscheiden von den Instandhaltungsarbeiten.

Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist eine der Hauptpflichten des Mietvertrages und obliegt gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB grundsätzlich dem Vermieter. Sie kann und wird in den meisten Fällen vertraglich auf den Mieter übertragen. Dabei ist Folgendes zu beachten:

In einem Individualvertrag (d.h. keinem Formularvertrag) kann sich der Mieter grundsätzlich unbegrenzt zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichten. Grenzen ergeben sich aus der Sittenwidrigkeit sowie aus § 134 BGB.

Bei Ihnen liegt aber keine Individualabrede vor. Vielmehr sind die Klauseln formularmäßig getroffen worden. Das ergibt sich aus den angeführten Paragraphen.

Wird die Übernahme der Schönheitsreparaturen in einem Formularvertrag bzw. sonstigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart, so hat die Rechtsprechung die unten dargestellten umfangreichen Vorgaben zur Zulässigkeit einer derartigen Übertragung aufgestellt.

Haben die Mietvertragsparteien die Übertragung der Schönheitsreparaturen sowohl in einem Formularvertrag als auch in einem Individualvertrag geregelt, so wird die Individualvereinbarung nicht von der Unwirksamkeit des Formularvertrages erfasst (BGH 14.01.2009 - VIII ZR 71/08).
Bei Ihnen liegt keine Individualvereinbarung vor. Die Wirksamkeit ist daher am Formularvertrag zu messen.
Bei der Vereinbarung der Klausel in einem Formular-Mietvertrag sind allgemein u.a. folgende Anforderungen zu erfüllen:

Die Klausel darf nicht so ungewöhnlich sein, dass der Mieter nicht mit ihr rechnen brauchte.

Die Klausel darf den Mieter nicht unangemessen benachteiligen.

Ausgehend von der als gesetzliches Leitbild angesehenen Renovierungspflicht des Vermieters unterliegt die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter u.a. folgenden Vorgaben:

Nach dem Urteil BGH 23.06.2004 - VIII ZR 361/03 ist ein starrer Fristenplan (z.B. Streichen der Wände nach drei Jahren) unwirksam, wenn er nicht den Zustand der Räume berücksichtigt, d.h. ein gegen § 307 BGB verstoßender starrer Fristenplan liegt dann nicht vor, wenn der Vermieter bei einem entsprechend guten Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist. Diese Rechtsprechung wurde durch das Urteil BGH 05.04.2006 - VIII ZR 178/05 bestätigt.

Auch die Formulierung "regelmäßig" beinhaltet einen starren Fristenplan (KG Berlin 22.05.2008 - 8 U 205/07).


Die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen mit Beginn des Mietverhältnisses ohne eine gleichzeitige finanzielle Entlastung des Mieters (Zuschuss des Vermieters, mietfreies Wohnen für einen begrenzten Zeitraum) ist unzulässig (BGH 20.10.2004 - VIII ZR 378/03).

Die Verpflichtung zum Ende des Mietverhältnisses ohne eine individuelle Feststellung des Renovierungsbedarfs ist unwirksam (BGH 12.09.2007 - VIII ZR 316/06). Dies gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet war.

Eine Formularklausel, die den Mieter bei dem Ende des Mietverhältnisses zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer "starren" Berechnungsgrundlage verpflichtet, die an einem Fristenplan von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren ausgerichtet ist (starre Quotenklausel), ist unwirksam, da der tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung nicht berücksichtigt wird (BGH 18.10.2006 - VIII ZR 52/06).

Die Pflicht, die Ausführung in "neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten" vorzunehmen, greift unzulässig in den Ermessensspielraum des Mieters bezüglich der Gestaltung seiner Wohnung, also seines intimen Lebensbereichs, ein (BGH 18.06.2008 - VIII ZR 224/07).

Unzulässig ist nach dem Urteil BGH 05.04.2006 - VIII ZR 152/05 die in einem vorformulierten Mietvertrag enthaltende Klausel, nach der der Mieter bei dem Auszug verpflichtet wird, alle angebrachten Tapeten zu entfernen.

Klauseln in Formularmietverträgen über Wohnraum, nach denen die Schönheitsreparatur nur durch einen Fachhandwerker und nicht in Eigenleistung vorgenommen werden darf, sind unwirksam (BGH 09.06.2010 - VIII ZR 294/09).

Gemessen an der obigen Rechtsprechung handelt es sich bei Ihnen um einen starren Fristenplan. Auch die Abgeltungsklausel ist an diesem starren Plan ausgerichtet.
Damit ist diese Klausel in Ihrem Mietvertrag gemessen an der Rechtsprechung des BGH unwirksam.

Ist die Klausel aufgrund des Verstoßes gegen die obigen Anforderungen unwirksam, so entfällt die Pflicht des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gänzlich. Eine geltungserhaltende Reduktion ist nicht möglich. Die Renovierungspflicht obliegt dann wieder dem Vermieter.

Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen ausgeführt, obwohl er aufgrund der Unwirksamkeit der Vertragsklausel dazu nicht verpflichtet gewesen wäre, so bestehen für die Kostenerstattung folgende Anspruchsgrundlagen:

Der Mieter kann Schadensersatz oder Aufwendungsersatz gemäß § 536a BGB verlangen, wenn er den Vermieter zuvor in Verzug gesetzt hat.

Da jedoch ein Mieter, der die Vertragsklausel für wirksam hält, in den meisten Fällen den Vermieter auch nicht in Verzug setzt, scheidet der Anspruch in der Praxis zumeist aus.

Sofern der Vermieter zumindest fahrlässig eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel verwendet, kann der Mieter die Kosten einer ausgeführten Schönheitsreparatur jedoch im Wege der Culpa in contrahendo ersetzt verlangen.

Daneben hat der Mieter einen Anspruch auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB). Da die von den Klägern rechtsgrundlos erbrachte Leistung nicht in Natur herausgegeben werden kann, hat der Vermieter Wertersatz zu leisten. Bei rechtsgrundlos erbrachten Dienst- oder (nicht verkörperten) Werkleistungen bemisst sich der Wert der herauszugebenden Bereicherung grundsätzlich nach dem Wert der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung (BGH 27.05.2009 - VIII ZR 302/07).

Keine Anspruchsgrundlage ist die Geschäftsführung ohne Auftrag (BGH 27.05.2009 - VIII ZR 302/07).

Der BGH hat mit dem Urteil BGH 04.05.2011 - VIII ZR 195/10 zu einer lang umstrittenen Frage Stellung genommen: Der Erstattungsanspruch des Mieters auf Rückzahlung von geleisteten Schönheitsreparaturen, die ohne Kenntnis der Unwirksamkeit vorgenommen wurden, unterfällt der in § 548 BGB geregelten Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses (Miete - Verjährung v. Nebenanspr. a. d. Mietverh.).

Weiter ist zu fragen, wie mit der Klausel zum Einbau des Laminats zu verfahren ist:
Ein Mieter ist zu eigenmächtigen Veränderungen der Mietsache - sofern nichts anderes vereinbart ist - nicht berechtigt.
Veränderungen bedürfen der Zustimmung des Vermieters. Anders ist es, wenn die Maßnahme die Substanz der Mietsache, den Vermieter und Mitmieter nicht beeinträchtigt (Lange ZMR 04, 881, 888). ZB die Verlegung von Teppichböden, die Aufstellung einer Duschkabine oder der Einbau einer Küche sind grds zulässig.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist idR der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen. Der Mieter kann gem § 242 einen Anspruch auf Zustimmung zu Veränderungen haben. Der Mieter von Wohnräumen kann zur Herstellung der Barrierefreiheit ggf die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, § 554a I.

Das bedeutet, dass Sie daher den eingebauten Laminatboden wieder entfernen müssen. Die Klausel gibt nur dem Vermieter das Recht, dass er sich überlegt, ob er den Laminatboden behalten will, weil er den Boden auch in Zukunft nutzen könnte.
In diesem Falle müsste er den Boden Ihnen abkaufen. Wenn nicht, müssen Sie ihn wieder ausbauen. Dabei ist es unerheblich, ob Ihnen der Einbau gestattet worden war oder nicht.



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