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Wohneigentümer baut sich Kaltwasserzähler ein


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 16.02.2013

Frage:

Ich bin bestellter Hausverwalter einer Liegenschaft, in der ich selbst 3 Wohnungen besitze. Die Liegenschaft hatte in 6 von 12 Wohnungen noch keine Kaltwasserzähler. Bisher wurde deshalb einheitlich über den Hauptwasserzähler und die Personenanzahl abgerechnet. Eine WEG-Partei hat sich nun einen Kaltwasserzähler einbauen lassen, und verlangt ab dem 01.07.12 über diesen abgerechnet zu werden.

Meine Fragen lauten:
Ist das ohne Beschluss der WEG möglich. Was, wenn die Mehrheit dagegen ist.
Die Abrechnungsbescheide (Excel-File) müssen von mit umgestellt werden. Was kann ich für den Aufwand von ca. 4h verlangen, und wer muss das bezahlen.

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Antwort:

Die Rechtsgrundlagen hierzu finden sich in § 28 Abs. 3 WEG
Wohngeldansprüche können nicht nur aus dem Beschluss über den Wirtschaftsplan oder eine Sonderumlage, sondern – wie § 28 Abs. 3 WEG zeigt – auch aus der Jahresabrechnung zugunsten der Eigentümergemeinschaft erwachsen. Die Verknüpfung zwischen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung ergibt sich indirekt aus § 29 Abs. 3 WEG, weil es dort heißt, dass der Verwaltungsbeirat »die Abrechnung über den Wirtschaftsplan« prüfen und mit einer Stellungnahme versehen soll. § 28 Abs. 3 WEG selbst enthält zwar ebenfalls den Begriff »Abrechnung«, legt jedoch nur fest, dass der Verwalter – es wird nicht einmal gesagt, ob der neue/aktuelle/amtierende Verwalter oder derjenige gemeint ist, der im betreffenden Wirtschaftsjahr tätig war – nach Ablauf des Kalenderjahres die Abrechnung aufzustellen hat.
§ 28 Abs. 5 WEG begründet die Beschlusskompetenz für einen einfachen Mehrheitsbeschluss über diese (nicht die zum Wirtschaftsplan aus dem davor liegenden Jahr, BGH MDR 2012, 632 [BGH 09.03.2012 - V ZR 147/11]) das abgelaufene Jahr betreffende Jahresabrechnung.

Die Abrechnung muss nicht zwingend ein ganzes Kalenderjahr umfassen.
§ 28 WEG regelt im Kern das Finanz- und Rechnungswesen als wesentliche Aufgabe des WEG-Verwalters. § 28 WEG wird insofern weitgehend Vorrang vor § 16 WEG eingeräumt, der schuldrechtlich im Innenverhältnis die Beteiligung der Wohnungseigentümer an vorhandenen Nutzungen sowie die Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums regelt.

Durch den Beschluss über die Jahresabrechnung soll verbindlich für die aktuellen Eigentümer (BGH ZMR 2012, 284 [BGH 02.12.2011 - V ZR 113/11]) festgestellt werden, wie die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben zwischen den beteiligten Wohnungseigentümern aufzuteilen sind. Die Jahresabrechnung liefert darüber hinaus wichtige Daten für den Wirtschaftsplan des künftigen Wirtschaftsjahres.
Die Jahresabrechnung hat weiter die Funktion der Rechenschaftslegung (vgl. § 666 BGB) für den im fraglichen Zeitraum tätigen Verwalter. Soweit die Jahresabrechnung (fakultativ) einen Vermögensstatus (Muster bei Elzer/Fritsch/Meier § 2 Rn. 160) enthält, informiert sie die Eigentümer auch über die aktuelle finanzielle Situation der Gemeinschaft, bezogen auf das Ende des betreffenden Wirtschaftsjahres. Auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage wird nicht etwa durch den Wirtschaftsplan bestimmt, sondern durch die Jahresabrechnung (vgl. KG ZMR 2005, 221 f. [KG Berlin 07.01.2004 - 24 W 326/01]). Die Rücklage ist keine »Ausgabe« (BGH ZMR 2010, 300 [BGH 04.12.2009 - V ZR 44/09]).
Die Schuldnerstellung für die Erstellung der Jahresabrechnung hängt direkt von der Fälligkeit des Anspruchs der Wohnungseigentümergemeinschaft ab. § 28 Abs. 3 WEG regelt insoweit lediglich, dass die Jahresabrechnung »nach Ablauf des Kalenderjahres« aufzustellen ist. Nach h.M. ist regelmäßig im Wohnungseigentumsrecht binnen drei bis sechs Monaten, d.h. trotz § 16 Abs. 3 WEG nicht analog § 556 Abs. 3 BGB binnen Jahresfrist, die Abrechnung zu erstellen. Dies bedeutet, dass bei einem Verwalterwechsel bis 31.03. des Folgejahres auf jeden Fall der neue Verwalter abrechnen muss, bei einem Verwalterwechsel ab 01.07. des Folgejahres auf jeden Fall der alte Verwalter die Abrechnung zu erstellen hat, während im dazwischen liegenden Quartal eine einheitliche Rechtsmeinung nicht feststellbar ist mit der Folge, dass insoweit ausdrückliche Regelungen in jedem Fall getroffen werden sollten (vgl. Abramenko in Riecke/Schmid WEG § 28 Rn. 61 und 62; Riecke WE 2006, 4).

Die Jahresabrechnung besteht aus der Gesamtabrechnung und den nicht zwingend daraus zu entwickelnden (vgl. BGH ZMR 2012, 372 [BGH 17.02.2012 - V ZR 251/10] mit Anm. Casser/Schultheis) Einzelabrechnungen für die Wohnungseigentümer. Beide Abrechnungen verfolgen unterschiedliche Zwecke. Die Gesamtabrechnung soll dem Eigentümer eine Geldverwendungskontrolle ermöglichen. Durch die Einzelabrechnungen soll festgelegt werden, in welcher Höhe der Einzelne – über die Soll-Zahlungen nach Wirtschaftsplan hinaus – noch eine Abrechnungsspitze zu tragen hat. Im Gegensatz zum Wirtschaftsplan (vgl. BGH ZMR 2005, 547 [BGH 02.06.2005 - V ZB 32/05]) kann die Gesamtabrechnung isoliert beschlossen werden. Dies kommt in der Praxis dann vor, wenn beispielsweise auf der Eigentümerversammlung Fehler in dem Abrechnungsentwurf des Verwalters entdeckt werden, die sich wiederum auf die Einzelabrechnungen auswirken.

Lassen sich bei einer größeren Zahl von Wohnungseigentümern die Einzelabrechnungen nicht ad hoc korrigieren, muss nicht gänzlich von einer Beschlussfassung abgesehen werden, sondern es kann in einem ersten Schritt schon einmal die Gesamtabrechnung beschlossen werden. Nach deren Bestandskraft ist es dann meist nur noch eine Frage der Rechenfertigkeit, um aus der Gesamtabrechnung die korrekten Einzelabrechnungen zu entwickeln. Die Beschlussfassung über die Einzelabrechnungen muss dann allerdings möglichst zeitnah nachfolgen. Eine strengere Auffassung vertritt Jennißen (Die Verwalterabrechnung VII Rn. 390, 403), indem er darauf verweist, dass die Tragweite der Gesamtabrechnung für den einzelnen Wohnungseigentümer nur zu übersehen sei, wenn er auch erfahre, wie hoch seine anteilige Belastung ist. Deshalb hält er es für nicht akzeptabel, zunächst nur über die Gesamtabrechnung abzustimmen (vgl. auch Jennißen § 28 WEG Rn. 128; ders. Verwalterabrechnung VII. Rn. 403).
Die Jahresabrechnung muss eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Nach ständiger Rechtsprechung insbesondere des BayObLG (ZMR 1999, 185; ZMR 2000, 238 f.) ist die Jahresabrechnung keine Gewinn- und Verlustrechnung sowie keine Bilanz, sondern eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, die die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen hat. Eine vollständige Jahresabrechnung muss den Stand der gemeinschaftlichen Konten zu Anfang und zu Ende des Rechnungsjahres mitteilen und schließlich die Entwicklung des Vermögens, insbesondere der Instandhaltungsrücklage darstellen. Zur Buchung der Rücklage vgl. BGH, ZMR 2010, 300 [BGH 04.12.2009 - V ZR 44/09]; vgl. dazu Lang WE 2010 Heft 8, Sonderbeilage; Casser/Schultheis ZMR 2011, 85 ff. und Stadt ZMR 2012, 247 jeweils mit Musterabrechnungen.
Auch wenn § 16 Abs. 3 WEG jetzt auf § 556 Abs. 1 BGB verweist, gelten die mietrechtlichen Abrechnungsprinzipien doch nicht für die Abrechnung nach § 28 WEG.


Bis auf die Positionen »Instandhaltungsrücklage« und »Heiz-/Warmwasserkosten« (vgl. BGH ZMR 2012, 372 mit Anm. Casser/Schultheis) soll die Jahresabrechnung lediglich die tatsächlich eingenommenen und ausgegebenen Gelder ausweisen (OLG Hamm ZWE 2001, 446 m. Anm. Demharter, 416).
Es empfiehlt sich auch bei der Jahresabrechnung, die in § 2 Betriebskostenverordnung genannten rechtlich umlagefähigen Betriebskosten in einer eigenen Rubrik zusammenzufassen, um wenigstens die Umwandlung in eine mietrechtliche Betriebskostenabrechnung zu erleichtern (vgl. Riecke FS Deckert 2002, S. 353 f.), auch wenn Letztere jetzt ebenfalls nach dem Abflussprinzip erstellt werden darf (BGH ZMR 2008, 444 [BGH 20.02.2008 - VIII ZR 49/07]). Ein Abrechnungsmix innerhalb derselben Abrechnung ist allerdings unzulässig (AG Hamburg-Blankenese ZMR 2010, 613; str.).

Ein bestimmter Abrechnungsmodus könnte im Rahmen eines Organisationsbeschlusses festgelegt werden, da § 28 WEG über das »Wie« der Abrechnung keine detaillierteren Angaben enthält und ein Systemwechsel je nach aktuell tätigem Verwalter vermieden werden sollte (vgl. Sütterlin in Deckert ETW Gruppe 4 Stand April 2010, Rn. 273).

Dagegen spricht Wilhelmy (Weitnauer Anhang II S. 889) im Zusammenhang mit der von der herrschenden Meinung favorisierten Einnahmen-Ausgaben-Rechnung von einem »gesetzlichen Modell einer Jahresabrechnung«. Seiner Auffassung nach ist auch in steuerlicher Hinsicht eine Abrechnung nach kaufmännischen Zuordnungsprinzipien für den vermietenden Eigentümer völlig unbrauchbar, da die Ermittlung der Einkünfte i.S.d. § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG i.V.m. § 21 EStG ebenfalls ausschließlich durch die Gegenüberstellung der Einnahmen und Werbungskosten (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG) und damit auf der Basis des Zu- und Abflussprinzips gem. § 11 EStG zu erfolgen habe. Zu Abrechnungsmustern wird verwiesen auf Elzer/Fritsch/Meier § 2 Rn. 159.

Festzustellen bleibt, dass die Jahresabrechnung nach § 28 WEG entweder mit den Prinzipien des Einkommensteuerrechts harmoniert oder mit dem im Mietrecht (überwiegend; vgl. aber BGH ZMR 2008, 444 [BGH 20.02.2008 - VIII ZR 49/07]) geltenden Leistungsprinzip. Beides zusammen ist ausgeschlossen. Insoweit ist von Bedeutung, dass ein WEG-Verwalter ohne gesonderte Vereinbarung nicht als verpflichtet angesehen wird, für eine vermietete Wohnung eine Einzeljahresabrechnung so zu erstellen, dass sie unverändert als wirksame Betriebskostenabrechnung quasi auszugsweise gegenüber dem Mieter verwendet werden kann (vgl. BayObLG ZMR 2005, 564 [BayObLG 04.04.2005 - 2 Z BR 198/04]). Dies ist die Konsequenz daraus, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnung um eine Aufstellung über Forderungen und Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft als Teil der Jahresabrechnung zugebilligt wird (vgl. BayObLG ZMR 2000, 238, Leitsatz 1).
Für die Wasserversorgung und Wasserentsorgung hat der BGH (ZMR 2003, 937 = MDR 2004, 86 [BGH 25.09.2003 - V ZB 21/03]) ausdrücklich entschieden, dass nicht nur § 16 WEG unanwendbar sei, sondern der Einbau von Kaltwasserzählern auch keine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 WEG darstelle, sondern eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung.
Die Kosten für den Einbau der Verbrauchserfassungsgeräte zählen zu den Kosten des Gemeinschaftseigentums und können nicht direkt den Sondereigentümern belastet werden. Der Auffassung des BGH hat sich auch die obergerichtliche Rechtsprechung angeschlossen. So entschied das OLG Hamburg (ZMR 2004, 291): »Angesichts der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft bezüglich der Einführung verbrauchsabhängiger Kostenverteilung, soweit es um die Versorgung der jeweiligen Eigentumswohnungen mit Kaltwasser geht, ist der mehrheitlich gefasste Beschluss, dies über die Instandhaltungsrücklage und eine Sonderumlage nach Wohnungseigentumsanteilen zu tun, nicht zu beanstanden.«

Bereits früher hatte das OLG Hamburg (ZMR 1999, 502 f. [OLG Hamburg 22.04.1999 - 2 Wx 39/99]) zu einem Wärmemessgerät entschieden, dass das Prinzip der gemeinschaftlichen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer auch die Ausstattung der Räume mit Geräten zur Verbrauchserfassung gebiete. Die angeschafften Geräte zur Verbrauchserfassung stellten auch gemeinschaftliches Eigentum dar. Zu Rauchwarnmeldern vgl. LG Hamburg ZMR 2012, 129 [LG Hamburg 05.10.2011 - 318 S 245/10]; OLG Frankfurt ZMR 2009, 864. Neuerdings allerdings unzutreffend zu Heizkörpern, Abzweigrohren und Thermostatventilen BGH ZMR 2011, 971 [BGH 08.07.2011 - V ZR 176/10] mit abl. Anm. Jennißen.

Wenn die Wohnungseigentümer nicht durch Vereinbarung Abweichendes geregelt haben, gilt § 16 Abs. 2 WEG. Danach sind die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.
Wie sich aus § 16 Abs. 7 WEG ergibt, gehören zu den Kosten der Verwaltung gem. § 16 Abs. 2 WEG auch die Kosten der sog. Abmeierungsklage nach § 18 WEG und der verschuldensunabhängige Schadensersatz aufopferungsähnlichen Charakters gem. § 14 Nr. 4 WEG. Ausnahmeregelungen enthält § 16 Abs. 6 WEG für bauliche Veränderungen (vgl. BGH ZMR 2012, 213 [BGH 11.11.2011 - V ZR 65/11]) und § 16 Abs. 8 WEG für Kosten in WEG-Verfahren (zu Letzteren vgl. KG ZMR 2006, 153 [KG Berlin 07.11.2005 - 24 W 143/05]). Normzweck dieser Regelung ist, die Lasten und Kosten den Wohnungseigentümern in dem Maße aufzubürden, wie ihnen Vorteile durch die quotale Beteiligung am gemeinschaftlichen Eigentum zukommen. Dies entspricht auch den Regeln des Gemeinschaftsrechts gem. den §§ 743, 748 BGB.

Rechtsgeschäftliche Regelungen, die von der Heizkostenverordnung abweichen, sind zwar nicht nichtig, werden jedoch von der Heizkostenverordnung überlagert (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2003, 109 = NZM 2003, 802; BGH ZMR 2012, 372).

Das OLG Hamm (ZMR 1995, 173 f.) geht sogar von einer Nichtigkeit der von der Heizkostenverordnung abweichenden WEG-Beschlüsse aus. Ein Ergebnis, das sich heute – bei Fehlen einer sog. Öffnungsklausel (Anpassungsvereinbarung) – schon aus der Entscheidung des BGH v. 20.09.2000 (ZMR 2000, 771 [BGH 20.09.2000 - V ZB 58/99]) ergibt. Eine Beschlusskompetenz besteht jedoch, soweit die Eigentümerversammlung bei ihrer Beschlussfassung von der Ermächtigung in § 3 Satz 2 Heizkostenverordnung Gebrauch macht. I.Ü. ist lediglich durch eine echte Vereinbarung i.S.d. § 10 WEG – soweit nicht die Heizkostenverordnung Vorrang hat – eine abweichende Regelung etwa dann möglich, wenn eine Kleinanlage aus zwei Objekten von beiden Eigentümern selbst genutzt wird (vgl. AG Hamburg-Blankenese ZMR 2004, 544 f. [AG Hamburg-Blankenese 04.09.2003 - 506 II 34/03]). Lediglich im Fall des § 11 Heizkostenverordnung kommt dem Amortisationsgedanken im Rahmen einer hier zulässigen Mehrheitsentscheidung Bedeutung zu. Ergänzend wird verwiesen auf Abramenko ZWE 2007, 61.
Ob eine Ausnahme nach § 11 Heizkostenverordnung gegeben ist, muss durch einen Vergleich der Installations-, Mess- und Abrechnungskosten mit den realistischen Einsparungen von Heizenergie festgestellt werden (vgl. BGH NJW-RR 1991, 647 [BGH 30.01.1991 - VIII ZR 361/89]). Angenommen wird ein Vergleichszeitraum von zehn Jahren. Das LG Nürnberg-Fürth ZMR 2011, 750 hat 40 Jahre bei Umstellung auf Fernwärme angenommen. Es gilt hier Ähnliches wie bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Einbaukosten für Kaltwasserzähler (vgl. KG ZMR 2004, 705 [KG Berlin 14.06.2004 - 24 W 32/04]). I.Ü. gilt für die Abrechnung dasselbe wie im Mietrecht.

Ob die Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss – wenn keine Vorschrift nach der Landesbauordnung wie in Hamburg (vgl. LG Hamburg ZMR 2011, 495) oder Mecklenburg-Vorpommern dies vorsieht – rechtmäßig die verbrauchsabhängige Abrechnung und den Einbau von Kaltwasserzählern beschlossen hat, beurteilt sich danach, ob die Einbaukosten als unverhältnismäßig hoch anzusehen sind. In Hamburg hat der Bauprüfdienst (BPD 5/2003-Wasserzähler) unter Ziffer 6.3 die Kostenobergrenze wie folgt definiert:

»Anrechenbare Installationskosten (in €) × 11 %
Wohnfläche (in Quadratmeter) × 12
muss größer/gleich 0,25 € je Quadratmeter Wohnfläche sein.«
Schon die Formulierung »anrechenbare« Installationskosten führt in der Rechtsanwendung zu Schwierigkeiten, da bei Ansetzen der billigsten Einbauvariante die Obergrenze nie erreicht würde, andererseits aber bei der teuersten möglichen Variante die Obergrenze immer überschritten wäre. I.Ü. lässt sich feststellen, dass diese – nicht gesetzlich verbindliche – behördliche Aussage die Kostenobergrenze so hoch ansetzt, dass sie in der Praxis bei Durchschnittspreisen kaum jemals überschritten werden wird. Umgerechnet für eine 100 m² Wohnung ergeben sich hier nämlich hinnehmbare Einbaukosten in Höhe von 2.600 €.

Hieraus folgt nun, dass aufgrund obigem die Abrechnungsmodalitäten in Ihrem Falle bislang festsstehen. Es ergibt sich aus der Teilungserklärung sowie aus der zitierten Rechtsprechung zu den Fragen um den Einbau von Kaltwasserzählern.
Demzufolge muss die Eigentümergemeinschaft insgesamt über eine Abänderung des Abrechnungsmodus beschließen. Ein einzelner Eigentümer kann das nicht von sich aus so verlangen.
Der richtige Weg geht daher über die Eigentümerversammlung. Dort muss darüber befunden und beschlossen werden.

Die Kostenverteilung für diese Maßnahme richtet sich dann ebenfalls nach den oben genannten Regeln.
Weiter ist bei Ihnen zu beachten, dass Sie die laufende Abrechnung so erstellen, wie sie den Beschlüssen und der Teilungserklärung entspricht. Auch der nächste Wirtschaftsplan sollte so aufgestellt werden.
Für den Fall, dass die Eigentümergemeinschaft eine Umstellung der Erfassung und Abrechnung beschließen sollte, gehört die Umstellung der dann zu erfolgenden Abrechnung in die Verwaltungstätigkeit des laufenden Jahres. Ein Mehraufwand könnte demnach hier dann auch nicht zur Abrechnung gebracht werden.
Die Abrechnungsbescheide sind – soweit ich das aus der Ferne beurteilen kann – an den oben genannten Kriterien zur Einzelabrechnung zu messen. Sie sind dann, da auf geltendem Gemeinschaftsrecht basierend, auch nicht zu beanstanden. Eine Abänderung kann nur für die Zukunft erfolgen. Da es sich um eine WEG-Angelegenheit handelt, kann ein einzelner Miteigentümer auch nicht ausscheren.
Im Ergebnis ist aber davon auszugehen, dass der Einbau von Kaltwasserzählern insgesamt streitvermeidend und für Klarheit sorgend wirken wird und die Investition wohl lohnend wäre.
Für die Vergangenheit kann der Miteigentümer nichts verlangen, für die Zukunft muss die Eigentümerversammlung einen Beschluss fassen.



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