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Schlüsselübergabe nach Ablauf der Kündigungsfrist an den Vermieter

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 28.01.2013

Frage:

Wann hab ich das recht als Vermieter wieder in meine vermietete Wohnung zu kommen wenn sich der Mieter weigert zur Schlüsselübergabe zu erscheinen. Welche Rechte hab ich da und was für Pflichten? Es ist auch zu vermuten das die Wohnung in einem Chaos verlassen wird obwohl sie in einem frisch renovierten Zustand übergeben wurde.

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Antwort:

Nach Einsetzen der Kündigung steht Ihnen, da die Schlüssel nicht übergeben wurden eine : Nutzungsentschädigung zu. Da Der Mieter die Schlüssel nicht zurückgibt, zeigt er an, dass er die Wohnung weiter nutzen will.
Nach dem Gesetz (§ 546a Abs. 1 BGB) hat der Mieter Ihnen von nun an eine Nutzungsentschädigung zu zahlen. Und zwar solange, bis er Ihnen alle Schlüssel zur Wohnung zurückgegeben hat und die Wohnung weitestgehend geräumt ist.
Wichtig: Die Nutzungsentschädigung hat der Mieter auch zu zahlen, wenn er nach eigener Kündigung oder gemäß eines Mietaufhebungsvertrags nicht auszieht. Und: Haben Sie mehrere Mieter und zieht nur einer nicht aus, haften Ihnen auch die anderen Mieter.
Als Vermieter haben Sie die Wahl zwischen 2 Formen der Nutzungsentschädigung:
1. Sie können die zuletzt geschuldete Miete von Ihrem Mieter verlangen.Wichtig: Sieht der Mietvertrag eine Staffelmiete vor, verändert sich die Höhe der vom Mieter geschuldeten Nutzungsentschädigung in entsprechender Höhe zur entsprechenden Zeit.
2. Sie können die ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung fordern.
Tipp: Prüfen Sie Ihre Miethöhe
Ist die ortsübliche Vergleichsmiete (mittlerweile) höher als die von Ihrem Mieter zuletzt geschuldete Miete, empfehlen wir Ihnen, diese ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung zu verlangen.
Damit stellen Sie sich besser, zumal die höheren monatlichen Zahlungen sofort zahlbar sind und nicht, wie sonst bei Mieterhöhungsverlangen üblich, erst 3 Monate nach dessen Zugang beim Mieter.
Wichtig: Verlangen Sie vom Mieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisher nach dem Mietvertrag geschuldeten Miete, kann sich der Mieter nicht darauf berufen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete zwischenzeitlich gesunken ist, nunmehr also geringer sei.
In steuerlicher Hinsicht ist die Nutzungsentschädigung der Miete gleichgestellt.
Musste Ihr (Gewerbe-)Mieter Umsatzsteuer auf die Miete zahlen, so hat er die Umsatzsteuer auch auf die Nutzungsentschädigung zu entrichten.
Ihr Vorteil: Der BGH hat entschieden, dass der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht davon abhängig ist, dass die Mieträume bei pflichtgemäßer Räumung sogleich hätten weitervermietet werden können. Zudem ist unerheblich, ob der Mieter einen Nutzen davon hatte, dass er die Mieträume bei Mietende nicht geräumt zurückgegeben hat (BGH, Urteil v. 05.10.05, Az. VIII ZR 57/05).
Um an die Schlüssel zu kommen, müssen Sie eine Räumungsklage einreichen. Selbsthilfe ist nicht statthaft.



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Ich war sehr zufrieden mit der Beratung von Herrn RA Hoffmann, der mir, in einem für mich komplexen Fall, weitergeholfen hat. Ich werde mich wieder an ihn wenden. Herzlichen Dank

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