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Rechtsgültigkeit von Pachtvertrag


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 27.01.2013

Frage:

Bei meinem Anliegen geht es um einen „Verkauf eines Wiesengrundstückes“
Wir haben 1984 das Grundstück Flur 4 Parzelle 412/119 mit 8,49 Ar von meiner Mutter geerbt.
Dies wurde auch am 24.09.1984 ins Grundbuch eingetragen.
Nun wollen wir das Grundstück verkaufen und haben schon einen Käufer dafür.

Meine Mutter hat meinem Neffen 1982, einen handgeschriebenen Pachtvertrag ausgehändigt, der auch unsere Parzelle einschließt.

1990 ist meine Mutter verstorben und wir haben bis vor wenigen Wochen, nichts von dem o.g. Pachtvertrag gewusst, bzw. eine Miete erhalten.

Mein Neffe besteht nun auf den Pachtvertrag, und hat gesagt dass wir das Grundstück nicht verkaufen können.

Meine Frage: Ist der Pachtvertrag rechtsgültig?
Können wir das Grundstück ohne weiteres verkaufen?

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Antwort:

 Zunächst einmal schuldet der Neffe Ihnen den vereinbarten Pachtzins. Problemlos können Sie ihn für die Jahre ab 2010 verlangen. Für die Zeit davor dürften die Ansprüche verjährt sein, denn Sie hätten wohl Kenntnis von der Verpachtung haben können – und sei es nur deshalb, weil das Grundstück über die Jahre ja auch bewirtschaftet wurde.
Die Rechtslage im Hinblick auf die Veräußerung stellt sich wie folgt dar:
Es gilt § 593b BGB:
„Veräußerung oder Belastung des verpachteten Grundstücks

Wird das verpachtete Grundstück veräußert oder mit dem Recht eines Dritten belastet, so gelten die §§ 566 bis 567b entsprechend.“
§ 593b hat im Gegensatz zu § 566 eine korrekte amtliche Überschrift, da es auf die dingliche Veräußerung und nicht den schuldrechtlichen Vertrag ankommt (vgl Brandbg NL-BzAR 07, 466 = RdL 07, 263). Die mietrechtlichen Grundsätze zu den §§ 566-567b gelten analog für die Landpacht. Eine Grundbuchberichtigung stellt kein Veräußerungsgeschäft idS dar (Naumbg OLGR 05, 657). Eine tatsächliche Sachherrschaft erlangt der Landpächter am Grundstück mit Bearbeitung auch nur einer Teilfläche (Kobl OLGR 04, 462). Der Erwerber hat keinen Anspruch auf ein Lieferrecht (Brandbg NL-BzAR 04, 294), da dies nicht mit der verkauften Ackerfläche verbunden ist.
Damit ist die mietrechtliche Regelung des § 566 BGB maßgeblich:

Der in § 566 normierte Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" übernimmt unter dieser ungenauen vom Gesetzgeber als sprichwörtlich bezeichneten Überschrift (richtig: Veräußerung bricht nicht den Mietvertrag) mit geringfügigen sprachlichen Änderungen die bisherige Regelung des § 571 aF. Es handelt sich hier um eine typische Mieterschutzbestimmung. Der Mieter soll nicht den Mietbesitz durch Veräußerung (BGH ZMR 99, 546) oder entspr durch Erwerb des Eigentums kraft Gesetzes (BGH ZMR 08, 881) verlieren. Ohne diese Regelung bestünde kein Recht zum Besitz ggü dem Erwerber. Mit Beendigung des Erwerbstatbestandes (idR Grundbucheintragung) tritt der Erwerber für die Dauer seines Eigentums an die Stelle des vormaligen Eigentümers und Vermieters. § 566 erfasst nur solche Ansprüche, die in unlösbarem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen (Ddorf ZMR 08, 954).
§ 566 gilt (vgl § 578) sowohl für Wohnraummietverhältnisse als auch für Mietverhältnisse über Grundstücke ua Räume. § 566 erstreckt sich sowohl auf bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse als auch auf genossenschaftliche Dauernutzungsverträge (vgl Streyl NZM 10, 343). Analog gilt die Regelung des § 566 für Erbbaurechte, Nießbrauch, Wohnungsrecht und Wohnungseigentum; zT auch für Unterhaltsvereinbarungen (vgl Celle NJW 11, 2062); § 566 gilt auch für den Erwerb kraft Gesetzes (BGH ZMR 10, 674, ZMR 09, 747; ZMR 08, 881); nicht aber für Leihverträge (Stgt MDR 09, 1310).
Damit ist klar, dass der Anwendungsbereich tatsächlich eröffnet ist.
Sie können deswegen das Grundstück verkaufen. Allerdings geht dies nur, dass das Grundstück in verpachtetem Zustand auf den Erwerber übergeht. Dieser kann dann den Pachtvertrag kündigen, soweit Sie ihn nicht schon vorab kündigen. Es sind dann eben die entsprechenden Fristen einzuhalten. Gegebenenfalls läuft der Pachtvertrag noch eine gewisse Dauer.
Der Käufer tritt mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Pachtvertrag ein, so, wie er sich Ihnen dargestellt hatte.
Sie können also verkaufen. Die Auffassung des Neffen widerspricht der Gesetzeslage.



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