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Nachmieterklausel im Mietvertrag

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 16.01.2013

Frage:

Unsere Tochter hat zum 1. September 2012 ein Einzimmerappartement in Freiburg über eine Maklerin bei der Fa. A. , einer Gesellschaft zur Vermittlung von Immobilien und Kapitalanlagen, angemietet. Diese nennen den Eigentümer nicht, da zwischen den beiden ein Vertrag wohl über eine Vermietgarantie besteht. Leider hat sie dann in Freiburg keinen Studienplatz bekommen, auch im Nachrückverfahren nicht, wohl aber in Trier, so dass sie das Appartement nicht nutzen konnte. Nun wollte sie schnellstmöglich aus dem Vertrag heraus und suchte zum 1.2.13 Nachmieter, es haben sich etliche gemeldet, welche einen Selbstauskunftsbogen mit Bürgen , so wie von ihr selbst zu Beginn des Mietverhätnisses verlangt, ausgefüllt haben. Nun verweigert die Fa. A. die Nachmieterregelung mit dem Hinweis, dass diese nur für Zeitmietverträge gelte, und der Nachmieter nur über den Makler den Nachmietervertrag erhalte. Die Kündigungsfrist im Mietvertrag gelte entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen. Im Anhang ist die Regelung beigefügt. Muss das so akzeptiert werden, da dies immerhin ca 750 € an Vermittlungsgebühr erneut für den Nachmieter bedeuten würde.

§ 16 Kündigung - Ersatzmieter

1. Das Recht zur ordentlichen Kündigung bei unbefristeten Mietverhältnissen (§2 Ziff. 1 des Vertrages) richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen.
2. Die Kündigung bedarf in jedem Falle der Schriftform. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Zugang des Kündigungsschreibens beim Vertragspartner an.
3. Ist das Mietverhältnis gem. § 2 Ziff. 2 des Vertrages auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, so kann der Mieter dieses vorzeitig unter Beachtung der für unbefristete Mietverhältnisse geltenden gesetzlichen Kündigungsfrist nur dann kündigen, wenn hierfür gewichtige Gründe vorliegen, welche die Interessen des Vermieters am Bestand des Mietverhältnisses erheblich überwiegen und der Mieter dem Vermieter mindestens 3 wirtschaftlich und persönlich zuverlässige und zumutbare Ersatzmieter benennt,die bereit und in der Lage sind, in den Mietvertrag für den Rest der Mietdauer einzutreten.

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Antwort:

Grds. ist auszuführen, dass Ihnen keiner untersagen kann, selbst einen Nachmieter zu suchen. Die Frage ist nur, ob der Vermieter verpflichtet ist, den von Ihnen gestellten und möglicherweise auch geeigneten Nachmieter zu akzeptieren und einen Mietvertrag mit diesem abzuschließen. Diese Pflicht besteht nach den durch die Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zum Wohnraummietrecht nur dann, wenn eine Nachmieterklausel im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Vorliegend gehe ich davon aus, dass Ihr Mietvertrag eine solche Klausel nicht enthält. Die genannte Klausel mit den Nachmietern bezieht sich eindeutig auf ein befristetes Zeitmietverhältnis.

Die Rechtsprechung sieht ausnahmsweise zusätzlich nur noch dann eine Pflicht zur Annahme des Nachmieters an, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat, vgl. Urteil des BGH vom 22.01.2003, Az.: VIII ZR 244/02. In dem durch den BGH zu entscheidenden Urteil bestand das Interesse des dortigen Beklagten an der vorzeitigen Vertragsaufhebung darin, dass der Beklagte berufsbedingt anderorts verziehen musste. Hierin erkannte der BGH ein berechtigtes Interesse des Beklagten an einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses an. Da Ihre Tochter nach Trier verzieht, ist ein solch berechtigtes Interesse gegeben. Bitte weisen Sie die Vermietungsgesellschaft darauf hin. Gleichzeitig können Sie die Einstellung der Mietzahlungen androhen.



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