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Arbeit und Beruf
Frage an den Anwalt
15.01.2013

Fristlose Kündigung der Wohnung wegen Wasserschaden

Am 20.10.2012 habe ich einen Mietvertrag für eine Wohnung zum 1.12.2012 unterzeichnet. Hierbei wies mich der Vermieter darauf hin, dass es wohl einen Schaden im Bad gäbe und er habe bereits eine Sanitärfirma beauftragt, diesen zu beheben.

Der Vermieter teilte mir kurze Zeit darauf mit, dass sich herausstellte, dass es hier seit längerer Zeit einen Wasserschaden gab. Am 15.11.2012 erhielt ich durch den Vormieter für Renovierungsarbeiten die Schlüssel. Im Schlafzimmer, welches an das Bad angrenzt, standen mehrere Trocknungsgeräte und es herrschte ein kaum zu ertragender Gestank.
Nach Rücksprache mit Ihrer Hotline am 23.11.2012 ca 19Uhr mit Hr. Dr. S. habe ich dann das Mietverhältnis fristlos ab Beginn gekündigt, da der Wasserschaden noch nicht beseitigt war und auch der Gestank immer unerträglicher wurde.
Der Vermieter ließ mir nun durch seine Anwältin ein Schreiben zusenden, in welchem er 3 Warmmieten als Ausfall Vergleichsangebot die EUR 140 überwiesen. Nun erhalte ich jedoch keine Reaktion.

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Author Antwort Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
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Hierzu möchte ich Ihnen sagen, dass dies kein ernstgemeintes Vergleichsangebot ist. Denn Sie haben – ein normales Wohnmietverhältnis vorausgesetzt – ohnehin eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

Das bedeutet, dass Sie – für den Fall, dass Sie ordentlich gekündigt hätten – dann drei Monatsmieten zu zahlen hätten. Das wären die Kaltmieten zuzüglich der Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen wäre.

Da wegen Nichtbenutzung der Wohnung wohl keine verbrauchsabhängigen Nebenkosten angefallen wären oder aber nicht in dem Umfange, wie sie im Falle des Bewohnens der Wohnung angefallen wären, hätten Sie in dem für Sie ungünstigsten Falle – nämlich wenn ein Gericht zu dem Schluss kommen sollte, dass Ihre Kündigung unberechtigt war, weniger als drei Warmmieten zu entrichten.
Der Satz, in dem Sie von EUR 140,00 schreiben, war leider nicht vollständig. Haben Sie das Geld bezahlt?
Sie sollten der Anwältin der Gegenseite nochmals verdeutlichen, dass Sie berechtigt waren, das Mietverhältnis vor Beginn zu kündigen.
Ihren Anspruch können Sie auf § 543 II BGB stützen.
Die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB statuiert das allgemeine Kündigungsrecht aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses, ohne ein »Zerrüttungsprinzip« in das Mietrecht einzuführen (Kraemer NZM 2001, 553). Ob also eine Vertragspflichtverletzung vorliegt, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt, ist nach einem objektiven Maßstab zu bestimmen (MüKo/Bieber § 543 Rn. 60). Die Anwendung der Generalklausel scheidet aus, wenn die insoweit spezielleren Tatbestände des Absatzes 2 oder des § 569 BGB erfüllt sind (Häublein ZMR 2005, 1). Einschlägig ist sie allerdings immer dann, wo Fälle Zumutbarkeits- und Interessenabwägungen erfordern, die von den Spezialtatbeständen zwar nicht erfasst sind (MüKo/Bieber § 543 Rn. 6), denen jedoch ein ähnliches Gewicht beizumessen ist (Schmidt-Futterer/Blank § 543 Rn. 160; Bamberger/Roth/Ehlert § 543 Rn. 5). Liegen also die Tatbestandsvoraussetzungen der speziellen Kündigungsgründe nicht vor, kann grundsätzlich auf die Generalsklausel zurückgegriffen werden (Häublein ZMR 2005, 1).
Umgekehrt ist bei Vorliegen der Voraussetzungen der Spezialtatbestände eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich, ohne dass es auf die zusätzlichen Voraussetzungen des Absatzes 1 (z.B. Unzumutbarkeit der Vertragsvoraussetzung) ankommt (BGH NJW 2007, 147 [BGH 18.10.2006 - XII ZR 33/04]). Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um ein Mietverhältnis über Gewerbe- oder Wohnraum handelt (BGH NJW 2009, 2297 [BGH 29.04.2009 - VIII ZR 142/08]). Die Kündigungstatbestände des § 543 Abs. 2 BGB sind typisierte Fälle der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung. Sind ihre Voraussetzungen erfüllt, besteht ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung (BGH NJW 2009, 2297 [BGH 29.04.2009 - VIII ZR 142/08]).
Das Kündigungsrecht aus § 543 Abs. 1 BGB gilt für beide Parteien des Mietvertrages und kann auch dann von einer der Parteien ausgeübt werden, wenn beide Seiten gleichermaßen die Zerrüttung des Verhältnisses zu vertreten haben (BGH NJW 1969, 1845 [BGH 04.06.1969 - VIII ZR 134/67]). Provoziert aber eine Partei die Vertragsverletzung, besteht kein Kündigungsrecht (OLG Düsseldorf ZMR 1990, 57). Voraussetzung des Kündigungsrechts ist die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses, die auf Grund einer umfassenden Interessenabwägung unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls im Rahmen einer wertenden Betrachtung festzustellen ist (BGH NJW-RR 2011, 89 [BGH 15.09.2010 - XII ZR 188/08]; BGH WuM 2011, 13 [BGH 05.10.2010 - VIII ZR 221/09]; Palandt/Weidenkaff § 543 Rn. 5).
Verschulden ist zwar keine Tatbestandsvoraussetzung (Schmidt-Futterer/Blank § 543 Rn. 162), jedoch nach dem Gesetzeswortlaut im Rahmen der Interessenabwägung besonders zu berücksichtigen (Häublein ZMR 2005, 1). Das bedeutet, dass eine Kündigung aus wichtigem Grund auch dann möglich ist, wenn der anderen Vertragspartei ein Verschulden nicht zur Last fällt. In diesen Fällen sind in der Regel jedoch die Anforderungen an die festzustellende Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung entsprechend höher anzusetzen. Grundsätzlich können auch längere Zeit zurückliegende Vorfälle zur Rechtfertigung einer fristlosen Kündigung wegen schuldhafter schwerer Pflichtverletzung dienen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn neuerliche Verstöße gegen die vertraglichen Verpflichtungen hinzukommen (OLG Düsseldorf ZMR 2011, 544).
Bei der Prüfung der Berechtigung zur Kündigung wird es in der Regel um den Vorwurf der Verletzung von Vertragspflichten gehen. Wichtig ist, dass auch nur solche das Kündigungsrecht begründen können. Die Verletzung allgemeiner Verhaltenspflichten, die in keinem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen, können zur Begründung einer Kündigung aus wichtigem Grund nicht herangezogen werden (Bamberger/Roth/Ehlert § 543 Rn. 6). Stehen auf Mieterseite mehrere Personen, reicht es aber, wenn nur eine von ihnen sich vertragswidrig verhält (OLG Düsseldorf NJW-RR 1987, 1370). Ist eine Außen-GbR Mietvertragspartner, reicht es, wenn nur das Verhalten eines Gesellschafters unzumutbar ist (Kraemer NZM 2002, 465).

Die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Festlaufzeit oder der regulären Kündigungsfrist muss unzumutbar sein. Ob Unzumutbarkeit zu bejahen ist, hängt unter anderem von der Restdauer des Mietverhältnisses ab (OLG Frankfurt a.M. Beck RS 2010, 01540). Steht das reguläre Ende des Mietverhältnisses kurz bevor, so ist die Unzumutbarkeit leichter abzulehnen als im umgekehrten Fall (MüKo/Bieber § 543 Rn. 7; Kraemer NZM 2001, 553). Entscheidend für die Frage der Zumutbarkeit ist die umfassende Abwägung der Interessen der Parteien (Staudinger/Emmerich § 543 Rn. 5 f.). Die Interessenabwägung kann ergeben, dass auch eine einmalige Pflichtverletzung zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung führen kann (MüKo/Bieber § 543 Rn. 10). Bei der Frage des Verschuldens, welches im Rahmen der Interessenabwägung besonders zu berücksichtigen ist, sind mögliche Verschuldenszurechnungen nach §§ 278 und 540 Abs. 2 BGB (Haftung für Erfüllungsgehilfen und Untermieter) zu beachten (Staudinger/Emmerich § 543 Rn. 6).

§ 543 II Nr. 1 BGB betrifft dann genau Ihren Fall:
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB gewährt dem Mieter ein Recht zur außerordentlichen Kündigung, wenn ihm der Gebrauch der Mietsache nicht gewährt oder wieder entzogen wird. Geschützt ist nur der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache. Ein beabsichtigter vertragswidriger Gebrauch rechtfertigt daher keine außerordentliche Kündigung (Palandt/Weidenkaff § 543 Rn. 18). Ein Verschulden muss den Vermieter nicht treffen (BGH NJW 1974, 2233 [BGH 18.09.1974 - VIII ZR 63/73]; MüKo/Bieber § 543 Rn. 20).
Die zur Kündigung berechtigende Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs kann in einem Sach- oder Rechtsmangel begründet sein (BGH NJW 207, 2474; OLG Düsseldorf IBRS 63205), wenn diese nicht nur unerheblich sind und vom Vermieter nicht behoben werden (MüKo/Bieber § 543 Rn. 18). Maßgeblich ist allein, dass die dem Mieter zustehende vertragsgemäße Nutzung gestört ist. Es kommt also nicht darauf an, ob der Vermieter im Falle eines Sachmangels diesen beseitigen kann (OLG Hamm NJW 1989, 2629 [OLG Hamm 30.11.1988 - 30 U 201/86]; Bamberger/Roth/Ehlert § 543 Rn. 19a).
In Betracht kommen daher auch sog. Umweltfehler wie Bauarbeiten im Umfeld der Mietsache (OLG Dresden NZM 1999, 317 [OLG Dresden 18.12.1998 - 5 U 1774/98]). Auch Gebrauchsstörungen infolge behördlicher Anordnungen kommen in Frage (KG NZM 1999, 708). Eine fehlende Gebrauchsgewährung liegt auch dann vor, wenn die vom Plan vermietete Sache nicht dem Plan entspricht (OLG Köln ZMR 1997, 230; OLG Düsseldorf ZMR 2001, 346; Bamberger/Roth/Ehlert § 543 Rn. 19b).
Auch in der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung kann eine Nichtgewährung des Gebrauchs liegen (BGH NJW 1984, 1031 [BGH 11.01.1984 - VIII ZR 237/82]; MüKo/Bieber § 543 Rn. 21). Schließlich kann auch eine Flächenabweichung eine zur Kündigung berechtigende erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs darstellen (BGH NJW 2009, 2297 [BGH 29.04.2009 - VIII ZR 142/08]; Scheffler NZM 2003, 17). Eine Minderfläche von mehr als 10 % der vertraglich vereinbarten Mietfläche berechtigt zur fristlosen Kündigung und zwar auch bei gewerblichen Mietverhältnissen und unabhängig davon, ob der Mieter tatsächlich in seinem Gebrauch beeinträchtigt ist (BGH NZM 2005, 500 [BGH 04.05.2005 - XII ZR 254/01]).
Wie Sie sehen können, sind die Beispiele aus der Rechtsprechung vielfältig. Es reicht aus, dass der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt wird. Das wäre in Ihrem Fall die ordentliche Bewohnbarkeit gewesen.

Auch wenn dies im Wortlaut der Norm nicht wieder zu finden ist, kommt eine außerordentliche Kündigung bei einer nur unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung des Mieters nicht in Betracht (Kraemer NZM 2001, 553; Palandt/Weidenkaff § 543 Rn. 19). Ob in einer durch Bauarbeiten bedingten Zugangsbeschränkung der Mietsache eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung liegt, ist streitig, kann im Einzelfall aber angenommen werden (OLG Dresden NJW-RR 1999, 448 [OLG Dresden 18.12.1998 - 5 U 1774/98]; Bamberger/Roth/Ehlert § 543 Rn. 20 mit Nachweisen zum Streitstand; a.A. OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 1236).

Dies könnte bei Ihnen gegebenenfalls allenfalls den Streitpunkt darstellen, ob die Gebrauchsbeeinträchtigung erheblich war oder nicht. Ich gehe davon aus, dass ein Schlafzimmer, das mit Trocknungsgeräten voll steht und ein – wie Sie schreiben – bestialischer Geruch – als erheblich einzustufen sind. Es wäre von Vorteil, wenn sich dies im Streitfalle auch noch beweisen lassen würde.

Weiter können Sie der Gegenseite mitteilen, dass Sie über das Kündigungsrecht noch einen Anspruch auf Schadenersatz haben könnten. Besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht, kann die kündigende Vertragspartei von der anderen Schadensersatz wegen der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses verlangen (BGH NJW 2000, 2342 [BGH 15.03.2000 - XII ZR 81/97]).
Der Mieter kann eine entstehende Mietdifferenz geltend machen (BGH NJW 2000, 2342 [BGH 15.03.2000 - XII ZR 81/97]), bei der Gewerberaummiete auch nutzlose gewordene Aufwendungen (BGH NZM 2001, 523 [BGH 23.02.2001 - V ZR 389/99]). Zu möglichen ersatzfähigen Schadenspositionen des Mieters zählen auch Umzugskosten und die Herrichtung eines Ersatzraumes (MüKo/Bieber § 543 Rn. 77). Gleiches gilt für Maklerkosten (Staudinger/Emmerich § 543 Rn. 106).
Bei Kündigung wegen eines anfänglichen Mangels haftet der Vermieter wegen § 536 I sogar ohne Verschulden.

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