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Mietminderung bei vorhandenen Mängeln möglich?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 02.01.2013

Frage:

Wir wohnen in einer 110 qm großen Wohnung in G. Seit unserem Einzug im August 2011 haben wir mit dem Vermieter nur Ärger, seit einigen Monaten reagiert er weder auf Anrufe noch auf Briefe per Einschreiben, etc. Ich sehe mich daher gezwungen der Angelegenheit per Anwaltsschreiben Nachdruck zu verleihen, da bei einer Kaltmiete von 1100 Euro solche Missstände eigentlich nicht vorherrschen sollten. Ich würde mich freuen, wenn Sie mir ein unverbindliches Angebot erstellen würden mit folgenden Informationen:

Was würde es mich kosten, wenn Sie ein Schreiben an meinen Vermieter erstellen?

Kann ich die Miete bis zur Behebung der Mängel mindern und wenn ja in welcher Höhe?

Anbei eine Übersicht der Mängel:

- Balkondach 3 Monate lang undicht. Bei starkem Regen „überflutet“ der Balkon und das Wasser muss mit Wannen und Eimern aufgefangen werden. Die Wände von Schlaf- sowie Kinderzimmer sind dadurch feucht, was mit bloßem Auge sichtbar ist, vor allem direkt nach einem Regentag.

- Garagendach senkt sich immer weiter und ist undicht. Einsturzgefahr – Auto steht direkt darunter

- Abdeckung über der Balkontür fehlt seit Einzug im August 2011. Dadurch liegt das Mauerwerk offen – vom optischen Faktor einmal abgesehen.

- Waschbecken links im Bad ist seit Einzug locker, wird zunehmend lockerer – Gefahr für Tochter Naomi (4 Jahre).

- Schlafzimmer meiner Tochter: Es wurde vor Einzug ausdrücklich darum gebeten, die Tapete im früheren „Raucherzimmer“ zu ersetzen aufgrund des intensiven Nikotingeruchs. Stattdessen wurde nur überstrichen. Je nach Witterung ist der Nikotingeruch nach wie vor sehr intensiv, sodass die Tapete nun auf meine Kosten ersetzt werden muss.

- Kaution: Mir liegt nach wie vor keine Bescheinigung / Kopie über die zinsbringende Anlage der hinterlegten Kaution vor. Diese habe ich mehrmals angefragt und ist zudem Bestandteil des Mietvertrags.

- Wasserschäden im Keller werden nur notdürftig und auf Kosten der Mieter behoben (Bautrockner-Einsatz, organisiert durch Mieter). Dadurch Modergeruch im Keller sowie Schimmel.

- Im gesamten Haus sind Ansammlungen von Sperrmüll und Bauschrott (Außenanlage) vom Vermieter zu finden. Unsere Wohnung sowie unsere Garage und die Kellerräume waren ebenso „zugemüllt“, so dass wir selbst Entrümpeln mussten. Mehreren Aufforderungen hierzu kam der Vermieter nicht nach.

- Die Außenansicht des Hauses wird zunehmend schlimmer. Renovierungsarbeiten werden vom Vermieter nicht durchgeführt.

- Die Isolation des Hauses lässt zu wünschen übrig. Überall zieht es, auch hier werden keine Renovierungsarbeiten angestrebt oder durchgeführt, was für den Mieter mit hohen Energie-Zusatzkosten verbunden ist.

Fotodokumentationen liegen mir ebenfalls vor.

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Antwort:

Sie wollen wissen, ob Sie wegen der geltend gemachten Mängel die Miete mindern können. Dazu ist folgendes auszuführen:

Der Mieter hat das Recht auf eine angemessene Mietminderung des Mietzinses, wenn die Mietsache einen nicht nur unerheblichen Mangel aufweist.
1. Geltendmachung der Minderung

Das Recht auf Mietminderung ist nicht vom Einverständnis des Vermieters abhängig. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist während der Zeit, in der ein Mangel vorliegt, die Miete automatisch gemindert. Der Mieter ist in dieser Zeit nur zur Zahlung eines entsprechend geminderten Mietzins verpflichtet (BGH, 27.02.1991 - XII ZR 47/90; NJW-RR 91, 779; ZMR 85, 403).
2. Anzeigepflicht des Mieters

Der Mieter ist jedoch gemäß § 536c Abs. 1 BGB verpflichtet, dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzuzeigen, damit dieser die Möglichkeit zur Beseitigung des Mangels und der Schadensbegrenzung hat. Unterlässt der Mieter eine derartige Mängelanzeige, so verliert er bezüglich dieser Mängel sein Recht auf Minderung und kann sich sogar gegenüber seinem Vermieter schadensersatzpflichtig machen, wenn sich der Schaden wegen der verspäteten oder nicht erfolgten Mängelanzeige noch vergrößert hat (OLG Hamburg, 26.04.1991 - 4 V 25/91; WM 91, 328).
Auf diese Mängelanzeige kann ausnahmsweise verzichtet werden, wenn sie eine bloße Förmelei darstellt. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter den Mangel kennt oder kennen muss, z.B. wenn der Vermieter im selben Haus wohnt. Auch das Wissen seines Hausmeisters oder des Verwalters muss er sich zurechnen lassen.
Gleiches gilt, wenn der Vermieter den Mangel gar nicht beseitigen kann, z.B. wenn Baulärm von einer angrenzenden Baustelle kommt.
Eine bestimmte Form der Anzeige ist nicht vorgeschrieben, aus Beweisgründen ist eine schriftliche Mängelanzeige jedoch zu empfehlen.
Ab erfolgter Mängelanzeige ist der Mieter zur entsprechenden Kürzung der Miete berechtigt. Eine rückwirkende Mietminderung ist nur möglich, wenn der Mieter in Unkenntnis eines Mangels die Miete gezahlt hat.
3. Zeitliche Begrenzung des Minderungsrechts?

Auch bei vorbehaltloser Fortzahlung des Mietzinses verliert der Mieter nicht das Recht zur Minderung der Miete. Dies bestätigt auch der Bundesgerichtshof. Danach kann der Mieter auch bei Kenntnis von einem (nach Vertragsschluss entstandenen) Mangel sein Recht auf Mietminderung geltend machen, auch wenn er zuvor den vollen Mietzins vorbehaltlos weiter bezahlt hatte. Gleiches gilt, wenn der Mangel bei Vertragsschluss bereits vorlag, der Mieter aber erst nachträglich Kenntnis davon erlangt hat. Voraussetzung ist aber in beiden Fällen, dass der Mieter den Mangel gegenüber seinem Vermieter angezeigt hat (Urteil des BGH, 16.07.2003 - VIII ZR 274/02; IBR 2003, 702). Als Begründung führte der Bundesgerichtshof aus, dass der Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform vom September 2001 die analoge Anwendung des § 539 BGB alte Fassung ablehne, da für nachträglich entstandene Mängel der § 545 BGB alte Fassung (jetzt § 536c BGB) eine abschließende Regelung sei und daher für eine analoge Anwendung kein Raum sei. Den Verlust des Minderungsrechts für die Zukunft hat der Gesetzgeber in seiner Normierung gerade nicht vorgesehen.
4. Höhe der Minderung
Früher war es in Rechtsprechung und Literatur umstritten, ob Ausgangspunkt für die Mietminderung lediglich die Grund- bzw. Kaltmiete war (LG Hamburg, 24.05.1983 - 16 S 332/82; WM 1983, 290) oder ob auch die Nebenkostenvorauszahlungen mit einzubeziehen waren (sog. Bruttomiete).
In einer grundlegenden Entscheidung hat der Bundesgerichtshof diese Streitfrage nunmehr geklärt und entschieden, dass bei der Bemessung eines Minderungsbetrages nach § 536 BGB die Bruttomiete, also die Miete einschließlich aller Nebenkosten, maßgeblich sei (BGH, 06.04.2005 - XII ZR 225/03).
Wann eine Mietminderung als angemessen angesehen werden kann, richtet sich nach dem Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs.
In einer weiteren bedeutenden Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass eine (begründete) Mietminderung des Mieters auch auf die Betriebskosten durchschlägt, so dass der Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten die Minderung berücksichtigen muss (BGH, Urteil vom 13.04.2011 - VIII ZR 223/10).
Als Hilfestellung hat das Landgericht Hamburg eine Tabelle aufgestellt, mit deren Hilfe die so genannten Minderungsquoten errechnet werden können. Ausgangspunkt ist das Verhältnis zwischen dem Wohnwert der Räume und dem Mietzins. Der Wohnwert ist von der Größe der Räume und der normalen Nutzung abhängig. Die Minderungsquote ergibt sich daraus, inwieweit der Wohnwert der einzelnen Räume durch den Mangel gemindert wird und wie hoch dadurch der Minderwert der gesamten Mietsache ist.

Die Minderungsquote ist aber kein reines Rechenergebnis. Hinzu kommt noch eine Gesamtbewertung der örtlichen Gegebenheiten, sodass die Minderungsquote auch höher ausfallen kann. Zeigt sich z.B. ein Mangel der Warmwasserversorgung in Bad und Küche, so wirkt sich dieser Mangel auf den Wohnwert der gesamten Wohnung aus.
Schließlich ist noch der Zeitraum der Beeinträchtigung zu berücksichtigen, sodass die Minderungsquote um den Anteil der mangelfreien Tage reduziert wird (LG Hamburg, 24.05.1983 - 16 S 332/82, WM 1983, 290).
Das Recht auf Mietminderung kann bei Wohnraummietverträgen nicht vertragsmäßig ausgeschlossen oder erschwert werden.
Auch so genannte Formularvertragsklauseln, wonach der Mieter sinngemäß aufgefordert wird, seine Mietminderung einen Monat vorher anzukündigen, sind im Zweifel unwirksam. Der Vermieter soll durch diese Klausel Gelegenheit zur Beseitigung haben, um einer Mietminderung zu entgehen. Dies stellt eine Benachteiligung des Mieters dar und verstößt gegen § 536 BGB.
Gleiches gilt für die Klausel, dass die Wohnung mangelfrei ist, obwohl dies nach den tatsächlichen Gegebenheiten nicht der Fall ist. Sie hindert den Mieter nicht an der Durchsetzung seines Rechts auf Mietminderung. Entscheidend ist der tatsächliche Zustand der Wohnung und nicht das, was in dem Vertrag vereinbart wurde.
Der Mieter verliert aber dann sein Recht auf Mietminderung, wenn
der Mieter bei Vertragsschluss Kenntnis vom Mangel hatte, und er sich diesbezüglich bei Annahme der Wohnung seine Rechte nicht vorbehalten hat,
der Mangel bei Vertragsschluss dem Mieter auf Grund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und der Vermieter diesen nicht arglistig verschwiegen hat
der Mieter einen während der Mietzeit aufgetretenen Mangel dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt hat und dieser in Folge dessen keine Abhilfe schaffen konnte,
der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat,
Verwirkung als Sonderfall von Treu und Glauben eingetreten ist: Verwirkung setzt nicht nur ein Zeitmoment, also die vorbehaltlose Zahlung über einen Zeitraum von drei bis vier Jahren, sondern auch ein so genanntes Umstandsmoment voraus: Der Vermieter muss auf Grund des Verhalten seines Mieters darauf vertrauen dürfen und sich auch darauf eingestellt haben, dass der Mieter sein Recht auf Mietminderung auch in Zukunft nicht geltend machen wird.

Ich gehe nun davon aus, dass die mitgeteilten Mängel zum Einen zur Minderung berechtigen und zum Anderen der Vermieter hiervon auch entsprechende Kenntnis durch Sie erlangt hat. Dies entnehme ich Ihrer Sachverhaltsdarstellung. Weiter gehe ich davon aus, dass Sie bereits erfolglos versucht haben, den Vermieter zur Abhilfe zu bewegen.

Im Einzelnen: Der Balkon ist undicht, bei Regen muss das Wasser mit Eimern aufgefangen werden.
Balkon, unbenutzbar 15% AG Bonn, WuM 1986, 212,
da der Balkon nur bei Regenwetter unbenutzbar ist, ist dieser Betrag entsprechend zu kürzen. Ich würde von maximal 5 % der Miete ausgehen.
Durchfeuchtung von Schlafzimmer und Kinderzimmer:
Bei Wasserschäden gibt es nachstehende Minderungsquoten:
Wasserschaden, Durchfeuchtung einer Wand 50% LG Berlin, GE 1991, 573
Wasserschaden, unbenutzbares Wohnzimmer 30% AG Bochum, ZMR 1979, 206
Dies bezieht sich aber auf Schäden, die durch defekte Wasserleitungen o.ä. entstanden.
Weitere Rechtsprechung, die sich mit Feuchtigkeit befasst, kommt zu folgenden Quoten:

Einer 20 prozentigen Mietminderung wurde zugestimmt, nachdem eine Küchenwand wegen Feuchtigkeit - hier auf Grund undichter Fenster - schwarz geworden war. So entschied das LG Hannover in seinem Urteil (LG Hannover, 27.09.1978 - 11 S 188/78, ZMR 1979, S. 47).

Ein weiteres Urteil betrifft Undichtigkeiten im Dachstuhl eines Hauses. Hierdurch waren mehrere Räume eines Hauses von Feuchtigkeit und Schimmel befallen. Einer Minderung von 20 % wurde zugestimmt (vgl. AG Hamburg, 09.01.1979 - 42 C 634/76, WM 1979, S. 103).

Auch eine bestehende Neubaufeuchte rechtfertigt eine Minderung um 20 %, wie das AG Bad Schwartau in seinem Urteil entschieden hat (AG Bad Schwartau, 03.11.1987 - 3 C 1176/86, WM 1988, S. 55). Besteht keine besondere Vereinbarung, ist der Mieter nicht verpflichtet, die betroffenen Räume durch übermäßiges Heizen und Lüften zum Austrocknen zu bringen.

Das gilt auch, wenn die Feuchtigkeit ursächlich in der Baukonstruktion eines Gebäudes zu finden ist. Allerdings gibt es hier auch abweichende Auffassungen. So hat etwa das LG Braunschweig in seinem Urteil (LG Braunschweig, 11.01.1983 - 6 S 241/81, WM 1985, S. 26) festgehalten, dass ein Mieter keineswegs verpflichtet sei, sein Heizungs- und Lüftungsverhalten den baulichen Gegebenheiten anzupassen.

Lassen sich Feuchtigkeitsschäden nur dann vermeiden, wenn über das normale Maß hinaus gelüftet und geheizt wird, liegt ein Mangel an der Mietsache vor (vgl. LG Hannover, Az. 9 S 389/87, LG Itzehoe, 22.04.1982 - 1 S 24/81, WM 1982, S. 181 und AG Brühl, 09.01.1981 - 2 C 632/79, WM 1982, S. 185).

Anders liegt nach Auffassung des LG Stade die Sache, wenn dem Mieter mitgeteilt wurde, dass er sein Wohnverhalten den baulichen Gegebenheiten anpassen müsse. Hier trifft den Mieter ein Mitverschulden bei auftretenden Feuchtigkeitsschäden, (vgl. LG Stade, 21.06.1983 - 3 S 22/83, WM 1985, S. 23).

Feuchtigkeitsschäden, die trotz Einhaltung der baulichen Vorschriften auftreten, hat der Mieter in ihrer Ursache nachzuweisen, so das AG Köln in seinem Urteil (AG Köln, 03.09.1980 - 213 (155) C 1235/79, WM 1982, S. 182).

Sie haben nichts von Schimmelbildung geschrieben, damit dürfte aber wohl zu rechnen sein. Da zwei Zimmer betroffen sind, halte ich 25 % für angemessen.
Garagendach:

Wenn sich das Garagendach so senkt, dass eine Einsturzgefahr besteht, ist die Garage nicht mehr nutzbar. Der für die Garage ausgewiesene Mietzins kann daher um 100 % gemindert werden.
Waschbecken:
Auch eine Dusche, die nicht störungsfrei funktioniert, stellt einen Mangel an der Mietsache dar (hier 5 %, LG Berlin, MM 1991, S. 194)
Hier handelt es sich um ein Waschbecken. Abgesehen von der davon ausgehenden Gefahr, ist die Einschränkung aber eher gering, ich würde sie mit 1 % des Mietzinses veranschlagen.

Zugluft:
Zugluft, die durch mangelhafte Fensterdichtungen entsteht, rechtfertigt eine Mietminderung um 20 %. So hat das LG Kassel in seinem Urteil entschieden (LG Kassel, 30.07.1987 - 1 S 274/84, WM 1988, S. 108). Auch eine fehlerhaft installierte Gasetagenheizung kann zur Entstehung von Zugluft führen. In diesem Fall kann die Miete um 10 % gemindert werden, so das AG Rüsselsheim (DWW 1991, S. 147). Das AG Reutlingen hat in seinem Urteil entschieden, dass auch ein fehlerhafter Windfang eine Mietminderung rechtfertigt. Im vorliegenden Fall durfte die Miete ganzjährig um 50 DM gemindert werden (AG Reutlingen, 28.02.1990 - 8 C 1430/89, WM 1990, S. 146).

Grundsätzlich kann immer dann die Miete gemindert werden, wenn Zugluft durch Mängel an der Wohnung entsteht, so das AG Lörrach in seinem Urteil vom 05.04.1989, WM 1989, S. 564. Hierbei ist unerheblich, zu welcher Jahreszeit diese Beeinträchtigung besteht. Keine Minderung hingegen kann bei Zugluft in Altbauten erwirkt werden. Hier verhindert der Luftzug die Schimmelpilzbildung und kann daher nicht als Mangel an der Mietsache angesehen werden (AG Steinfurt, 4 C 484/95).

Es kommt also entscheidend darauf an, was für ein Haus Sie gemietet haben. Bei einem Altbau sind weitergehende Ansprüche wegen dem Zug und den von Ihnen angesprochenen energetischen Einschränkungen ausgeschlossen. Sie haben das Haus in dem Zustand gemietet, wie Sie es vorgefunden haben.

Etwas anderes ergäbe sich nur, wenn Sie konkrete Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen vereinbart hätten. Dann hätten Sie einen Anspruch auf die Durchführung.
Nikotingeruch im Kinderzimmer:

Sie schreiben, Sie hätten um eine Neutapezierung gebeten, es kann also nicht davon die Rede sein, dass es auch vereinbart war. Aus diesem Grunde haben Sie allenfalls einen Minderungsanspruch wegen der Gerüche. Hier wären 3 % angemessen. Dies ergibt sich daraus, dass nur ein Zimmer betroffen ist.
Weiter schreiben Sie, dass noch Müll und Schrott des Vermieters auf dem Grundstück wären. Hier haben Sie die Möglichkeit, unverzügliche Beseitigung zu verlangen. Da er mit seinem Abfall das Grundstück „belagert“ sind Sie in Ihrem Besitzrecht gestört. Weil er Ihnen den Besitz am Grundstück nicht einräumt, können Sie die Miete mindern. Je nach Umfang sind hier 10 % bis 50 % durchaus angemessen.
Sie haben auch einen Anspruch darauf, dass der Vermieter Ihnen die ordnungsgemäße Anlage der Mietkaution nachweist.
Die Entrümpelungskosten können Sie dann geltend machen, wenn Sie zuvor den Vermieter unter Fristsetzung mit Ablehungsandrohung aufgefordert hatten, seinen Unrat zu beseitigen. Gleiches gilt auch für die Kosten der Mauerwerkstrocknung.



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