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Kosten für Umbau von Heizung umlagefähig?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 13.12.2012

Frage:

Meine Mietwohnung (Baujahr 1928, keine nennenswerte Wärmedämmung) wurde durch Nachtspeicheröfen beheizt.
Aufgrund ihres Alters musste diese jetzt ersetzt werden und gegen eine Etagen-Gasheizung ausgetauscht werden.

Problem 1: Die neue Heizung kann meine Wohnung wegen schlechter Wärmedämmung und zu klein bemessener Heizkörper, wie zuvor auch, nur unzureichend beheizen.

Problem 2: Aus den Jahresrechnungen meines Energieversorgers geht hervor, dass mit der neuen Heizung auch noch der Energieverbrauch von rund 8000 kwh auf rund 11000 kwh gestiegen ist.

Frage: Sind dich Kosten für den Umbau (etwa 5200,- Euro) umlagefähig?

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Antwort:

Problem 1: Die neue Heizung kann meine Wohnung wegen schlechter Wärmedämmung und zu klein bemessener Heizkörper, wie zuvor auch, nur unzureichend beheizen.

Hinweis: Dies sollten Sie bei Ihrem Vermieter bemängeln. Denn unabhängig von der Umlagefähigkeit der Baukosten muss die neue Anlage ausreichende Raumtemperaturen erzeugen, da ansonsten (nach erfolgtem Umbau!) ein zur Mietminderung rechtfertigender Mangel vorliegt.

Problem 2: Aus den Jahresrechnungen meines Energieversorgers geht hervor, dass mit der neuen Heizung auch noch der Energieverbrauch von rund 8000 kwh auf rund 11000 kwh gestiegen ist.

Hinweis: Bei mit Strom erzeugter Leistung von 8.000 kwh entstehen etwa Kosten i.H.v 1.800 EUR, während 11.000 kwh durch Gas lediglich Kosten von ca. 600 EUR verursachen. Die Umstellung auf Gas dürfte deshalb deutlich preisgünstiger sein.

Frage: Sind dich Kosten für den Umbau (etwa 5200,- Euro) umlagefähig?

Die Kosten können mit 11 % auf die Jahresmiete (47,66 EUR/monatl.) umgelegt werden, wenn eine der Voraussetzungen des § 559 Abs. 1 BGB vorliegen. Der Einbau einer Zentralheizung in das Mietobjekt ist objektiv eine Wertverbesserung, vgl. § 559 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB; AG Hamburg WuM 1994, 695. Dies gilt auch wenn eine Nachtspeicherheizung durch einen an die Gaszentralheizung angeschlossenen Plattenheizkörper ersetzt wird. Bei Ersetzung einer Nachtspeicherheizung liegt eine Gebrauchswerterhöhung schon deshalb vor, weil eine zentrale Regulierung ohne vorheriges Speichern von Energie möglich ist. Da § 10 a EnEV 2009 vorschreibt, dass elektrische Speichersysteme zwischen 2019 und 2049 nicht mehr betrieben werden dürfen, liegt bei Austausch einer solchen Anlage zugleich eine bauliche Maßnahme auf Grund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, vor, vgl. § 559 Abs. 1 Satz 1 Alt. 4 BGB. Es kommt deshalb im Ergebnis nicht einmal auf eine Energieeinsparung an. Damit sind die Kosten des Umbaus umlagefähig.



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