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Klauseln für Schönheitsreparaturen - Gültigkeit

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 11.12.2012

Frage:

Vorliegend ist ein Mietvertrag von 1993 für eine 92 qm große Wohnung in B. Bei Einzug wurde die Wohnung durch den mittlerweile verstorbenen Mieter auf eigene Rechnung renoviert. Rechnung liegt vor. In der Mietzeit wurden keine wesentlichen Schönheitsreparaturen vorgenommen. Unter § 15 des Mietvertrages steht bei Schönheitsreparaturen, das spätestens bei Auszug renoviert werden müsste. Ich habe gehört, das der BGH ein Urteil dazu gesprochen hat, das solche Klauseln alter Mietverträge aufhebt. Die Wohnung wurde zum 28.2.13 gekündigt., die dort noch lebende Witwe verfügt nicht über die Mittel für die Durchführung einer Renovierung.
Muss die Renovierung durchgeführt werden?

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Antwort:

Ich bedanke mich für die Übersendung der Klausel. Zu den Klauseln bei Schönheitsfristen hat der BGH mehrfach entschieden. Nach dessen Rechtssprechung gilt , daß bei starren Fristen im Mietvertrag die Klausel nichtig ist, bei weichen Fristen hingegen die Klausel wirksam bleibt.
Starre Schönheitsreparaturfristen verpflichten den Mieter nach Ablauf bestimmter Fristen (in vielen Verträgen nach Ablauf von drei Jahren bei Nassräumen und fünf Jahren bei den übrigen Räumen) selbst dann zur Ausführung von Schönheitsreparaturen, wenn objektiv überhaupt keine Renovierungsbedürftigkeit der Räume besteht.
Enthält eine Fristenklausel keinen Zusatz, der auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abstellt, handelt es sich um eine starre Frist. Sol¬che Fristen sind unwirksam, so dass der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen ausführen.
Hingegen hat der BGH sogenannte weiche Klauseln für zulässig erklärt. Diese Klauseln zeichnen sich durch Formulierungen aus wie: „im Allgemeinen / in der Regel sind Schönheitsreparaturen nach …… Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses auszuführen.“ Wie Sie der übersandten Klausel entnehmen können, hat hier der Vermieter eine solche wirksame Klausel verwandt.
Eine Kombinationen von Klauseln, nach denen der Mieter verpflichtet sein soll, Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses auszuführen mit Klauseln, die den Mieter zur Endrenovierung verpflichten wie hier sind dann unwirksam, wenn sie nicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abstellt, also beispielsweise nicht die während des Mietverhältnisses ausgeführten Renovierungen berücksichtigt. Da hier aber der Zeitanteil berücksichtigt wird, ist gleichfalls von einer Wirksamkeit auszugehen.
Die Dame ist daher zur Renovierung verpflichtet. Angesichts der langen Mietdauer und der faktischen Unmöglichkeit hier zu renovieren, empfehle ich das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, um eine allseits akzeptable Lösung zu finden.



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