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Schadensersatz gegen Sondervewalter

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 30.11.2012

Frage:

Ich habe letztes Jahr eine vermietete Wohnung per Zwangsversteigerung erworben nach ZVG. Der damalige Eigentümer hatte einen Sondereigentümer mit der Sondereigentumsverwaltung beauftragt. Dieser hatte die Wohnung auch neu vermietet (ca. 2 Jahre vor Zuschlag).

Problem: Eine Mitarbeiterin des Sonderverwalters hat vergessen, die Kaution vom Mieter einzufordern. Dies stellte sich bei Übergabe der Unterlagen heraus. Leider hat kurz nach Zuschlag der Mieter mit Mietschulden das Weite gesucht und ich musste auf eigene Kosten renovieren. Normalerweise hätte ich mich aus der Kaution bedient.

Frage:
Habe ich mit Zuschlag nicht auch einen Anspruch (den des vorherigen Eigentümers) erworben auf Übergabe der Mietkaution? Und kann ich nicht jetzt den Sondereigentumsverwalter in Anspruch nehmen, da diesem das Verschulden seiner Mitarbeiterin zuzurechnen ist?

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Antwort:

Sie haben gegen den ehemaligen Sondereigentumsverwalter leider keinen unmittelbaren Schadensersatzanspruch. Das Liegt hier an der besonderen Erwerbsform des Zuschlags. Zwischen Ihnen und dem Sondereigentumsverwalter hat nie eine rechtliche Beziehung geherrscht. Diese bestand nur zwischen dem Voreigentümer und dem Verwalter. Mit dem Zuschlag ist die Rechtsbeziehung erloschen. Dem Ersteher des durch Zuschlag erworbenen Eigentums stehen keine Gewährleistungsansprüche zu. Dies gilt für Sach- und Rechtsmängel des Grundstücks und der mitversteigerten Gegenstände.

Sehr wohl einen Anspruch hat aber der Voreigentümer, da zwischen diesem und dem Verwalter eine vertragliche Beziehung herrschte. Auf Grund dieser war der Verwalter dem Voreigentümer gegenüber verpflichtet die Kaution vom Mieter einzufordern. Von dem können Sie sich diesen Anspruch gemäß § 398 BGB abtreten lassen und dann gegenüber dem Verwalter geltend machen. Erst nach der Abtretung ist er dann Ihnen gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet. Einen Anspruch auf Abtretung haben Sie allerdings wegen des Erwerbs durch Zuschlag im Gegensatz zum Kauf nicht.



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