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Heizölkosten - Vermieter stellt sich quer


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 30.11.2012

Frage:

Wir haben folgendes Problem: Wir wohnen in der Wohnung meiner Tante, diese ist im Pflegeheim und hat eine Betreuerin. Mit dieser Betreuerin haben wir auch den Mietvertrag gemacht. Darin steht wir sollen die Nebenkosten mit der Mutter meines Lebensgefährten ab rechnen die im gleichen Haus wohnt,Wohlgemerkt das Haus gehört der Tante zu einem Drittel und der Rest der Mutter von meinem Lebensgefährten. Aber das ist nicht unser Problem. Wir haben letztes Jahr und dieses Jahr Heizöl im Wert von 6000 Euro bestellt und bezahlt aus eigener Tasche. Wir haben auch die Belege der Betreuerin hin geschickt, die uns daraufhin antwortete, sie werde es beim Amtsgericht einreichen und uns dann das Geld auf unser Konto überweisen, das war vor 2 Monaten.

Heute haben wir einen Brief von Ihr bekommen in dem drinnen steht
Ich zitiere: Das Heizmaterial würde Ich Ihnen mit der Nebenkostenabrechnung in Rechnung stellen, da Sie dieses selber bezahlt haben, brauche Ich es Ihnen nicht mehr in Rechnung stellen. Erstatten kann Ich es Ihnen aber nicht.
Wir machen seit Monaten rum und haben auch schon dem Vormundschaftsgericht geschrieben doch die machen nichts dagegen.
In den Nebenkosten steht nichts mit Heizöl drinnen, genauso macht es uns stutzig das wir die Nebenkosten mit Frau S. abrechnen sollen.
Der Vormund meiner Tante ist die Vermieterin und nicht die Mutter meines Lebensgefährten.

Ich hoffe Sie können uns helfen.
Es ist sehr viel Geld das wir ausgelegt haben und wir brauchen es dringend. Wir haben die Betreuerin auch schon auf verschiedene Mängel in der Wohnung hin gewiesen, Fenster sind undicht, Rahmen im Klo vom Fenster ist gebrochen und wir können kein Klopapier in die Toilette werfen da sonst der Ablauf vom Haus verstopft.

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Antwort:

Teil 1: das verauslagte Heizmaterial

Sie haben zunächst einmal gegenüber dem Vermieter einen Auslagenerstattungsanspruch.

Die Anspruchsgrundlage dürfte Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 680 BGB) oder ungerechtfertigte Bereicherung (§ 812 BGB) sein.

Weiterhin kommt in Frage eine Aufrechnungserklärung. Sie erklären gem.

§ 487 BGB schriftlich die Aufrechnung

Ihres Anspruchs auf Erstattung der für den Mieter ausgelegten Heizkosten mit Ihren eigenen Mietverbindlichkeiten.

In der Aufrechnungserklärung sollten Sie möglichst genau darlegen, welche Kosten einander gegenüber stehen. Nehmen Sie sich die Heizkostenrechnung vor, und ziehen Sie davon die jeweiligen Mietraten ab. Nicht nur die Nebenkosten, sondern auch die Hauptmiete sollte zur Aufrechnung gestellt werden. Die sich gegenüber stehenden Forderungen erlöschen dann , sofern schon fällig, mit der Erklärung.

Weitere Ausführungen dazu:

Normaler Weise bezahlt der Vermieter die Kosten des Heizöls und lastet Ihnen die Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung zurück.

An erster Stelle müssen Sie nun überhaupt erst einmal herausbekommen, wer genau Ihr Vermieter ist. Wenn das Haus Ihrer Tante zu 1/3 gehört und 2/3 der Mutter des Lebensgefährten, dann dürfte Vermieter eigentlich nur die daraus entstehende Hauseigentümergemeinschaft sein.

Hier ist zu vermerken, daß die Betreuerin der Tante Ihnen vermutlich gar keinen Mietvertrag anbieten durfte. Die Betreuerin kann und darf nämlich insoweit wohl nur für das eine Drittel reden, das Ihrer Tante gehört. Wenn diese Betreuerin einen Mietvertrag mit Ihnen macht, dann geht das nur mit der Einwilligung der Mutter des Lebensgefährten.

Da die Mutter des Lebensgefährten in der Hauseigentümergemeinschaft mit zwei Dritteln die Mehrheit hat, hat diese im Ergebnis das Sagen. Sie könnte z.B. durchaus den Mietvertrag nicht genehmigen und mit Ihnen eine andere Regelung treffen. Insoweit macht es durchaus Sinn, wenn Sie mit der Mutter Ihres Lebensgefährten (Frau S.) direkt eine Vereinbarung treffen. Diese sollte dann die Zustimmung der Betreuerin einholen.

Vorläufig ist zu empfehlen, sich an den Mietvertrag der Betreuerin zu halten, Erklärungen aber zur Kenntnis immer auch an die Mutter des Lebensgefährten zur Kenntnis zu richten.

Solange die Mutter Ihres Lebensgefährten dem Vertrag nicht widerspricht, ist sie vermutlich nach den Grundsätzen der Anscheinsvollmacht (vgl. §§ 171 ff. BGB) daran gebunden.

Ich rege dabei an, daß Sie den Vermietern vorschlagen, die fällige Miete (einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen) so lange mit Ihrer Kostenforderung zu verrechnen, bis der von Ihnen ausgelegte Betrag abgegolten ist.

Was das von Ihnen als Mieter bezahlte Heizmaterial anbelangt:

Durch die Bezahlung des Heizöls haben Sie selbst im Prinzip Eigentum an dem Heizöl erworben.

Es käme also ernsthaft in Betracht, das Heizöl schlicht wieder abpumpen zu lassen und zu verkaufen, sofern technisch machbar.

Bei Vermischung mit anderem Heizöl haben Sie allerdings nur einen Miteigentumsanteil nach §§ 948, 947 BGB erworben. Dann benötigen Sie die Zustimmung der Miteigentümer zum Verkauf.

Beim Auszug hätten Sie gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Übernahme des Restbestands gegen Kostenausgleich (so AG Weilheim, Urteil vom 3.3.1986, Az. 1 C 913/85).
Ihr Vermieter kann mindestens nicht von Ihnen verlangen, daß Sie das Heizöl wieder abpumpen (LG Stuttgart, Urteil vom 30.10.1990, Az. 16 S 248/90). Das hilft hier aber nicht viel weiter.

Insgesamt empfiehlt sich somit vorrangig die oben erklärte Aufrechnungserklärung und das Aussetzung Ihrer Mietzahlungen, bis Sie den verauslagten Betrag wieder zurück haben.

Was die von Ihnen weiter erwähnten Mängel anbelangt:

„Fenster sind undicht,Rahmen im Clo vom Fenster ist gebrochen und wir können kein Clopapier in die Toilette werfen da sonst der Ablauf vom Haus verstopft“

Hier wird empfohlen, soweit Sie das können, die Reparaturen erst einmal selbst vorzunehmen/ vornehmen zu lassen und die Rechnungen den Vermietern zurück zu belasten, eventuell wieder durch Aufrechung gegen Mietforderungen.

Alternativ können Sie auch Mietminderung gem. § 536 BGB geltend machen:

Sie richten dabei ein formelles Schreiben an die Vermieterinnen (im Zweifel dabei an beide!)und machen Mietminderung geltend.

http://www.hanhoerster.de/html/mietminderung_toiletten.htm

Als angemessene Mietminderung erscheint mir dabei ein Betrag in Höhe zwischen 30 und 50 Prozent der Miete. Bei einer unbenutzbaren Toilette hat das Landgericht Berlin sogar schon 80 Prozent zugesprochen (MM 1988, S. 213).


*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.



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