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Arbeit und Beruf
Frage an den Anwalt
15.11.2012

Kündigungsfrist eines Mietverhältnisses gem. § 573 a BGB

Mir wurde vom Rechtsanwalt meiner Vermieterin mit Verweis auf § 573a BGB gekündigt. In meinem Mietvertrag (abgeschlossen 1998) steht für eine Mietdauer über 10 Jahren eine Kündigungsfrist von 12 Monaten vor. § 573a sieht eine weitere Verlängerung um 3 Monate vor. Insgesamt wären das 15 Monate. Diese Frist liefe am 31. Januar 2013 ab.
Nun hat der gegnerische Anwalt Mitte Oktober einen Brief geschrieben, in dem er betont, dass für seine Mandantin die Frist am 31.10. 2012 endet. Für den Fall eines nicht erfolgten Auszugs kündigte er auftragsgemäß eine Räumungsklage an. Was gilt nun?

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Antwort Rechtsanwalt Uwe Peters
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Zwar genügt der Eigentumserwerb auf Grund der notariellen Urkunde nicht, da es auf die Eintragung im Grundbuch ankommt. Diese erfolgte jedoch nach Ihrer Mitteilung einen Tag vor der Kündigungserklärung. Das Datum der Vollmacht ist dabei unerheblich. Die besondere Begründung der Kündigung nach § 573 a Abs. 3 BGB ist zwar sehr knapp gehalten, genügt aber gerade den gestellten Anforderungen. Fraglich könnte sein, ob eine Kündigung ohne Angabe einer Kündigungsfrist wirksam ist. Nach der Rechtsprechung bedarf es zur Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung keiner konkreten Angabe einer Kündigungsfrist. Begründet wird dies damit, dass die zutreffende Kündigungsfrist den gesetzlichen und vertraglichen Regelungen grundsätzlich entnommen werden könne. Ein weitergehender Vertrauensschutz sei nicht anzuerkennen. Der Kündigende ist nicht gehalten, eine bestimmte Kündigungsfrist anzugeben; die ordentliche Kündigung ist z.B. wirksam, wenn lediglich zum nächstzulässigen Termin gekündigt wird. Dem Gekündigten muss daher auch dann, wenn ihm eine Frist angegeben wird, angesonnen werden, sie in eigener Verantwortung zu überprüfen, wenn er sie nicht gegen sich gelten lassen will, und sich auf die Beendigung des Vertragsverhältnisses auch in dieser Situation selbständig einzustellen, vgl. OLG Frankfurt NJW-RR 1990, 337. Somit bleibt in Ihrem Fall zu prüfen, ob die von Ihnen nach dem Mietvertrag berechnete Kündigungsfrist von 15 Monaten oder 12 Monaten gilt. Nach § 565 BGB a.F. galt vor der Mietrechtsreform 2001 noch die Staffelung von 5, 8 und 10 Jahre mit jeweils 3-montiger Kündigungsverlängerung. Nunmehr gilt § 573 c Abs. 1 BGB, der nur noch eine Verlängerung der Kündigungsfrist von jeweils drei Monaten nach 5 und 8 Jahren Mietdauer vorsieht. Danach beträgt Ihre Kündigungsfrist gem. § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB drei Monate. Diese Frist verlängert sich um drei Monate gem. § 573 a Abs. 1 Satz 2 BGB und um weitere sechs Monate nach § 573 c Abs. 1 Satz 2. Insgesamt beträgt Ihre Kündigungsfrist demnach 12 Monate, sodass Ihr Mietverhältnis tatsächlich bereits seit dem 31.10.2012 beendet ist.

Im Ergebnis ist Ihnen deshalb zur Vermeidung einer kostspieligen Räumungsklage zu empfehlen, mit den Vermietern eine (freiwillige) Räumungsfrist zu vereinbaren.

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