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11-prozentige Mieterhöhung aufgrund von Moderniesierungsmaßnahme


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 10.11.2012

Frage:

Wir bewohnen eine Dachgeschosswohnung (60 m²) in der 3. Etage und haben eine Mieterhöhung wegen Modernisierung erhalten (Wärmedämmfassade). Die Dämmung der Hausfassade erfolgte nur bis zur Dachkate (1. und 2. Etage). Eine Dämmung des Dachbodens bzw. der Dachgeschosswohnung von außen wurde nicht durchgeführt. Die Modernisierungsumlage beträgt 11 %. Der m² Kaltmiete beträgt dann 6,30 €.

Unsere Frage: Ist die Modernisierungsumlage in Höhe von 11 % gerechtfertigt? Wohnungen in der 1. und 2. Etage mit Balkon haben sogar einen geringeren m²-Preis. Wir sind seit 1984 Mieter dieser Wohnung in Eberswalde (Land Brandenburg).Ich habe bereits ein Schreiben an den Vermieter vorbereitet und wollte vorher abklären, ob meine Einwände berechtigt sind.

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Antwort:

Das Gesetz geht als Normalfall davon aus, dass die Mieterhöhung grundsätzlich nach den Kosten berechnet wird, die für die konkrete Wohnung aufgewendet wurden. Der Umlegungsmaßstab ist in § 559 Abs. 1 BGB mit 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, bezogen auf die Jahresmiete, festgelegt. Die Kosten sind bereits auf Wohnungsebene zu erfassen. Soweit Kosten für mehrere Wohnungen angefallen sind, wie z. B. Gerüstkosten, Wärmedämmung, Zentralheizungseinbau oder auch notwendige Architektenhonorare, sind diese vom Vermieter gem. § 559 Abs. 1 BGB angemessen zu verteilen. Der Vermieter kann dazu im Rahmen der §§ 315, 316 BGB nach billigem Ermessen einen Verteilungsschlüssel bestimmen. Die §§ 315, 316 BGB lauten wie folgt: § 315 Bestimmung der Leistung durch eine Partei. (1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist. (2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil. (3) Soll die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen, so ist die getroffene Bestimmung für den anderen Teil nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Entspricht sie nicht der Billigkeit, so wird die Bestimmung durch Urteil getroffen; das Gleiche gilt, wenn die Bestimmung verzögert wird. Bereits damit ist dem Vermieter ein relativ hoher Ermessensspielraum eingeräumt, was die Verteilung auf die einzelnen Wohnungen angeht. § 316 Bestimmung der Gegenleistung. Ist der Umfang der für eine Leistung versprochenen Gegenleistung nicht bestimmt, so steht die Bestimmung im Zweifel demjenigen Teil zu, welcher die Gegenleistung zu fordern hat.

Unbillig sind solche Umlageschlüssel, die bestimmte Mieter unberechtigterweise bevorzugen oder benachteiligen. Das ist z. B. dann der Fall, wenn zahlungsunfähige Mieter nicht oder weniger belastet werden aber auch, wenn zahlungsunwillige oder schwierige Mieter zur Strafe stärker belastet werden (LG Offenburg WuM 1998, 289). Unbillig ist auch ein Verteilungsschlüssel, der zurzeit unvermietete Wohnungen aus der Verteilung ausnimmt. oder die vom Vermieter oder Hausmeister genutzte Wohnung gar nicht oder mit einem günstigeren Verteilungsschlüssel in Ansatz bringt. Dabei ist von dem Grundsatz auszugehen, dass immer dann, wenn keine separate Erfassung der Kosten für die einzelnen Wohnungen erfolgt ist oder ein anderer praktikabler und nachvollziehbarer Umlagemaßstab offensichtlich ist, eine Verteilung der Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche der einzelnen Wohnung zur Gesamtfläche, die modernisiert wurde, angemessen ist. Im Übrigen ist der Vermieter aber nicht verpflichtet, bei der Verteilung den unterschiedlichen Gebrauchswert der Modernisierungsmaßnahme zu berücksichtigen. So ist es weder erforderlich, den Erdgeschossmieter bei der Umlage der Kosten für den Einbau oder die Modernisierung eines Fahrstuhls auszuklammern, noch muss er bei einer Wärmedämmung zwischen Innen- und Außenwohnungen differenzieren. Dies gilt auch für die Dämmung der Kellerdecke und des Daches, da hierdurch die verbrauchsunabhängigen Heizkosten sinken (LG Halle ZMR 2003, 35). Grundsätzlich spricht gegen eine solche Verteilung nach dem unterschiedlichen Gebrauchswert nichts, nur ist es regelmäßig kaum möglich einen angemessenen und akzeptablen Verteilungsschlüssel anzuwenden, der die Verteilung plausibler macht. Die Mieter, der etwas entfernter von den Dämmmaßnahmen liegenden Wohnungen, profitieren bei der Heizkostenabrechnung also nicht nur über den Flächenanteil sondern auch über den nach Verbrauch abzurechnenden Anteil der Kosten. Bei jeder Maßnahme profitiert mal der eine und mal der andere Mieter etwas mehr. Die Kosten sind insgesamt umlagefähig, sodass es auch nicht um die Verteilung zwischen Mieter und Vermieter geht sondern nur um die Verteilung auf die verschiedenen Mieter. Alle Vorschläge, die für eine stärkere Belastung der einen und eine Entlastung der anderen Gruppe plädieren, haben durchaus etwas für sich, es gibt aber gegen jedes Argument auch Gegenargumente. Nicht nur, dass der Vermieter zum Teil die persönlichen Verhältnisse und Gewohnheiten der Mieter erkunden müsste, um individuelle Gebrauchsvorteile feststellen zu können, er müsste diese Umstände auch bewerten, was im Zweifel die betroffenen Mieter jeweils zu ihren Gunsten anders sehen werden.

Es bleibt deshalb im Ergebnis nur die Prüfung, ob die Verteilung der Kosten unbillig ist. Dies ist in Ihrem Fall nicht erkennbar, auch wenn die Bewohner der unteren Wohnungen auf den ersten Blick mehr von den Wärmedämmmaßnahmen zu profitieren scheinen als die Dachgeschosswohnungen. Ein gewisses Entgegenkommen mag in der vorgeschlagenen Sondervereinbarung liegen, die allerdings nach dem Schreiben der Vermieter weniger einer gerechten Verteilung geschuldet ist als der mitgeteilten Schätzung Ihrer Person.



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