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Mietvertrag nach Abmahnung kündigen?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 03.11.2012

Frage:

Ich habe eine Einliegerwohnung in meinem Einfamilienhaus, das ich auch
zusammen mit meiner Frau bewohne, vermietet.
Das Vertrauensverhältnis mit dem Ehemann der Mieterin (Der Mietvertrag lautet
nur auf die Ehefrau, zu Zeitpunkt war die Mieterin noch unverheiratet) Später
hat die Heirat stattgefunden und der Ehemann zog mit ein, allerdings ohne
Anfrage bei mir.

Meine Frau ist 70 Jahre und ist gesundheitlich angeschlagen (Sie hat einen
behinderten Ausweis von 70 %. Dieses gestörte Verhältnis verschlimmert
sich zusehend, sodass ich befürchte, das meine Frau weitere gesundheitliche
Probleme bekommen wird, wenn nicht bald eine Lösung ansteht.
Mir ist bekannt, dass eine Kündigung nach § 573 a BGB möglich ist, allerdings
möchte ich keine Fehler bei die evtl. schriftlichen Kündigung machen.
Außerdem befürchte ich, dass die Mietzahlung danach ausbleiben könnte und
möchte gerne wissen, wie ich eine Abmahnung aufsetzen muss.

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Antwort:

Ihrer Formulierung in der Fragestellung entnehme ich, dass Sie davon ausgehen, vor einer Kündigung nach § 573 a BGB bedürfte es einer Abmahnung bzw. eines besonderen Kündigungsgrundes. Dies ist unzutreffend. Anders als bei einer Kündigung nach § 543 BGB ist bei der erleichterten Kündigung nach § 573 a BGB keine vorherige Abmahnung notwendig. Denn es bedarf auch keines Kündigungsgrundes, auf den sich Ihre Kündigung stützen müsste. Dennoch gibt es eine Besonderheit bei der Kündigung nach § 573 a BGB, die zwingend zu beachten ist: Gem. § 573 a Abs. 3 BGB ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben, dass die Kündigung auf § 573 a Abs. 1 BGB gestützt wird. Wird dies nicht beachtet, ist die Kündigung unwirksam. Nach der herrschenden Meinung genügt der Hinweis auf die gesetzliche Regelung nicht. Sie sollten deshalb etwa die nachstehende Formulierung bevorzugen: Hiermit kündigen wir Ihnen das Mietverhältnis der in unserem Haus in der (Adresse eintragen) liegende Einliegerwohnung fristgerecht zum (bitte Datum eintragen, s.u.). Zur Begründung weisen wir auf die Regelung in § 573 a Abs. 1 BGB hin, wonach ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen vom Vermieter auch gekündigt werden kann, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

Hinweis: Im Normalfall verlängert sich die dreimonatige Kündigungsfrist des § 573 c BGB um drei Monate auf sechs Monate. Zu beachten ist, dass sich auch diese Frist um jeweils weitere 3 Monate nach Ablauf von 5 und 8 Jahren Mietdauer verlängert, sodass insgesamt eine Kündigungsfrist von bis zu 12 Monaten entstehen kann.



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