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Hauskauf - Zustand des Hauses festhalten


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 31.10.2012

Frage:

Wir beabsichtigen, ein Haus A zu kaufen und haben uns über einen Makler mit dem Verkäufer auf den Kaufpreis geeinigt. Das Objekt haben wir einmal besichtigt. Es war komplett eingerichtet, so dass weite Teile des Bodens und der Wände nicht einzusehen waren.
Der Verkäufer kann sein Haus A nicht in den nächsten Wochen verlassen, da er (lt. Makler) ein noch umzubauendes anderes Haus B erwerben und vor dem Einzug Haus B noch umbauen will. Er plant, Haus A ca. Ende März 2013 oder, bei Schwierigkeiten beim Umbau von Haus B, Haus A später zu verlassen. Der Verkäufer möchte Haus A in den nächsten Wochen an uns verkaufen (vermutlich um seinen Verkaufserlös zur Finanzierung von Haus B einzusetzen) und bis zu seinem geplanten Umzug in Haus B das Haus A in einem Mietverhältnis zu uns weiter zu bewohnen.
Wir sind grundsätzlich flexibel hinsichtlich unseres Einzugsdatums in Haus A. Unsere zugesicherte terminliche Flexibilität war lt. Makler der Grund, dass der Verkäufer uns unter allen Bietern ausgewählt hat. Wir benötigen keinerlei Fremdkapital zur Zahlung des Kaufpreises für Haus A.

Welche Punkte müssen wir beim Kauf von Haus A beachten, um vor dem Abschluss des notariell beglaubigten Kaufvertrages sicher über den genauen Zustand des Hauses A informiert zu sein und sicher im März oder April oder Mai 2013 Haus A beziehen zu können?

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Antwort:

a) Zustand des Hauses: Wie in Kaufverträgen über Grundstücke üblich, wird auch in Ihrem Kaufvertrag ein Sachmängelausschluss (früher: Gewährleistungsausschluss) vereinbart werden. Dies zwingt dazu, sich den Kaufgegenstand zuvor genau anzusehen und zu prüfen, ob gravierende Mängel am Haus und den technischen Anlagen vorhanden sind. Ggfls. sollte bei einer eingehenden Besichtigung ein Fachmann hinzugezogen werden. Hervorzuheben sind dabei sehr kostenintensive mögliche Mängel wie Hausschwamm, Feuchtigkeit in Wänden und Keller, Funktionsfähigkeit der Heizungs- und Warmwasseranlage (wann waren die letzten Reparaturen? Regelmäßige Wartung?), Dichtigkeit der Türen und Fenster sowie Dach. War auf dem Gelände in der Vergangenheit Gewerbe? Bodenkontamination möglich? Sind von der Gemeinde kostenintensive Maßnahmen wie Straßenbau, Be- und Entwässerung, neuer Gehsteig, Laternen etc. geplant? Derartige Bauvorhaben werden langfristig geplant und bei den Anliegern angekündigt, da in solchen Fällen mit hohen Umlagen zu rechnen ist. Letztlich ist ein Blick in das Grundbuch wichtig um zu sehen, welche Belastungen, insbesondere in Abt. II und III eingetragen sind. Dies geschieht im Normalfall automatisch durch den Notar.

b) Sicherstellung des Bezugs im Frühjahr 2013: Hier ist es ratsam, einen Termin zu vereinbaren, zu welchem spätestens die Übergabe in geräumtem Zustand zu erfolgen hat. Der Zeitpunkt der Übergabe ist zugleich der Zeitpunkt des sog. Gefahrübergangs, d.h. ab diesem Zeitpunkt ist der Verkäufer für Mängel nicht mehr verantwortlich. Umgekehrt haftet er bis zu diesem Zeitpunkt. Das zu Frage 1 Erwähnte sollte deshalb wiederholt werden. Um einen rechtzeitigen Auszug des Verkäufers sicherzustellen, sollte eine Vertragsstrafe für jede angefangene Woche oder Monat des Verzugs der Übergabe nach dem festgesetzten Termin vereinbart werden. Dies erzeugt Druck. Ob Sie eine verwirkte Vertragsstrafe später dann auch durchsetzen, liegt in Ihrem Ermessen.



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