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Vewalter für Wohnungssanierung und Mietausfall haftbar machen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 29.10.2012

Frage:

Meine vermietete Eigentumswohnung hatte nach der Schneeschmelze im letzten Jahr feuchte Decken und Wände in Küche und Flur im Bereich des Versorgungsschachtes. Bis heute war der Verwalter nicht in der Lage die Schadensursache zu beheben. Dabei traten erneut feuchte Wände und Decke im Schafzimmer und im Bad auf. Ebenfalls vom Versorgungsschacht ausgehend. Eine nach langer Verzögerung von ca. 2 Monaten (Grund: ua. Krankheit und Urlaub des Leckprüfers) zwischenzeitlich festgestellte Wasserschicht in der Dachisolierung wurde durch den Leckprüfer und den anwesenden Dachdecker dahingehend Beurteilt, das das Dach erneuert werden muss. Davon hat der Verwalter zunächst Abstand genommen und eine erneute Leckprüfung nach Elektr-Impulsverfahren angeordnet. Dieses Verfahren erschien aus meiner Sicht (zu viele Aufbauten, auch eine Solaranlage zur Warmwasserbereitung) als ungeeignet und wurde trotzdem ohne Erfolg durchgeführt. Hauptproblem dabei, es erzeugt neue Sanierungsverzögerung. Auch hier kam es durch Urlaub eines Gutachters erneut zu Verzögerungen. In einer nach Gesetzt zeitlich machbaren Eigentümerversammlung wurde nun, weil bei den nun kalten Temperaturen nicht mehr möglich, die Sanierung des Flachdaches auf nächstes Frühjahr /Sommer beschlossen.
Die Schäden für die Wohnung, in den feuchten Versorgungsschächten sind nicht abzusehen und bereits schon beträchtlich.

Kann ich den Verwalter für die Wohnungssanierung haftbar machen?
Wer übernimmt die Mietausfallskosten, die mir durch die Vermietung entstehen?
Welche Entschädigung kann der Mieter verlangen, Wasserschäden und Wohnungszugang, Trockenanlage in der Küche (2 Wochen) alles seit Mitte 2 -2012?
Bisher habe ich ihm 10% Kaltmieterlass seit Februar zugestanden?
Eine angedachte Mieterhöhung kann ich in dieser Situation wohl kaum durchsetzen?
Kann dem Mieter wegen Sanierung von mir gekündigt werden?


In der Wohnung gibt es weitere Schäden durch Risse und Verwerfungen die die Fenster verzogen haben, statisches Problem der Betontragdecken in einem Zwischenbau in dem sich die Wohnung befindet, das bereits in erster Instanz vor Gericht auf Klage der WEGemeinschaft bestätigt wurde. Es wurde vom Bauträger Revision eingelegt.
Gibt es eine Möglichkeit auf Wertminderungsklage, aus beiden Fällen?

Erstbezug der Wohnung war im November 2002. Sie befindet sich in 85716 Unterschleißheim.

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Antwort:

Sie haben sich wegen Fragen aus dem WEG-Recht an mich gewandt. Es geht darum. Ob Sie den Hausverwalter wegen Schäden an Ihrem Sondereigentum haftbar machen können.
Ursache ist wohl, dass das Dach dringend saniert werden muss. Bei der Schneeschmelze im vergangenen Frühjahr war Wasser eingedrungen. So, wie Sie den Schaden beschreiben, ist nicht nur Ihr Sondereigentum sondern das Gemeinschaftseigentum insgesamt betroffen. Es sieht sogar danach aus, dass der Schaden an Ihrem Sondereigentum durch das beschädigte Gemeinschaftseigentum hervorgerufen und unterhalten wird.
Die Miteigentümer haben erst spät im Jahr die Sanierung beschlossen, so dass vor nächstem Frühjahr nichts entscheidendes passieren wird.
Sie fragen nach Ihren Rechten gegenüber der Hausverwaltung.

Der Umfang der Befugnisse, die § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG dem Verwalter einräumt, insbesondere die Bedeutung der "erforderlichen Maßnahmen" erschließt sich nicht schon aus der Lektüre, sondern erst aus der Analyse von systematischem Zusammenhang und Zweck der Vorschrift. Da die Versammlungen der Wohnungseigentümer üblicherweise nur in größeren Abständen stattfinden, können diese nur begrenzt für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, also die Bewahrung seines ordnungsgemäßen Zustandes (KG ZMR 1993, 478 [KG Berlin 14.06.1993 - 24 W 5328/92]), und seine Instandsetzung etwa durch Reparatur nach bereits eingetretenen Schäden (BayObLG WE 1998, 155) sorgen. Deshalb weist diese Aufgabe § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG dem Verwalter zu.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang, die Regelung des § 27 WEG und die damit verbundenen Regelungen sowohl im Innen- wie auch im Außenverhältnis zunächst näherer Betrachtung zuzuführen:
Mit der Entscheidung zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft stellten sich auch zur Stellung des Verwalters neue Fragen. Zum einen war zu klären, inwieweit der Verwalter im Innenverhältnis nicht nur für die Wohnungseigentümer, sondern auch für den Verband tätig werden darf und muss (BT-Drucks. 16/887 S. 69). Der Gesetzgeber entschied sich insoweit eindeutig dagegen, Verband und Wohnungseigentümer als einheitliche Gemeinschaft anzusehen und folgte insoweit der schon bis dahin weit überwiegenden Trennungstheorie (s. bes. BT-Drucks. 16/887 S. 60 f.; Bub NZM 2006, 847; Abramenko § 6 Rn. 10 ff.; Hügel/Elzer § 3 Rn. 11; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 10 Rn. 59 ff.; soweit Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 27 Rn. 3 unter Berufung auf die Vertreter der so genannten Einheitstheorie anderes in § 27 WEG hineinlesen will, ist dies veraltet). Zum anderen bedurfte es weiterer Regelungen zur Vertretungsmacht des Verwalters nach außen: Erkennt man einen teilrechtsfähigen Verband an, der im Gegensatz zu einer natürlichen Person nicht selbst handeln kann, so bedarf er eines Organs, das ihn vertritt. Der Gesetzgeber reagierte auf das erste Problem mit einem überarbeiteten, teilweise völlig neu gefassten Katalog von Aufgaben und Befugnissen, die dem Verwalter gegenüber Wohnungseigentümern und Verband im Innenverhältnis zukommen. Noch weiter ging er in der zweiten Frage der Vertretungsmacht des Verwalters nach außen: Hier gestaltete er die Vollmacht, für und gegen den Verband zu handeln, weit großzügiger aus als die Vertretungsmacht für die Wohnungseigentümer nach früherem Recht (Abramenko § 5 Rn. 4; a.A. Hügel/Elzer § 11 Rn. 79).
Die Regelung des Innenverhältnisses
Die Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis gegenüber Verband und Wohnungseigentümern werden in § 27 Abs. 1 WEG zusammengefasst, was allerdings gesetzestechnisch nicht recht zu überzeugen vermag. Denn hierdurch wird der Eindruck erweckt, die Befugnisse des Verwalters gegenüber Verband und Wohnungseigentümern seien im Innenverhältnis identisch. Dass dies indessen nicht der Fall ist, zeigt schon § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG, wonach der Verwalter zur Information über laufende Gerichtsverfahren verpflichtet ist. Diese Verpflichtung besteht zweifelsfrei nur gegenüber den Wohnungseigentümern, die er zu unterrichten hat. Umgekehrt besteht die in § 27 Abs. 1 Nr. 8 WEG geregelte Berechtigung zur Abgabe von Erklärungen wegen der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG genannten Maßnahmen, wie allgemein anerkannt ist, nur gegenüber dem Verband (Abramenko § 5 Rn. 14 m.w.N.). Trotz dieser Unschärfen ist es aber zu begrüßen, dass die Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis nunmehr auch gegenüber dem Verband ausdrücklich geregelt sind. Im Gegensatz zur früheren Rechtslage ist die bislang i.E. nicht immer eindeutige und teilweise auch umstrittene Abgrenzung der Zuständigkeiten nunmehr unmittelbar dem Gesetz zu entnehmen (ähnlich Hügel/Elzer § 11 Rn. 17).
Die Regelung des Außenverhältnisses
Ebenso wie bei den Befugnissen im Innenverhältnis bestand bei der Vertretungsmacht nach außen gesetzlicher Regelungsbedarf, da auch hier der Verband neben bzw. an die Stelle der Wohnungseigentümer getreten ist. So herrschte etwa Einigkeit darüber, dass Vorschüsse und Nachzahlungen in das Verwaltungsvermögen nicht mehr wie nach früherer Auffassung an die Wohnungseigentümer, sondern an den Verband erfolgen. Dies war dem alten Gesetzeswortlaut indessen nicht zu entnehmen. Daher bedurfte es neuer, klarer Abgrenzungen. Im Gegensatz zum Innenverhältnis wählte der Gesetzgeber hierfür aber eine gänzlich andere Gesetzestechnik, indem er die Vertretungsmacht des Verwalters für Wohnungseigentümer und Verband in zwei separaten Absätzen (§ 27 Abs. 2 und 3 WEG) regelte. Dies führt zu Doppelregelungen etwa bei der Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 S. 1 Nr. 1 WEG), bei der Notgeschäftsführung (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 S. 1 Nr. 2 WEG) und bei der Vereinbarung über den Gebührenstreitwert (§ 27 Abs. 2 Nr. 4 und Abs. 3 S. 1 Nr. 6 WEG), die der Lesbarkeit und Übersichtlichkeit der Norm nicht gerade zuträglich sind. Dies hätte durch eine Regelung, die gleichgerichtete Aufgaben gegenüber Verband und Wohnungseigentümern zusammengefasst hätte, unschwer vermieden werden können. Noch störender ist das Festhalten an der alten Gesetzessystematik, die Aufgaben und Befugnisse in erster Linie als Frage des Innen- und des Außenverhältnisses ansah (BT-Drucks. 16/887 S. 69 f.). Diese Sichtweise mag für den historischen Gesetzgeber von Bedeutung gewesen sein, der vermeiden wollte, dass die Wohnungseigentümer in allzu weiten Umfang durch den Verwalter verpflichtet werden. Nach der Anerkennung eines teilrechtsfähigen Verbandes kam diesem Gesichtspunkt nicht mehr dieselbe Bedeutung zu, da eine persönliche Verpflichtung der Wohnungseigentümer praktisch nicht mehr möglich war (BGH ZMR 2005, 554). Weit drängender stellte sich die Frage, wie die Handlungsfähigkeit des Verbandes gesichert werden konnte. Dem trug der Gesetzgeber dadurch Rechnung, dass er die Trennung in Innen- und Außenverhältnis beim Verband durch § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 bis 5 WEG weitgehend wieder aufhob. Im Ergebnis wurde dadurch dem Verwalter für die angeblich nur das Innenverhältnis betreffenden Befugnisse nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 und 8 WEG auch Vertretungsmacht für den Verband erteilt. Damit kommt dem Verwalter also für fast alle Befugnisse dem Verband gegenüber, die ihm § 27 WEG im Innenverhältnis einräumt, auch Vertretungsmacht nach außen zu. Nicht erfasst sind lediglich die Unterrichtung über Rechtsstreitigkeiten nach § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG, die ohnehin nicht den Verband, sondern die Wohnungseigentümer betrifft, und die Durchführung von Beschlüssen. Hier besteht aber zu einem guten Teil - im Rahmen der Instandhaltung und Instandsetzung - ebenfalls Vertretungsmacht nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG. Überdies sieht § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG eine neue, weitreichende Möglichkeit vor, den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss über die sonstigen in § 27 WEG geregelten Gegenstände hinaus zum Handeln für den Verband zu ermächtigen. Entgegen den Beteuerungen der Materialien, wonach "der Verwalter auch künftig nur in bestimmten Angelegenheiten zur Vertretung ermächtigt ist" (BT-Drucks. 16/887 S. 71) kann er ohne Weiteres als Organ des Verbandes angesehen werden (zurückhaltender Hügel/Elzer § 11 Rn. 79).

Diese Vorausbemerkung ist notwendig, um die Stellung der Hausverwaltung und der Wohnungseigentümer im vorliegenden Falle auch klar umreissen zu können.

Nach der Zielsetzung von § 27 Abs. 1 WEG stellt die Aufgabe und Befugnis des Verwalters, die für die Instandhaltung und Instandsetzung erforderlichen Maßnahmen zu treffen, eine Kompetenzregelung im Innenverhältnis dar. Demzufolge ist es außerhalb der Notgeschäftsführung nicht Aufgabe der Wohnungseigentümer, sondern des Verwalters, die erforderlichen Maßnahmen in eigener Verantwortung zu treffen (BayObLG ZMR 2002, 844 u. 2004, 602). Dies gilt auch für kostspielige vorbereitende Maßnahmen wie die Beauftragung eines Sachverständigen (OLG Frankfurt ZMR 2009, 862).
Hier scheint durchaus fraglich, ob seitens der Verwalter tatsächlich nach Auftreten des ersten Schadenbildes die erforderlichen Maßnahmen ergriffen hat.

Trotz dieser Aufgabenverteilung sieht § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG im Gegensatz zum alten Recht, wonach der Verwalter ohne entsprechende Beschlussfassung keine Verträge im Namen der Wohnungseigentümer schließen konnte (BayObLG WE 1988, 31; 1990, 218; OLG Koblenz ZMR 1999, 583 f.) eine gesetzliche Vollmacht für den Verband vor.
Streitig ist deren Reichweite.
Ich stelle nachstehend den Meinungsstand zu dieser Thematik vor. Ich gehe davon aus, dass der Verwalter sich im Zweifel darauf berufen könnte, dass ein weitergehendes Handeln von ihm nicht durch diese gesetzliche Vollmacht gedeckt gewesen wäre:

Früher wurde noch die Auffassung vertreten, die Vollmacht aus § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG umfasse im Wesentlichen die gesamte Sorge des Verwalters für Instandhaltung und Instandsetzung (so auch Hügel ZMR 2008, 9).
Dies ist unter dem Gesichtspunkt, dass die Vollmacht nur die "laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gem. Abs. 1 Nr. 2" erfasst, auf Kritik gestoßen (s. Häublein ZWE 2009, 191; ähnlich schon Merle ZWE 2006, 368). Insbesondere vor dem Hintergrund, dass eine unbegrenzte Vollmacht trotz der Weisungsgebundenheit des Verwalters erhebliche Risiken für die Gemeinschaft in sich birgt, erscheint dies verständlich. Allerdings kommen die Vertreter der abweichenden Auffassungen zu keiner einheitlichen Antwort, was dann unter "laufender Verwaltung" zu verstehen ist. Sofern selbst "laufende Reparaturen" von der Vollmacht nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG ausgenommen werden (so Hügel/Elzer § 11 Rn. 84), entspricht dies sicher nicht dem Willen des Gesetzgebers (so auch Häublein ZWE 2009, 191 f.). Denn danach sollte der Verwalter ohne Weiteres befugt sein, bestimmte Arbeiten kraft gesetzlicher Vollmacht in Auftrag zu geben: "Um andererseits die Handlungsfähigkeit sicherzustellen, wird der Verwalter nach der Neuregelung aber ohne weiteres in der Lage sein, die laufende Verwaltung und dringliche Geschäfte für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erledigen." (BT-Drucks. 16/887 S. 71). Einige Autoren sprechen sich dafür aus, nur Maßnahmen geringeren Umfangs unter die Vollmacht des § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG zu subsumieren (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 27 Rn. 20; Jennißen/Heinemann § 27 Rn. 29; Häublein ZWE 2009, 192 f.). Dies ist aber für den Rechtsverkehr mit kaum absehbaren Risiken verbunden und geht am Wortlaut der Norm vorbei.
Ob es sich um eine Maßnahme geringeren Umfangs handelt, hängt schon von der Größe der Liegenschaft ab. Insoweit müsste man auf einen gewissen Prozentsatz vom Volumen der Jahresabrechnung o.Ä. abstellen. Der Vertragspartner müsste sich demnach wie bisher nach Interna der Gemeinschaft erkundigen, um sein Risiko abzuschätzen. Noch unberechenbarer würde es, wollte man nicht auf typisierende Merkmale, sondern auf die Gegebenheiten der konkreten Liegenschaft abstellen (hiergegen zu Recht Häublein ZWE 2009, 192 f.). Insbesondere geht diese Position, die alleine auf den Umfang der Maßnahme abstellt, vom Wortlaut der Norm ab. Denn der stellt gerade nicht auf den Finanzbedarf, sondern darauf ab, ob es sich um "laufende" Maßnahmen handelt, also darauf, ob es sich um wiederkehrende Maßnahmen handelt. Will man den Umfang der Vollmacht nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG einschränken, wird man daher die Frage in den Vordergrund stellen müssen, ob es sich bei einer Maßnahme um Arbeiten handelt, die aufgrund Abnutzung o.Ä. in bestimmten Zeitabständen immer wieder erforderlich werden (so Bärmann/Merle 10. Aufl. § 27 Rn. 189; Schultz ZWE 2009, 163).
Im Ergebnis werden dann aber wie nach der ursprünglichen Auffassung doch die meisten Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG unterfallen (so, wenn auch krit. Häublein ZWE 2009, 192).
Ausgenommen sind danach nur außergewöhnliche Maßnahmen, die nicht durch Abnutzung verursacht werden und nicht in bestimmten Abständen laufend wiederkehren. Eine solche Handhabung wäre der Rechtssicherheit indessen äußerst zuträglich, da der Vertragspartner der Gemeinschaft auf dieser Grundlage abschätzen kann, ob dem Verwalter Vollmacht kraft Gesetzes zukommt.
Das bedeutet, Ursachenerforschung ist durch die Vollmacht gedeckt, die Sanierungsbeauftragung indes nicht mehr, weil es sich hierbei dann um eine außergewöhnliche Maßnahme handelt.
In diesem Rahmen wirkt das Handeln des Verwalters in Angelegenheiten der Instandsetzung und Instandhaltung, auch wenn die Wohnungseigentümer keinen entsprechenden Beschluss gefasst haben, kraft gesetzlicher Vollmacht ohne weiteres gegen den Verband. Die Rechtsprechung zum Handeln als vollmachtloser Vertreter bzw. zum Vertragsschluss in eigenem Namen (vgl. zuletzt BerlVerfGH NJW-RR 2007, 159 ff. = ZMR 2007, 548 ff. [VerfGH Berlin 18.07.2006 - VerfGH 3/02]; OLG Saarbrücken NJW-RR 2007, 522 f. = ZMR 2007, 310) ist daher insoweit obsolet. Anders als nach der früheren Rechtslage muss sich der Vertragspartner nun also nicht mehr nach dem Beschluss erkundigen, kraft dessen der Verwalter zum Abschluss des Geschäftes bevollmächtigt wurde. Eine Vollmacht besteht allerdings nur gegenüber dem Verband, nicht auch gegenüber den Wohnungseigentümern. Diese können aus Verträgen, die der Verwalter abschließt, also nur im Rahmen der allgemeinen Haftung nach § 10 Abs. 8 WEG in Anspruch genommen werden. Im Innenverhältnis muss sich der Verwalter nach wie vor an Weisungen der Wohnungseigentümer halten (OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 14 = ZMR 1997, 605). Ist ihm danach etwa nur ein Vertragsabschluss bis zu einem bestimmten Volumen gestattet, wird der Verband zwar durch einen weisungswidrigen Vertragsabschluss gebunden. Im Innenverhältnis können ihm aber wegen der Verletzung des Verwaltervertrags aus § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatzansprüche zustehen (Hügel/Elzer § 11 Rn. 22 u. 35; Schultz ZWE 2009, 162 vgl. noch zum alten Recht OLG Celle ZMR 2001, 643 f.; BayObLG ZMR 2004, 602; ZMR 2006, 138).
Ohne besondere Dringlichkeit kann der Verwalter daher keine eigenmächtigen Entscheidungen treffen (OLG Brandenburg ZMR 2010, 213 [OLG Brandenburg 19.03.2009 - 5 U 109/07]), auch keine längerfristigen Wartungsverträge abschließen (OLG Brandenburg ZMR 2010, 213 [OLG Brandenburg 19.03.2009 - 5 U 109/07]). Über derartige Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung entscheiden die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss (OLG Hamm NJW-RR 1997, 144 = ZMR 1996, 680; OLG Hamburg ZMR 2006, 546 f.). An diese Entscheidung ist der Verwalter gebunden, auch wenn er sie für unzweckmäßig hält (BayObLG ZMR 2001, 823). Die Entscheidungsbefugnis der Eigentümer umfasst auch die Art der Instandhaltung bzw. Instandsetzung. So können die Wohnungseigentümer etwa die Möglichkeit der Eigenleistung vorsehen (BayObLG NJW-RR 1992, 344; KG NJW-RR 1996, 527 f.). Soweit sie keine diesbezügliche Entscheidung treffen, kann auch der Verwalter einfache Arbeiten gegen Vergütung in Eigenleistung durchführen lassen, wenn dies wirtschaftlich vorteilhaft ist (KG NJW-RR 1991, 1236 [AG Kerpen 19.03.1991 - 15 (16) II 19/90]). Umgekehrt treffen ihn keine Schadensersatzpflichten bei der Ausführung von Eigentümerbeschlüssen, auch wenn diese objektiv unzureichend für die Instandhaltung der Liegenschaft sind (OLG Hamm NJW-RR 1997, 909; insoweit richtig auch KG NJW-RR 1991, 274).

Dass diese gesetzliche Vollmacht trotz der Weisungsgebundenheit des Verwalters erhebliche Risiken für die Gemeinschaft in sich birgt, liegt auf der Hand. Dies hat schnell zu Versuchen geführt, die gesetzliche Vollmacht aus § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG einschränkend auszulegen. So wurde vermutet, die Neuregelung bedeute "sicherlich nicht, dass der Verwalter in den Fällen des Abs. 1 Nr. 2 auch die zur Vornahme aller dort genannten Maßnahmen notwendige Vertretungsmacht hat" (Merle ZWE 2006, 368). Dies ist sicher richtig, soweit keine "laufenden" Maßnahmen betroffen sind (s.o. Rdn. 66). Weder der Wortlaut der Norm, der ohne Einschränkung auf § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verweist, noch die Gesetzesmaterialien rechtfertigen indessen weitere Einschränkungen. Vielmehr führen die Materialien ausdrücklich aus: "Um andererseits die Handlungsfähigkeit sicherzustellen, wird der Verwalter nach der Neuregelung aber ohne weiteres in der Lage sein, die laufende Verwaltung und dringliche Geschäfte für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erledigen." (BT-Drucks. 16/887 S. 71). Dies lässt sich nur dahingehend verstehen, dass der Gesetzgeber die Vollmacht des Verwalters tatsächlich zumindest auf die im Rahmen der in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG genannten laufenden Geschäfte erstrecken wollte (Abramenko § 5 Rn. 10; ähnlich Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 27 Rn. 20; a.A. Hügel/Elzer § 11 Rn. 84, wo die Ausnahme sogar "laufende(r) Reparaturen" von der Vollmacht sicher zu weit geht). Denn die laufende Verwaltung, die der Verwalter ohne weiteres kraft gesetzlicher Vollmacht zu erledigen im Stande sein soll, umfasst noch weit mehr als nur die Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung.
Die Entscheidungsbefugnis der Eigentümer umfasst auch die Art der Instandhaltung bzw. Instandsetzung.
Aus der Entscheidungsbefugnis der Eigentümerversammlung folgt auch, dass ein einzelner Wohnungseigentümer den Verwalter nicht auf Durchführung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten des Gemeinschaftseigentums o.Ä. in Anspruch nehmen kann, sondern nur die Miteigentümer (KG NJW-RR 1991, 273 [KG Berlin 01.10.1990 - 24 W 2161/90]; ZMR 2000, 558; anders bei individuellen Schadensersatzansprüchen, s. Kap. 35 Rdn. 30). Dabei hat er Beschlüsse, die die Durchführung notwendiger Arbeiten ablehnen, anzufechten, da sie ansonsten rechtsgestaltende Wirkung entfalten (OLG Hamm ZMR 2005, 809).
Dies trifft unter Umständen auch Ihren Fall. Fraglich ist aber insofern, ob und wie Beschlüsse zur Dachsanierung und zu den vorbereitenden Maßnahmen getroffen wurden und in welchem Umfange Sie davon betroffen sind.

Aus dieser sorgfältig ausgewogenen Zuteilung der Befugnisse lassen sich die "erforderlichen Maßnahmen" gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG dahin gehend konkretisieren, dass dem Verwalter vornehmlich die Vorbereitung der Entscheidung über die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt, die aber am Ende die Wohnungseigentümer zu treffen haben (OLG Celle ZMR 2001, 643; BayObLG ZMR 2002, 844 und 2004, 602; LG Düsseldorf ZMR 2010, 713). I.E. erfordert die ordnungsgemäße Vorbereitung dieser Entscheidung somit

die regelmäßige Begehung der Liegenschaft (OLG Zweibrücken NJW-RR 1991, 1301 [OLG Zweibrücken 14.06.1991 - 3 W 203/90]; OLG München ZMR 2009, 629); allerdings nicht notwendigerweise eine Überprüfung in eigener Person (BayObLG ZMR 1999, 655)
die Feststellung von Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsbedarf (OLG Celle ZMR 2001, 644)
die sorgfältige Überprüfung von Hinweisen auf Mängel seitens der Eigentümer oder Mieter (BayObLG WE 1988, 108; ZMR 1998, 357 f.; OLG München ZMR 2009, 629; AG Wennigsen ZMR 2009, 415); dabei hat der Verwalter Anlass auch die anderen zu überprüfen, wenn Mängel an einem mehrfach vorhandenen Bauteil bestehen (OLG München ZMR 2009, 629 f. [OLG München 25.09.2008 - 32 Wx 079/08]).
die Geltendmachung von Gewährleistungsmängeln bei neu errichteten Wohnanlagen (BayObLG WE 1988, 31; 1991, 23; OLG München ZMR 2009, 629); dies gilt auch dann, wenn der Bauträger die erste Verwaltung übernimmt (OLG München ZMR 2009, 630 [OLG München 17.02.2009 - 32 Wx 164/08])

sofern sinnvoll, den Hinweis auf die Möglichkeit eines Wartungsvertrages, der die dauerhafte Kontrolle insbesondere sicherheitsrelevanter Technik gewährleistet (BayObLG NZM 1999, 840) Dies dürfte auch bei Flachdachbauten der Fall sein.

die rechtzeitige und in geeigneter Weise erfolgende Information der Wohnungseigentümer über Handlungsbedarf, der durch eigene Kontrollen oder Hinweise Dritter ermittelt wurde (BayObLG WE 1991, 23; OLG Düsseldorf ZMR 1997, 433; 1998, 655; OLG Köln NJW-RR 2006, 89; OLG Frankfurt ZMR 2009, 862); In diesem Zusammenhang ist er befugt, Lichtbilder auch von Sondereigentum oder von Flächen, an denen Sondernutzungsrechte bestehen, anzufertigen, die dann der Eigentümerversammlung gezeigt werden, wobei allerdings zu diesem Zweck nicht erforderliche Aufnahmen aus dem Bereich der Intimsphäre eines Miteigentümers zu unterlassen sind (LG Köln, ZMR 2009, 551 f. [LG Köln 08.01.2009 - 29 S 67/08]; AG Köln ZMR 2008, 846 f.)

die Einholung von Kostenvoranschlägen über Umfang und Kosten der Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten (OLG Celle ZMR 2001, 643; BayObLG ZMR 2002, 691 f.; OLG Köln ZMR 2004, 148; AG Hannover ZMR 2009, 152; AG Velbert ZMR 2009, 566; gegen die starre Festlegung auf drei Angebote OLG Köln ZMR 1998, 109; ähnlich AG Bonn ZMR 2008, 80). Lediglich dann, wenn die Kosten beim Vorliegen einer Gebührenordnung im Bereich des Mindesthonorars legen, kann von der Einholung weiterer Angebote abgesehen werden, da ein günstigeres Angebot dann ohnehin nicht zu erwarten ist (OLG München ZMR 2009, 631). Dass Konkurrenzangebote für Folgeaufträge im Rahmen einer größeren Sanierungsmaßnahme entbehrlich sein sollen (so LG München I ZMR 2009, 401), erscheint demgegenüber zweifelhaft

jedenfalls auf Verlangen die Unterbreitung von Vorschlägen zum weiteren Vorgehen (BGH ZMR 1996, 276)

die unverzügliche Durchführung dringender Maßnahmen etwa zur Verkehrssicherung, jedenfalls aber provisorische Vorkehrungen (BayObLG WE 1996, 316).

Aus der oben genannten Rechtsprechungsübersicht ergibt sich, dass umfassendes und umfangreiches Verwalterhandeln durchaus in der Vorbereitung des Sanierungsbeschlusses möglich und auch notwendig war. Die genannten Verhinderungen und Erkrankungen haben zwar sicherlich eine Rolle gespielt, es hätte dabei aber auch dann die Frage aufkommen müssen, ob hier nicht dann eine andere Firma mit den Arbeiten/Begutachtungen beauftragt wird.

Nach entsprechender Beschlussfassung hat der Verwalter die Durchführung der Arbeiten zu überwachen und insbesondere erkennbare Fehler zu rügen bzw. Zahlungen bei mangelhaften Leistungen zurückzuhalten (OLG Düsseldorf ZMR 1997, 491 f.; OLG Frankfurt ZMR 2009, 621). Ohne entsprechende Vereinbarung im Verwaltervertrag ist er zur Bauleitung aber regelmäßig nicht verpflichtet (KG WuM 1993, 307; OLG Düsseldorf ZMR 1997, 490 f.; BayObLG ZMR 2001, 817; ähnlich OLG Hamburg ZMR 2005, 975 [OLG Hamburg 29.08.2005 - 2 Wx 60/05]; OLG Frankfurt ZMR 2009, 621). Sofern der Beschluss die Ausführung der Maßnahmen nicht i.E. regelt, hat der Verwalter hierbei einen gewissen Ermessensspielraum, wobei er in jedem Fall einen sicheren Weg wählen darf (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 365 [OLG Düsseldorf 06.08.2003 - 3 Wx 63/03]). Ergreifen die Wohnungseigentümer trotz korrekter Information keine Maßnahmen, ist der Verwalter weder berechtigt noch verpflichtet, dies seinerseits zu tun; deshalb ist seine Untätigkeit in dieser Situation keine Pflichtverletzung (LG Saarbrücken ZMR 2009, 641 [LG Saarbrücken 01.10.2008 - 5 S 10/08]).
Hier ist daher zu fragen, ob die Durchführung der Arbeiten zur Schadenermittlung tatsächlich in dem Umfang, wie sie erforderlich waren, hinreichend vom Verwalter überprüft und überwacht wurden, ob er auf die zügige Durchführung gedrängt hat etc.

Schon nach altem Recht, das dem Verwalter keine Vertretungsmacht verlieh, konnte die Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrem Namen, aber ohne Ermächtigung abgeschlossene Verträge nach § 177 BGB durch Mehrheitsbeschluss rückwirkend genehmigen. Dies ist hinsichtlich der Vertretungsmacht zwar nicht mehr erforderlich. Gleichwohl muss die Gemeinschaft weiterhin die Möglichkeit haben, im Innenverhältnis noch nicht abgestimmte Maßnahmen des Verwalters nachträglich zu genehmigen. Dies kann wie bisher durch Mehrheitsbeschluss, aber auch konkludent durch den Beschluss über die Jahresabrechnung geschehen, die diese Positionen enthält (vgl. OLG Hamm ZMR 1997, 379). Ferner können Gemeinschaftsordnung oder Verwaltervertrag eine Entscheidungsbefugnis für Kleinreparaturen etc. vorsehen.


Für die unzureichende Sorge für die Instandhaltung und Instandsetzung der Anlage trifft den Verwalter die Haftung aus § 280 Abs. 1 BGB u.U. auch aus §§ 836, 838 BGB (BGH WuM 1993, 306 [BGH 23.03.1993 - VI ZR 176/92]; OLG Hamm ZMR 2005, 808; LG München I ZMR 2009, 401), selbst wenn sich später herausstellt, dass die Schadensursache im Sondereigentum lag (BayObLG NZM 1998, 583; vgl. i.E. Rdn. 155 ff.).
Dabei entspricht die von ihm zu verlangende Sorgfalt derjenigen, die man von einem vernünftigen Eigentümer bei der Instandhaltung seiner eigenen Liegenschaft erwarten würde (KG WuM 1993, 307; BayObLG WE 1988, 31; OLG Düsseldorf ZMR 1997, 491; OLG Frankfurt ZMR 2009, 621). Haftungsverschärfend sind Sonderkenntnisse zu berücksichtigen, die auch bei Auswahl und Vergütung des Verwalters erhebliche Bedeutung erlangen können (BayObLG WE 1988, 31; 1991, 23).
Der Verwalter muss aber nicht ohne Anlass an jeglichem Bauteil Untersuchungen vornehmen, um auch unvorhersehbare Schäden auszuschließen (s. KG ZMR 1999, 208 zu Regenfallrohren und Abwasserleitungen, OLG Zweibrücken NJW-RR 1991, 1301 [OLG Zweibrücken 14.06.1991 - 3 W 203/90] zu Dachbegehungen und OLG Köln NJW-RR 2006, 89 zu Asbestkontaminationen in Lüftungsschächten). Auf die nach der Feststellung von Schäden gebotene Unterrichtung der Wohnungseigentümer kann er allenfalls dann verzichten, wenn jeder einzelne von ihnen die Notwendigkeit und den Umfang der erforderlichen Arbeiten kannte oder hätte kennen müssen (BayObLG WE 1991, 23; ZMR 2001, 559; OLG Frankfurt ZMR 2009, 862).
Ansonsten hat der Verwalter die Leistungsfähigkeit der beauftragten Unternehmen nur bei begründetem Verdacht zu überprüfen (OLG Düsseldorf ZMR 1997, 491; vgl. BayObLG ZMR 2005, 137). Fehler von Sonderfachleuten muss er sich nicht zurechnen lassen, da er ihre Leistungen nicht in eigener Person hätte erledigen müssen, sondern sie gerade mangels eigenen Fachwissens zur Erledigung dieser von ihm nicht geschuldeten Aufgaben eingeschaltet. In Betracht kommt allenfalls ein Auswahlverschulden. I.Ü. darf er sich auf die von ihm eingeschalteten Fachleute verlassen (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 655; 2004, 365; BayObLG WE 1992, 24; ZMR 2002, 692). Eine weiter gehende Haftung, richtet sich nach dem Verwaltervertrag.
Dies betrifft nun insgesamt die Schäden am Gemeinschaftseigentum.
Sie haben aber weitergehende Schäden am Sondereigentum.
Bezüglich der Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums treffen den Verwalter keine Verpflichtungen. Hierfür haben alleine die Wohnungseigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG in eigener Verantwortung zu sorgen (BayObLG WE 1997, 39).
Folglich haftet er auch nicht bei Unterlassung hierfür erforderlicher Maßnahmen (KG NJW-RR 1992, 150; BayObLG WuM 1996, 445 f.; 2001, 209). Sofern dem Verwalter ein Schaden im Sondereigentum bekannt ist, kann aus dem Verwaltervertrag aber die Nebenpflicht resultieren, den betroffenen Wohnungseigentümer hierüber zu informieren (BayObLG ZWE 2000, 466 f.). Die Benachrichtigung eines Mieters kann genügen, da dieser regelmäßig aus dem Mietvertrag zur Weitergabe der Information verpflichtet ist (BayObLG WuM 1996, 446; ZWE 2000, 467).
Das bedeutet zunächst, dass Sie für Ihren eigenen Schaden selbst verantwortlich sind. Nur soweit dieser Schaden durch den Schaden am Gemeinschaftseigentum selbst unterhalten und gefördert wird, ist hier eine mittelbare Schädigung erkennbar, die ihrerseits wieder zum Ersatz verpflichten könnte.
Weiter sind in Ihrem Falle zu prüfen die Maßnahmen zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums in dringenden Fällen (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG)
Die am Schutz der Wohnungseigentümer vor Verpflichtungen durch den Verwalter orientierte Regelung seiner Befugnisse in § 27 Abs. 1 Nr. 1, 2 WEG wäre bei Notfällen, die ein rasches Eingreifen erfordern, unzulänglich, da die Einberufung und Entscheidung der Eigentümerversammlung dann zu spät käme.
Für diese Fälle verleiht § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG dem Verwalter (ähnlich wie § 21 Abs. 2 WEG dem einzelnen Wohnungseigentümer) die Befugnis, auch ohne vorherige Befassung der Eigentümerversammlung alleine tätig zu werden (OLG Hamm WE 1997, 315; OLG Düsseldorf ZMR 1997, 605; AG Hamburg-Blankenese ZMR 2010, 409). Die Notbefugnisse von Eigentümern und Verwalter stehen nebeneinander, das Eingreifen des einen schließt ergänzende Maßnahmen des anderen nicht aus (Jennißen/Heinemann § 27 Rn. 31; Bub, ZWE 2009, 249). Im Unterschied zu § 21 Abs. 2 WEG normiert § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG für den Verwalter sogar eine Pflicht hierzu. Zudem bedarf es im Gegensatz zu § 21 Abs. 2 WEG keines unmittelbar drohenden Schadens; es genügt nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ein dringender Fall (Jennißen/Heinemann § 27 Rn. 31; Bub, ZWE 2009, 249). Ein solcher ist dann anzunehmen, wenn die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gefährdet wäre, würden die erforderlichen Entscheidungen bis zur nächsten Eigentümerversammlung aufgeschoben (BayObLG ZMR 1997, 326; 2004, 605; OLG Düsseldorf ZMR 1997, 605; Hügel ZMR 2008, 6; Bub ZWE 2009, 249; ähnlich OLG Frankfurt ZMR 2009, 383). Untätigkeit kann Schadensersatzansprüche nach § 280 BGB auslösen (Bub ZWE 2009, 253).
Wenn also entsprechende Untätigkeit nachgewiesen werden könnte, wäre ein Ersatzanspruch gegeben.
Die Rechtsfolgen aus dem Vorliegen eines dringlichen Falles gem. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG waren nach altem Recht i.E. umstritten. Die schon früher h.M. kodifiziert der Gesetzgeber, indem er dem Verwalter eine gesetzliche Vollmacht verleiht. Eine vorherige Befassung der Eigentümerversammlung ist nicht erforderlich. Wollte man auch in Notfällen zuerst die Entscheidung der Eigentümerversammlung verlangen, wäre § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG überflüssig (so tatsächlich Hügel/Elzer § 11 Rn. 41). Vielmehr kann der Verwalter nach Wortlaut, Sinn und Entstehungsgeschichte kraft gesetzlicher Vollmacht unmittelbar für den Verband handeln (Abramenko § 5 Rn. 11; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 27 Rn. 32; Bub ZWE 2009, 250). Allerdings wirkt diese Vollmacht wiederum nur für und gegen den Verband, was eine konsequente Folgerung aus seiner Teilrechtsfähigkeit ist. Die Wohnungseigentümer werden aus der Notgeschäftsführung des Verwalters nur im Rahmen des § 10 Abs. 8 WEG verpflichtet und berechtigt.

Daraus folgt nun, dass Sie dem Verwalter dezidiert Versäumnisse in seinen Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft nachweisen müssten und die bei Ihnen entstandenen Schäden auf die nicht rechtzeitige Behebung der Schäden am Gemeinschaftseigentum zurückzuführen sein müsste.
Wenn Ihnen dieser Nachweis nicht gelingt, scheidet die Haftung des Verwalters aus.
Wegen der Wasserschäden müsste dann unter Umständen die Gebäudeversicherung einspringen.
Der Mieter kann grundsätzlich Ersatz der bei ihm entstandenen Schäden verlangen. Hinzu kommt, wie weit und wie lange er teilweise oder gar nicht die Wohnung nutzen konnte. Bei den beschriebenen Schäden an den Wänden und der Decke dürfte eine Mietminderung von 15 % angemessen sein.
Sie sind als Eigentümer in der Pflicht, selbst für Ihr Eigentum zu sorgen und auf eine schnellstmögliche Beseitigung der Schäden, die Sie betreffen, zu sorgen. Wenn Sie dies hinreichend getan haben und die Verwaltung hierauf in der oben beschriebenen Weise ihren Pflichten nicht nachgekommen sein sollte, können Sie diese Schäden dann weiter geben.
Im Hinblick auf die beschriebenen weiteren Schäden ist wohl das Verfahren vor dem Revisionsgericht abzuwarten. Gab es damals ein selbständiges Beweisverfahren, auf das man sich stützen könnte oder wurde alles im Klageverfahren erhoben ? Im Ergebnis kann aber der Entscheidung in zweiter Instanz nicht vorgegriffen werden.
Schließlich wollen Sie wissen, ob Sie dem Mieter wegen Sanierung außerordentlich kündigen könnten.

Schließlich wollen Sie noch wissen, wie Sie mit dem Mieter verfahren sollen, wenn hier die Sanierung durchgeführt wird:

Für eine Kündigung wegen Sanierung hängen die Trauben recht hoch – es geht hier um eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung der Immobilie – die Sanierung muss im Zusammenhang mit der Verwertung stehen:

Die Regelungen hierzu finden sich in § 573 BGB:


Eine Verwertungskündigung ist möglich, wenn der Vermieter wegen einer durch das Mietverhältnis begründeten Hinderung an einer angemessenen Verwertung der Wohnung einen erheblichen Nachteil erleiden würde. Nach Rspr und Lit liegt eine wirtschaftliche Verwertung nach Abs 2 Nr 3 in der Realisierung eines der Mietsache innewohnenden Wertes (BGH NJW 2004, 1736 [BGH 24.03.2004 - VIII ZR 188/03]). Sie umfasst unter anderem Verkauf (BGH NJW-RR 2008, 869 [BGH 16.01.2008 - VIII ZR 254/06]), Vermietung, Bestellung von Nießbrauch oder Erbbaurecht sowie Umbau, Modernisierung, Abriss und Neubau einer Immobilie (LG Mannheim NJW-RR 2004, 731 [LG Mannheim 16.01.2004 - 4 S 100/03]), nicht aber den ersatzlosen Abriss (BGH NJW 2004, 1736; PWW/Rieck Rn 40).
Bei der Angemessenheit der Verwertung sind die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Vermieters sowie dessen wirtschaftliche Dispositionsfreiheit zu berücksichtigen (MüKo/Häublein Rn 87). Privatnützigkeit und Verfügungsbefugnis sind als Kern des Eigentumsrechts zu beachten. Es ist nicht gerechtfertigt, dem Vermieter schon bei jedem wirtschaftlichen Nachteil einen Anspruch auf Räumung zu gewähren. Die Einbußen des Vermieters dürfen aber die Nachteile des Mieters im Falle des Verlustes der Wohnung nicht weit übersteigen (BVerfG NJW 1989, 972 [BVerfG 14.02.1989 - 1 BvR 1131/87]). Die beabsichtigte Verwertung muss nicht zwingend erforderlich, der Vermieter nicht in seiner Existenz bedroht sein. Sie muss aber von vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen getragen werden (Staud/Rolfs Rn 142). Die geplante Verwertung muss zudem mit der Sozialpflichtigkeit des Eigentums zu vereinbaren sein (BVerfG NJW 1989, 972 [BVerfG 14.02.1989 - 1 BvR 1131/87]). Die Angemessenheit einer Verwertungsabsicht ist grds zu bejahen, wenn die Beibehaltung des bisherigen Zustandes für den Vermieter unrentabel ist und durch die beabsichtigte Maßnahme eine Rendite erzielbar wäre. Anderes kann allerdings gelten, wenn eine Unrentabilität für den Vermieter bei der Begründung oder der Übernahme eines Mietverhältnisses vorhersehbar war (LG Kiel GE 2008, 1427). Insbes der Abriss eines alten, unrentablen Gebäudes zum Zwecke eines Neubaus wird als angemessene Art der Verwertung angesehen, wenn eine solche Maßnahme dem Gebot wirtschaftlicher Vernunft entspricht, weil eine Sanierung teurer und für den Vermieter nicht zumutbar zu finanzieren wäre (BGH NJW 2004, 1736 [BGH 24.03.2004 - VIII ZR 188/03]). Auch wird es als angemessen angesehen, wenn der Vermieter die durch den Verkauf der Wohnung frei werdenden Mittel für Unterhalt, Altersversorgung, die Tilgung von Verbindlichkeiten, Investitionen oder Sanierungsmaßnahmen benötigt, wobei der Vermieter das Risiko des vorangegangenen Erwerbs, etwa eines überhöhten Kaufpreises oder einer überhöhten Fremdfinanzierung, selbst verantworten und tragen muss (Palandt/Weidenkaff § 573 Rn 35). Auch dürfen die als Verkaufsgrund angegebenen wirtschaftlichen Schwierigkeiten nicht schon bei Abschluss des Mietvertrages vorgelegen haben, anderenfalls ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich (LG Mannheim ZMR 1995, 315).
Ein erheblicher Nachteil des Vermieters besteht darin, dass das Grundstück keine Rendite hervorbringt oder sogar höhere Kosten verursacht als es erwirtschaftet, sowie dass es in vermietetem Zustand einen erheblich geringeren Verkaufserlös erbringt als unvermietet (BVerfG NJW-RR 2004, 371 [BVerfG 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02]). Kündigt der Vermieter, weil er mit einer Wohnung in vermietetem Zustand einen erheblich geringeren Erlös erzielen kann als bei einer Veräußerung in unvermietetem Zustand, so ist der Nachteil an Hand der Marktverhältnisse konkret nachzuweisen, wobei ein Sachverständigengutachten durch einen Makler nicht ausreicht, sondern abhängig vom Einzelfall nachgewiesen werden muss, dass ein bestimmter Kaufinteressent zum Ankauf von dem verlangten Preis deshalb Abstand genommen hat, weil das Haus vermietet ist; zumindest entspr Verkaufsbemühung und die Gründe für deren Scheitern sind konkret vorzutragen (Stuttgart WuM 2005, 658 [OLG Stuttgart 26.09.2005 - 5 U 73/05]). Von einer generellen Unverkäuflichkeit vermieteter Wohnungen kann dabei nicht ausgegangen werden (BVerfG NJW 1992, 2411); es darf ferner nicht als offenkundig und gerichtsbekannt behandelt werden, dass für eine vermietete Wohnung ein geringerer Preis als für eine freistehende Wohnung bezahlt wird (Schmidt-Futterer/Blank Rn 175). Auch rechtfertigt alleine das Interesse einer Erbengemeinschaft, sich aus pragmatischen Gründen auseinanderzusetzen und deshalb eine geerbte Eigentumswohnung zu veräußern, keine Kündigung (Stuttgart WuM 2005, 658 [OLG Stuttgart 26.09.2005 - 5 U 73/05]). In jedem Fall ist der Preis zu beachten, zu dem der Vermieter selbst das Objekt erworben hat. War dieser nämlich angesichts des bestehenden, unrentablen Mietvertrags bes niedrig, so kann der Vermieter nicht einerseits diesen Vorteil ausnutzen und sodann eine Verwertungskündigung aussprechen, da dies das Verbot der Änderungskündigung umgehen würde und auch § 558 weitgehend gegenstandslos würde (MüKo/Häublein Rn 90). Bei den Abriss- und Modernisierungsfällen liegt ein erheblicher Nachteil idR vor, wenn der Vermieter seine Rendite durch die Sanierung/Modernisierung wesentlich verbessern kann (LG Bochum Urt v 27.03.2007, 9 S 26/06).
Schließlich ist erforderlich, dass der Bestand des Mietverhältnisses kausal für die verhinderte Verwertungsmöglichkeit ist. Der Vermieter muss daher ihm mögliche, geeignete Maßnahmen ergreifen, um eine angemessene Verwertung ohne Kündigung zu erlangen, dies kann einzelfallabhängig neben der Durchführung von Reparaturarbeiten auch die Möglichkeit sein, eine Mieterhöhung zu erreichen (Staud/Rolfs Rn 151). Entscheidend ist, ob die Durchführung dieser Verwertung von der Beendigung des Mietverhältnisses abhängt (Bub/Treier/Grapentin IV Rn 81).
Ansonsten hat der Bestand des Mietverhältnisses Vorrang.

Im Übrigen haben Sie aber einen Anspruch auf Duldung der Maßnahme nach § 554 BGB:

Der Begriff der Erhaltung wird in dieser Vorschrift weit gefasst. Hierunter fallen nicht nur Maßnahmen zur Verhinderung von Schäden, sondern auch Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, auch über die für das Betriebskostenrecht geltende Definition des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV (s. § 1 BetrKV Rdn. 10 ff.) hinaus. Keine Erhaltungsmaßnahme ist eine Vergrößerung der Mietsache durch Anbau (LG Göttingen ZMR 1990, 59).
Schwierigkeiten kann im Einzelfall die Abgrenzung zur Modernisierung bringen, wenn mit der Instandsetzung zugleich eine Verbesserung verbunden ist (sog. modernisierende Instandsetzung). Die h.M. (LG Berlin GE 1994, 927; Schmidt-Futterer/Eisenschmidt § 554 Rn. 75; Bamberger/Roth/Ehlert § 554 Rn. 5) tendiert zu einer weitgehenden Zuordnung zur Modernisierung. Bei Maßnahmen, die sowohl unter Abs. 1 als auch unter Abs. 2 fallen, wird der Regelung des Abs. 2 Vorrang eingeräumt (LG Berlin GE 2004, 1233; Schmid/Harsch Kap. 7 Rn. 40a). M.E. kommt es entsprechend dem Gesetzeswortlaut (»zur«) auf die Zielrichtung der Maßnahme an. Dient sie nur dem Ersatz unbrauchbar gewordener Teile liegt eine Erhaltungsmaßnahme auch dann vor, wenn bessere und modernere Baustoffe verwendet werden, wie sie zum Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme allgemein üblich sind. Dagegen liegt eine Modernisierung vor, wenn über die bloße Ersatzbeschaffung hinaus eine Verbesserung beabsichtigt ist, insbesondere wenn Maßnahmen durchgeführt werden, die zu einem Zustand führen, der über dem Standard liegt. Eine Umgehung des Abs. 2 muss ausgeschlossen sein. Wenn sich der Vermieter darauf beruft, dass eine Erhaltungsmaßnahme vorliegt, handelt er treuwidrig, wenn er später eine Mieterhöhung wegen Modernisierung durchführen will.
Wie die Instandhaltung bewerkstelligt wird, entscheidet der Vermieter. Dieser darf lediglich keine grundsätzliche Veränderung der Mietsache vornehmen (LG Berlin GE 2007, 653).


Den Mieter trifft eine uneingeschränkte Duldungspflicht für alle erforderlichen Maßnahmen. Geduldet werden müssen auch Arbeiten am Gebäude außerhalb der vermieteten Räume.
Erforderlich sind nur solche Maßnahmen, die für die Erhaltung notwendig sind und unnötige Erschwernisse für den Mieter vermeiden. Dem Vermieter ist jedoch ein breiter Beurteilungsspielraum einzuräumen (Schmidt-Futterer/Eisenschmidt § 554 Rn. 21).
Eine Ankündigungsfrist sieht § 554 BGB nicht vor (LG Berlin GE 2007, 653). Sie ergibt sich jedoch aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) und richtet sich nach den Umständen. Bei sofort erforderlichen Maßnahmen, etwa bei einem Brand oder einem Wasserrohrbruch kann eine Ankündigungsfrist ganz entfallen. Langfristig planbare Maßnahmen, wie etwa die Erneuerung des Fußbodenbelages sind auch mit längerer Frist anzukündigen. Nach der gesetzlichen Wertung kann man die Dreimonatsfrist des Abs. 3 in jedem Fall als ausreichend ansehen.
Eine Härteklausel gibt es für Erhaltungsmaßnahmen nicht. Die Duldungspflicht wird nur begrenzt durch das Schikaneverbot (§ 226 BGB) und nach § 242 BGB durch Treu und Glauben (BGH NJW 1972, 723 [BGH 23.02.1972 - VIII ZR 91/70]). Die Duldungspflicht kann bis zur vorübergehenden Räumung gehen. Ein dreimaliger Umzug innerhalb von neun Monaten ist dem Mieter jedoch nicht mehr zuzumuten (AG Bad Schwartau ZMR 1984, 375).
Die Duldungspflicht trifft auch Personen, die nicht Mietvertragspartei sind, z.B. Hausstandangehörige, Mitarbeiter und Untermieter (Staudinger/Emmerich § 554 Rn. 9).
Dem Mieter wird im eigenen Interesse daran gelegen sein, mit dem Vermieter zusammenzuarbeiten. Eine Mitwirkungspflicht trifft ihn jedoch nicht (LG Berlin NJW-RR 1996, 1163). Insbesondere muss der Mieter die in die Räume eingebrachten Sachen nicht wegräumen, sondern nur dulden, dass der Vermieter den für die Maßnahme erforderlichen Platz schafft.

Bei Bestehen der Duldungspflicht sind die Abwehransprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter aus Vertrag und Besitz ausgeschlossen. Der Mieter hat den Aufwendungsersatzanspruch nach Abs. 4 . Unberührt bleiben ferner die Rechte des Mieters aus §§ 536, 536a BGB (Palandt/Weidenkaff § 554 Rn. 9).



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