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Notarvertrag - Fertigstellungsrate zahlen?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 29.10.2012

Frage:

Ich habe Ende 2009 bei einem Bauträger eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus (Neubau) gekauft. Die Abnahme des Sondereigentums, d.h. meiner Wohnung erfolgte im Dezember 2011. Das dazugehörige Gemeinschaftseigentum wurde Ende Juli 2012 durch einen TÜV-Sachverständigen "abgenommen".
Seit der Begutachtung durch den TÜV-Sachverständigen hatte ich nichts mehr vom Bauträger gehört.

Nun wurde vom Bauträger die laut Notarvertrag nach §3 MaBV benannte letzte Rate (13.673,00 Euro) für die vollständige Fertigstellung des Gebäudes samt Außenanlagen angefordert. Bisher wurde den Eigentümern aber noch nicht einmal ein Abnahmeprotokoll für das Gemeinschaftseigentum überlassen.
Außerdem fehlt immer noch zum Teil die vertraglich vereinbarte Außenbepflanzung.
Es wurde lediglich die folgende Stellungnahme des Sachverständigen der Rechnung beigelegt: "Bei der Begehung des Objektes wurden keine wesentlichen Mängel festgestellt, die eine Verweigerung der Abnahme begründen können. Die festgestellten Abweichungen vom Sollzustand sind überwiegend optischer Natur".

Nun meine Frage(n) dazu:

1.Muss ich die "Fertigstellungsrate" bezahlen, auch wenn ich noch nicht einmal ein Mängelprotokoll bzgl. des Gemeinschaftseigentums erhalten habe? Im Notarvertrag steht "Fertigstellung ist dann gegeben wenn in der Abnahmeschrift keine Baumängel vermerkt sind oder dort vermerkte Baumängel beseitigt sind"
2. Wann ist diese "Fertigstellungsrate" generell fällig (Bei Vorliegen der Mängelliste oder wenn alle dort vermerkten Mängel behoben sind)?
3. Kann die letzte Rate dann vollständig oder nur teilweise einbehalten werden?
4. Wer nimmt das Gemeinschaftseigentum rechtlich eigentlich ab, doch sicher nicht der Sachverständige ? Muss hier jeder Eigentümer dem Abnahmeprotokoll zustimmen (per Unterschrift oder Fristverstreichung eines Widerspruchs)?

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Antwort:

Die Abnahme, die Abnahmepflicht und die fingierte Abnahme hat unser Gesetzgeber in § 640 BGB geregelt. Diesen habe ich nachstehend zu Ihrer Orientierung eingefügt.

Er lautet:

(1) Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Der Abnahme steht es gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist.
(2) Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk gemäß Absatz 1 Satz 1 ab, obschon er den Mangel kennt, so stehen ihm die in § 634 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Rechte nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält.

Prinzipiell kann also die Abnahme nicht wegen unwesentlicher Mängel verweigert werden. Was ein wesentlicher Mangel ist bestimmt sich „nach den Umständen des Einzelfalls nach Art, Umfang konkreter Auswirkung unter der Abwägung beidseitiger Interessen“, so hat es der Bundesgerichtshof entschieden. Wie Sie sehen ist das wenig greifbar. Wesentliche Mängel sind, so hat es sich in der Praxis herausgebildet, in der Regel Mängel welche die Gebrauchsfähigkeit des Werkes beeinträchtigen. Anders bei geringfügiger optischer Beeinträchtigung. Da liegt in der Regel kein wesentlicher Mangel vor. Ob die vom Sachverständigen festgestellten optischen Mängel lediglich geringfügig sind oder nicht kann ich von meiner Warte nicht beurteilen.. Mehrere unwesentliche Mängel können zusammengefasst jedoch insgesamt sich als wesentlicher Mangel darstellen. Sie sollten sich diesbezüglich ein eigenes Bild machen und bei schweren optischen Mängeln mit Fotos den Zustand des Bauwerkes dokumentieren.

Die zweite Frage wer darf bei einer WEG die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vornehmen ist äußerst umstritten und komplex.

Sollte eine Abnahmevollmacht im Grundbuch eingetragen sein, was Sie überprüfen müssten, wäre diese bindend.

Ist dort nichts eingetragen, sollten Sie in Ihrer Teilungserklärung nachlesen, ob diese dazu etwas aussagt. Dies wäre unter Umständen bindend. Sollte dies der Verwalter sein, wäre nach der Rechtssprechung des bayrischen obersten Landgerichts, auch wenn dieser vom Bauträger bestellt worden wäre, die Vollmacht bindend bis diese durch die Wohnungseigentümergemeinschaft widerrufen wird. Aber es gibt Stimmen, die dies als Vertrag zu Lasten Dritter sehen und keine Bindungswirkung annehmen.

Sollten Sie dort nichts finden, müssen Sie im Kaufvertrag oder in einem anderen Papier nachlesen, ob Sie unter Umständen eine Abnahmevollmacht erteilt haben und zwar für den Sachverständigen. Dieser darf nach einer Entscheidung des OLG München aber nur die technische Abnahme vornehmen, nach einer Entscheidung des OLG Koblenz nur widerruflich die Abnahme vornehmem.

Ist auch keine Abnahmevollmacht erteilt, kann dies nur die Eigentümerversammlung tun.

Abschließend sind Ihre vier Fragen daher wie folgt zu beantworten:

Frage 1
Sie müssen die Fertigungsstellungsrate folglich dann bezahlen, wenn keine wesentlichen Mängel am Bauwerk vorhanden sind. (Hiervon bitte selbst überzeugen).

Frage 2
Bei wesentlichen Mängeln besteht erst Zahlungspflicht, wenn diese behoben sind.

Frage 3
Bei wesentlichen Mängeln kann die Rate vollständig einbehalten werden.

Frage 4
Wer zur Abnahme befugt ist ergibt sich aus obigem. Sie müssen daher noch mal nachforschen. Liegt allerdings keine wirksame Abnahme vor, können sie bis zu dieser die Zahlung verweigern.

Die Fertigung eines Abnahmeprotokolls ist in § 640 BGB nicht vorgesehen. Dies ist nur in den VOB § 12 Nr. 4 geregelt. Da die VOB allgemeine Geschäftsbedingungen sind, müssen diese gesondert vereinbart werden. Ob dies hier der Fall ist, entzieht sich meiner Kenntnis.

Am besten setzen Sie sich mit den anderen Eigentümern ins Benehmem um eine gemeinsame Strategie zu erreichen.



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