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Unwirksame Kündigung des Mietvertrags?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 19.10.2012

Frage:

Meine Mutter (91Jahre) besitzt ein Mietshaus mit 5 Mietswohnungen
2x 2Zimmer, 1x3Zimmer, 2x5Zimmer Wohnungen.
Da meine Mutter sich nicht mehr um die Verwaltung des Hauses
kuemmern moechte, meine Geschwister jedoch auch nicht an den
Immobilien interessiert sind, hat sie sich entschlossen, die 2 grossen
Wohnungen an meine beiden Töchter zu veräussern, die beide zur
Zeit in kleinen Wohnungen leben, jedoch mit ihren Partnern jetzt
Kinder planen.Deshalb moechten sie Wohneigentum erwerben.
Da ich selbst bereits 1 Wohnung in diesem Objekt besitze und auch
selbst bewohne, sind meine Töchter an eben diesen großen Wohnungen
interessiert. Die kleinen Wohnungen werde ich uebernehmen, somit ist das
gesamte Objekt in einer Hand.

Nun hat meine Mutter den Mietern (wohnen seit ueber 10Jahren) mit einer
Kuendigunsfrist von 9 Monaten gekuendigt. Nach §... kundige ich zum 30.5.13
wegen Eigenbedarfs. Ohne jedoch schriftlich genau den Namen bzw. Grund
zu benennen (muendl. wurde Namen und Grund genannt, da immer sehr gutes
Verhältnis) Die Wohnungen sollen dann zum 1.8.2013 oder 1.9.2013 notariell
an meine Töchter verkauft werden.

Nun stellt sich die Mieterin der EG-Wohnung allerdings quer. Es handelt sich um eine alleinerziehende Mutter mit 3 Kindern, 11, 14,17Jahre.
Sie will natuerlich partout nicht ausziehen, da es sich um eine sehr schöne und
guenstige Gartenwohnung mit Wintergarten handelt die sie halt in dieser Art
nicht wieder findet eben auch vor allem nicht zu diesem Mitpreis.
Sie behauptet, die Kündigung hat keine Wirksamkeit, da kein Grund (schriftlich)
benannt wurde. Ist dem so und wenn ja, kann man diesen Grund schriftlich
nachreichen oder ist die Kündigung unwirksam und man muss aufs Neue kündigen und wenn mit welcher Frist? Wie lange kann sich ein Auszug verzögern, wenn Eigenbedarf angestrebt ist. Meine Mutter ist teilweise hilfebeduerftig und sollte von meiner Tochter mitversorgt werden, wenn Diese im Haus wohnt (dies ist einer der Eigenbedarfsgruende).

Wie verhält sich die Rechtswirksamkeit wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern die Mieterin jedoch nicht ausgezogen ist?
Kündigung durch Vermieter bis 31.5.13 - kein Auszug - Eigentümerwechsel zum
1.8.13 muss Dieser dann nochmals kuendigen und hier dann wieder mit der
9Monatsfrist oder gilt die Kündigung des Vorbesitzers?

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Antwort:

Frage 1.: Sie behauptet, die Kündigung hat keine Wirksamkeit, da kein Grund (schriftlich) benannt wurde. Ist dem so und wenn ja, kann man diesen Grund schriftlich nachreichen oder ist die Kündigung unwirksam und man muss aufs Neue kündigen und wenn mit welcher Frist?

Die von Ihnen vorgelegte Kündigung ist ein Klassiker für eine unwirksame Kündigung, da sie nicht annähernd ausreichend begründet ist. Es muss deshalb erneut mit Neubeginn der Kündigungsfrist und ausreichender Begründung gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate (zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats). Sie verlängert sich um weitere 3 Monate, wenn der Mieter länger als 5 Jahre in der Wohnung wohnt und um weitere 3 Monate auf insgesamt 9 Monate, wenn der Mieter länger als acht Jahre dort wohnt. Im Einzelnen gilt folgendes: Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Häufigste Fehlerquelle bei der Erklärung einer Eigenbedarfskündigung ist das Übersehen des § 573 Abs. 3 BGB. Gem. Abs. 3 sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Die Angabe der Gründe ist also Wirksamkeitsvoraussetzung. Dabei genügt lediglich der Hinweis, wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen, bei weitem nicht. Es sind vielmehr die Umstände darzulegen, die eine Notwendigkeit für den Vermieter ausmachen. Dazu ist der begünstigte Personenkreis zu beschreiben und zu benennen sowie die Absicht, dort auch einziehen zu wollen. Außerhalb des Kündigungsschreibens erfolgende Gespräche sind nützlich, jedoch rechtlich nicht erheblich und auch nicht notwendig. Im Zweifel sollte hier ausführlich formuliert werden. Die Eigenbedarfskündigung ist keine heimliche Kündigung. Sie können zu jedem Zeitpunkt, also vor, während und natürlich nach dem Kauf mit jedermann offen über Ihre Absicht reden. Andererseits schadet es nicht, wenn Sie es unterlassen. Allerdings ist zu bemerken, dass an die Begründung weniger hohe Anforderungen gestellt werden, wenn der Eigentümer selbst einzieht. Dann nämlich macht er am intensivsten von seinem grundrechtlich in Art. 14 GG geschützten Eigentumsrecht Gebrauch. Deshalb müssen Sie z.B. nicht offenbaren, dass die Wohnung nicht Ihren Lebensmittelpunkt darstellt und Sie nicht dauerhaft in ihr wohnen.

Frage 2.: Wie lange kann sich ein Auszug verzögern, wenn Eigenbedarf angestrebt ist.

Wegen des nachstehend erläuterten besonderen Kündigungsschutzes kann nicht vorhergesagt werden, wie lange sich eine Eigenbedarfskündigung hinauszögert. Es hängt vor allem vom Verhalten des Mieters ab. Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, vgl. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB. Gem. Abs. 2 liegt ein Härtegrund vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Bereits an dieser Stelle werden gem. Abs. 3 bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB (s. o.) angegebenen Gründe berücksichtigt. Härtegründe auf Mieterseite sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hinsichtlich der Intensität des Nachteils sind jedoch Härtegründe von (unbeachtlichen) bloßen Unbequemlichkeiten abzugrenzen, die jeder Umzug mit sich bringt. Dies ist eine Frage des Einzelfalls, wobei der gesetzlich geregelte Beispielfall des Fehlens einer angemessenen Ersatzwohnung gem. Abs. 2 als Prüfungsmaßstab dient, es dem Gericht allerdings verwehrt ist, durch seine Entscheidung in die Lebensplanung der Parteien einzugreifen, vgl. Bamberger/Roth/Hannappel BGB 2. Auflage § 574 Rn.10. Für den Eintritt relevanter Nachteile muss dabei eine hinreichende Wahrscheinlichkeit bestehen, so dass die lediglich theoretische Möglichkeit ihres Eintritts nicht ausreichend ist. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang noch § 574 a Abs. 1 BGB, wonach der Mieter im Falle des § 574 BGB verlangen kann, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Kommt keine Einigung zustande, so wird die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt, vgl. § 574 a Abs. 2 BGB.

Frage 3.: Wie verhält sich die Rechtswirksamkeit wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern die Mieterin jedoch nicht ausgezogen ist? Kündigung durch Vermieter bis 31.5.13 - kein Auszug - Eigentümerwechsel zum 1.8.13 muss Dieser dann nochmals kuendigen und hier dann wieder mit der 9Monatsfrist oder gilt die Kündigung des Vorbesitzers?

Grundsätzlich hat ein Eigentümerwechsel mit einer Kündigung nichts zu tun. Denn so wie das Mietverhältnis durch einen Eigentümerwechsel nicht tangiert wird (vgl. § 566 BGB), bleibt auch eine einmal von einem Voreigentümer ausgesprochene Kündigung wirksam. Es kann sich jedoch ergeben, dass im Laufe der Kündigungsfrist die Voraussetzungen für den Kündigungsgrund wegfallen. Sofern jedoch die neue Eigentümerin mit der Person der durch die Eigenbedarfskündigung begünstigten übereinstimmt, verwirklicht sich der Eigenbedarf. So kann z.B. nach § 573 der Eigenbedarf für sich oder seine Angehörigen angemeldet werden. Hier würde sich durch den Eigentümerwechsel auf eine Tochter lediglich die Begründung von der Angehörigen in (neue) Eigentümerin ändern. Der Oberbegriff des Eigenbedarfs bleibt hiervon jedoch unberührt. Es muss deshalb in diesem Fall nicht erneut gekündigt werden und es laufen auch keine neuen Fristen.



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