Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Unwirksame Kündigung des Mietvertrags?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 19.10.2012

Frage:

Meine Mutter (91Jahre) besitzt ein Mietshaus mit 5 Mietswohnungen
2x 2Zimmer, 1x3Zimmer, 2x5Zimmer Wohnungen.
Da meine Mutter sich nicht mehr um die Verwaltung des Hauses
kuemmern moechte, meine Geschwister jedoch auch nicht an den
Immobilien interessiert sind, hat sie sich entschlossen, die 2 grossen
Wohnungen an meine beiden Töchter zu veräussern, die beide zur
Zeit in kleinen Wohnungen leben, jedoch mit ihren Partnern jetzt
Kinder planen.Deshalb moechten sie Wohneigentum erwerben.
Da ich selbst bereits 1 Wohnung in diesem Objekt besitze und auch
selbst bewohne, sind meine Töchter an eben diesen großen Wohnungen
interessiert. Die kleinen Wohnungen werde ich uebernehmen, somit ist das
gesamte Objekt in einer Hand.

Nun hat meine Mutter den Mietern (wohnen seit ueber 10Jahren) mit einer
Kuendigunsfrist von 9 Monaten gekuendigt. Nach §... kundige ich zum 30.5.13
wegen Eigenbedarfs. Ohne jedoch schriftlich genau den Namen bzw. Grund
zu benennen (muendl. wurde Namen und Grund genannt, da immer sehr gutes
Verhältnis) Die Wohnungen sollen dann zum 1.8.2013 oder 1.9.2013 notariell
an meine Töchter verkauft werden.

Nun stellt sich die Mieterin der EG-Wohnung allerdings quer. Es handelt sich um eine alleinerziehende Mutter mit 3 Kindern, 11, 14,17Jahre.
Sie will natuerlich partout nicht ausziehen, da es sich um eine sehr schöne und
guenstige Gartenwohnung mit Wintergarten handelt die sie halt in dieser Art
nicht wieder findet eben auch vor allem nicht zu diesem Mitpreis.
Sie behauptet, die Kündigung hat keine Wirksamkeit, da kein Grund (schriftlich)
benannt wurde. Ist dem so und wenn ja, kann man diesen Grund schriftlich
nachreichen oder ist die Kündigung unwirksam und man muss aufs Neue kündigen und wenn mit welcher Frist? Wie lange kann sich ein Auszug verzögern, wenn Eigenbedarf angestrebt ist. Meine Mutter ist teilweise hilfebeduerftig und sollte von meiner Tochter mitversorgt werden, wenn Diese im Haus wohnt (dies ist einer der Eigenbedarfsgruende).

Wie verhält sich die Rechtswirksamkeit wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern die Mieterin jedoch nicht ausgezogen ist?
Kündigung durch Vermieter bis 31.5.13 - kein Auszug - Eigentümerwechsel zum
1.8.13 muss Dieser dann nochmals kuendigen und hier dann wieder mit der
9Monatsfrist oder gilt die Kündigung des Vorbesitzers?

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Frage 1.: Sie behauptet, die Kündigung hat keine Wirksamkeit, da kein Grund (schriftlich) benannt wurde. Ist dem so und wenn ja, kann man diesen Grund schriftlich nachreichen oder ist die Kündigung unwirksam und man muss aufs Neue kündigen und wenn mit welcher Frist?

Die von Ihnen vorgelegte Kündigung ist ein Klassiker für eine unwirksame Kündigung, da sie nicht annähernd ausreichend begründet ist. Es muss deshalb erneut mit Neubeginn der Kündigungsfrist und ausreichender Begründung gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate (zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats). Sie verlängert sich um weitere 3 Monate, wenn der Mieter länger als 5 Jahre in der Wohnung wohnt und um weitere 3 Monate auf insgesamt 9 Monate, wenn der Mieter länger als acht Jahre dort wohnt. Im Einzelnen gilt folgendes: Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Häufigste Fehlerquelle bei der Erklärung einer Eigenbedarfskündigung ist das Übersehen des § 573 Abs. 3 BGB. Gem. Abs. 3 sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Die Angabe der Gründe ist also Wirksamkeitsvoraussetzung. Dabei genügt lediglich der Hinweis, wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen, bei weitem nicht. Es sind vielmehr die Umstände darzulegen, die eine Notwendigkeit für den Vermieter ausmachen. Dazu ist der begünstigte Personenkreis zu beschreiben und zu benennen sowie die Absicht, dort auch einziehen zu wollen. Außerhalb des Kündigungsschreibens erfolgende Gespräche sind nützlich, jedoch rechtlich nicht erheblich und auch nicht notwendig. Im Zweifel sollte hier ausführlich formuliert werden. Die Eigenbedarfskündigung ist keine heimliche Kündigung. Sie können zu jedem Zeitpunkt, also vor, während und natürlich nach dem Kauf mit jedermann offen über Ihre Absicht reden. Andererseits schadet es nicht, wenn Sie es unterlassen. Allerdings ist zu bemerken, dass an die Begründung weniger hohe Anforderungen gestellt werden, wenn der Eigentümer selbst einzieht. Dann nämlich macht er am intensivsten von seinem grundrechtlich in Art. 14 GG geschützten Eigentumsrecht Gebrauch. Deshalb müssen Sie z.B. nicht offenbaren, dass die Wohnung nicht Ihren Lebensmittelpunkt darstellt und Sie nicht dauerhaft in ihr wohnen.

Frage 2.: Wie lange kann sich ein Auszug verzögern, wenn Eigenbedarf angestrebt ist.

Wegen des nachstehend erläuterten besonderen Kündigungsschutzes kann nicht vorhergesagt werden, wie lange sich eine Eigenbedarfskündigung hinauszögert. Es hängt vor allem vom Verhalten des Mieters ab. Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, vgl. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB. Gem. Abs. 2 liegt ein Härtegrund vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Bereits an dieser Stelle werden gem. Abs. 3 bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB (s. o.) angegebenen Gründe berücksichtigt. Härtegründe auf Mieterseite sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hinsichtlich der Intensität des Nachteils sind jedoch Härtegründe von (unbeachtlichen) bloßen Unbequemlichkeiten abzugrenzen, die jeder Umzug mit sich bringt. Dies ist eine Frage des Einzelfalls, wobei der gesetzlich geregelte Beispielfall des Fehlens einer angemessenen Ersatzwohnung gem. Abs. 2 als Prüfungsmaßstab dient, es dem Gericht allerdings verwehrt ist, durch seine Entscheidung in die Lebensplanung der Parteien einzugreifen, vgl. Bamberger/Roth/Hannappel BGB 2. Auflage § 574 Rn.10. Für den Eintritt relevanter Nachteile muss dabei eine hinreichende Wahrscheinlichkeit bestehen, so dass die lediglich theoretische Möglichkeit ihres Eintritts nicht ausreichend ist. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang noch § 574 a Abs. 1 BGB, wonach der Mieter im Falle des § 574 BGB verlangen kann, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Kommt keine Einigung zustande, so wird die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt, vgl. § 574 a Abs. 2 BGB.

Frage 3.: Wie verhält sich die Rechtswirksamkeit wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern die Mieterin jedoch nicht ausgezogen ist? Kündigung durch Vermieter bis 31.5.13 - kein Auszug - Eigentümerwechsel zum 1.8.13 muss Dieser dann nochmals kuendigen und hier dann wieder mit der 9Monatsfrist oder gilt die Kündigung des Vorbesitzers?

Grundsätzlich hat ein Eigentümerwechsel mit einer Kündigung nichts zu tun. Denn so wie das Mietverhältnis durch einen Eigentümerwechsel nicht tangiert wird (vgl. § 566 BGB), bleibt auch eine einmal von einem Voreigentümer ausgesprochene Kündigung wirksam. Es kann sich jedoch ergeben, dass im Laufe der Kündigungsfrist die Voraussetzungen für den Kündigungsgrund wegfallen. Sofern jedoch die neue Eigentümerin mit der Person der durch die Eigenbedarfskündigung begünstigten übereinstimmt, verwirklicht sich der Eigenbedarf. So kann z.B. nach § 573 der Eigenbedarf für sich oder seine Angehörigen angemeldet werden. Hier würde sich durch den Eigentümerwechsel auf eine Tochter lediglich die Begründung von der Angehörigen in (neue) Eigentümerin ändern. Der Oberbegriff des Eigenbedarfs bleibt hiervon jedoch unberührt. Es muss deshalb in diesem Fall nicht erneut gekündigt werden und es laufen auch keine neuen Fristen.



Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht
Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Schlüsselübergabe

Schönheitsreparaturen bei Auszug | Stand: 26.06.2015

FRAGE: Bin ich als Mieter (9 Jahre in der Wohnung) verpflichtet, die Tapeten zu entfernen, neu zu tapezieren und zu streichen? Bevor ich eingezogen bin, hat die Vormieterin die Wände neu streichen lassen...

ANTWORT: Aufgrund Ihrer Sachdarstellung in der Anfrage gehe ich davon aus, daß Ihnen die Wohnung zum01.11.2006 nicht in einem vom Vermieter renovierten Zustand übergeben worden ist. Eine frühereMieteri ...weiter lesen

Vermieter möchte nach Kündigung Ursprungszustand der Wohnung hergestellt haben | Stand: 04.09.2013

FRAGE: Ich miete seit August 2003 eine Altbauwohnung von 1910 in einem 6 Familienhaus. Als ich die Wohnung mietete, war diese drei Jahre nicht bewohnt und in einem entsprechend renovierungsbedürftigen Zustand...

ANTWORT: Grundsätzlich sind Sie zur Entfernung verpflichtet, unabhängig davon, wie sinnvoll dies im Ergebnis auch sein mag. Ich möchte Ihnen hierzu einen kleinen Überblick über die hierz ...weiter lesen

Kündigung wegen Eigenbedarf - Chancen? | Stand: 27.06.2013

FRAGE: Wir sind Eigentümer eines Mietshauses inkl. Anbau was direkt neben unserem Wohnhaus liegt. Den Anbau haben wir vor 18 Monaten an eine junge Frau vermietet (283 € monatlich)Meine Frau führ...

ANTWORT: Sie sprechen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs an. Eine solche ist nach § 573 Abs.2 Ziff. 2 BGB dann möglich, wenn der Vermieter die Räume „für sich, einen Familienangehörige ...weiter lesen

Klauseln über Schönheitsreparaturen im Mietvertrag | Stand: 19.02.2013

FRAGE: Habe da mal eine frage ich will bis Ende des Monats kündigen und zum 31 Mai ausziehen. Ich wohne erst 1 Jahr und 9 Monate in dieser Wohnung. Jetzt meine Frage muss ich bei Auszug die Wohnung maler...

ANTWORT: Bei dieser Klausel handelt es sich um einen so genannten Fristenplan. Dazu ist in den letzten Jahren eine umfangreiche Rechtsprechung durch den Bundesgerichtshof ergangen. Schönheitsreparaturen sin ...weiter lesen

Gerechtfertigte Mietminderung? | Stand: 03.11.2011

FRAGE: Mietminderung um 20-Prozent wegen fehlender (innenliegender) Velux-Dachfensterrollos.Ich habe eine Wohnung vermietet. Als die Mieterin im August 2008 die Wohnung bezog, befand sich diese noch nicht i...

ANTWORT: Frage 1.: War die Minderung berechtigt? In dieser Höhe?Nach § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) hat der Eigentümerwechsel auf den bestehenden Mietvertrag keinerlei Einfluss. Sofern die alte ...weiter lesen

Pflicht des Bauherrn zur Behebung von Mängeln | Stand: 23.10.2010

FRAGE: Seit Juni 2006 bin ich Besitzerin einer ETW (Neubau), deren "Garantie" somit im nächsten Sommer abläuft. Nun meine Fragen:1. Ist der Bauherr verpflichtet, Mängel, die innerhalb dieser Fris...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandantin,Der Bauunternehmer ist gesetzlich verpflichtet, das zu erstellende Werk frei von Sachmängeln zu erstellen, § 633 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), anderenfall ...weiter lesen


E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

20.693 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 04.07.2018
Ich hatte eine E-Mail Beratung gebucht für Mietrecht und habe dann Kontakt mit der Rechtsanwältin Alexandra Pritzsche gehabt.sie ist sehr kompetent nimmt sich auch viel Zeit und hat auf jede Frage die richtige passende Antwort gehabt ich kann die Rechtsanwältin nur weiter empfehlen ein großes Lob und vielen Dank noch.

   | Stand: 29.06.2018
Frau Kuner hat mich kompetent , sehr freundlich und zuvorkommend beraten. Vielen Dank Frau Kuner!

   | Stand: 28.06.2018
Ich war sehr zufrieden mit der Beratung von Herrn RA Hoffmann, der mir, in einem für mich komplexen Fall, weitergeholfen hat. Ich werde mich wieder an ihn wenden. Herzlichen Dank

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Mietrecht | Allgemeine Rechtsfragen | Arbeitsrecht | Mietrecht | Auszug | Auszugsrenovierung | besenrein | Schlüsselrückgabe | Übergabeformular | Übergabeprotokoll | Übergabeprotokoll Wohnung | Übernahmeprotokoll | Wohnungsabnahme | Wohnungsabnahmeprotokoll | Wohnungsübergabe | Wohnungsübernahme | Wohnungsübernahmeprotokoll

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen