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Selbstschuldnerische Bürgschaft für Mietvertrag


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 18.10.2012

Frage:

Die Tochter meiner besten Freundin möchte an ihrem Studienort zusammen mit einer Kommilitonin eine Wohnung anmieten. Die Vermieterin will für den gemeinsamen Mietvertrag von beiden Mieterinnen, dass jemand für sie eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis stellt. Nun hat das Mädel mich um diese Bürgschaft gebeten (von den Eltern geht das aufgrund der Einkommensverhältnisse nicht).

Der Tochter meiner Freundin ist absolut zuverlässig (und wenn sie tatsächlich mal die Miete nicht zahlen könnte, würde ich das sehr gerne für sie übernehmen). Aber die andere Studentin kenne ich überhaupt nicht, und daher habe ich bei einer Bürgschaft in der verlangten Form natürlich Bedenken.

Wenn ich richtig informiert bin, bedeutet ein gemeinsamer Mietvertrag, dass jede der Mieterinnen gesamtschuldnerisch haftet, und meine selbstschuldnerische Bürgschaft bedeutet, dass sich die Vermieterin an mich halten könnte, ohne zu versuchen, bei den Mieterinnen einzutreiben.

Also für den Fall, dass die andere Studentin nicht zahlt, könnte sich die Vermieterin das Geld ohne Umwege direkt von mir holen, ohne dass die Tochter meiner Freundin auch nur die Möglichkeit hat, den Mietvertrag alleine zu kündigen, korrekt?

Falls das stimmt, gibt es die Möglichkeit, das zu vermeiden? Die Vermieterin lässt sich weder auf zeitliche Beschränkung noch auf Haftungsbegrenzung ein. Genügt ein Passus im Mietvertrag, der für den Fall, dass eine Mieterin für eine gewisse Zeit ihren anteiligen Zahlungen nicht nachkommt, die andere Mieterin berechtigt, den Mietvertrag alleine, ohne Zustimmung der anderen Mieterin, zu kündigen? Und was wäre, wenn bei einer Kündigung dann die zahlungsunwillige Partei einfach nicht auszieht? Dann wäre ich wahrscheinlich trotzdem noch haftbar?

Ich möchte der Tochter meiner Freundin gerne helfen, und vielleicht sehe ich auch zu schwarz, aber ich möchte einfach nicht unbefristet und unbegrenzt für eine zweite, mir völlig unbekannte Person haften, sondern suche die Möglichkeit, dies auszuschließen.

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Antwort:

Frage 1.: Wenn ich richtig informiert bin, bedeutet ein gemeinsamer Mietvertrag, dass jede der Mieterinnen gesamtschuldnerisch haftet, und meine selbstschuldnerische Bürgschaft bedeutet, dass sich die Vermieterin an mich halten könnte, ohne zu versuchen, bei den Mieterinnen einzutreiben. Also für den Fall, dass die andere Studentin nicht zahlt, könnte sich die Vermieterin das Geld ohne Umwege direkt von mir holen, ohne dass die Tochter meiner Freundin auch nur die Möglichkeit hat, den Mietvertrag alleine zu kündigen, korrekt?

Alles zutreffend; das fatale an der Bürgschaft ist nicht die selbstschuldnerisch Haftung, sondern der Verzicht auf die Einrede der Vorausklage nach § 771 BGB. Wenn Sie die Bürgschaft eingehen, sollten Sie auf jeden Fall das Wort Vorausklage in der Bürgschaft ersatzlos streichen. Denn dann muss die Vermieterin zunächst erfolglos gegen die säumigen Mieter vorgehen und kann den Bürgen erst nach erfolgloser Zwangsvollstreckung in Anspruch nehmen. Von der Unterzeichnung eines Mietvertrages durch zwei Personen kann unabhängig von der Frage einer Bürgschaft außerhalb einer bestehenden Ehe nur abgeraten werden. In der Tat kann nämlich das Mietverhältnis nur gemeinsam gekündigt werden, wobei der eine Mieter den anderen hierzu nicht zwingen kann.

Frage 2.: Falls das stimmt, gibt es die Möglichkeit, das zu vermeiden?

Aus meiner Sicht wäre es deutlich vorteilhafter, wenn die Tochter Ihrer Freundin die Wohnung als Alleinmieterin anmietet und mit der Freundin einen Untermietvertrag schließt. Im Mietvertrag müsste nur die Untervermietung ausdrücklich gestattet sein. Zahlt dann die Mitbewohnerin nicht pünktlich die Untermiete an die Tochter, kann das Untermietverhältnis nach 2 Monatsmieten Rückstand fristlos gekündigt und ggfls. ein neuer Untermieter/in gesucht werden. Sie würden im Ergebnis stets nur für die Tochter Ihrer Freundin bürgen, was ja Ihrem Wunsch entspräche.

Frage 3.: Die Vermieterin lässt sich weder auf zeitliche Beschränkung noch auf Haftungsbegrenzung ein. Genügt ein Passus im Mietvertrag, der für den Fall, dass eine Mieterin für eine gewisse Zeit ihren anteiligen Zahlungen nicht nachkommt, die andere Mieterin berechtigt, den Mietvertrag alleine, ohne Zustimmung der anderen Mieterin, zu kündigen?

Dies wäre zwar für die vertragstreue Mieterin eine brauchbare Lösung, denn dann könnte sie stets die Notbremse ziehen. Allerdings wird dies bei der Vermieterin kaum durchsetzbar sein. Im Übrigen brächte Sie als Bürgin dies ja nicht weiter. Kündigt die Tochter in einem solchen Fall, würde Ihre Bürgenhaftung ja weiter bestehen. Denn Sie bürgen schließlich nicht für die Tochter, sondern für die Wohnung bzw. den Mietausfall bezogen auf die Wohnung, wer auch immer diesen zu verantworten hat.

Frage 4.: Und was wäre, wenn bei einer Kündigung dann die zahlungsunwillige Partei einfach nicht auszieht? Dann wäre ich wahrscheinlich trotzdem noch haftbar?

Sie könnten in einem solchen Fall die zahlungsunwillige Mieterin nicht zur Kündigung zwingen. Im Ergebnis bringt diese Lösung also nichts. Allein deshalb ist von der Übernahme einer Bürgschaft in dieser Konstellation nur mit Nachdruck abzuraten. M.E. wäre nur mein Vorschlag zu Frage 2. sinnvoll und für Sie zumutbar.



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