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Anspruch auf eine Mietminderung?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 05.10.2012

Frage:

DER SACHVERHALT:
Vertragl. Mietbeginn war der 01.10.12. Die Dachgeschoss-Wohnung hat meine Tochter teilmöbliert angemietet (Einbauschrank in der Diele und in der Küche, sowie Ofen und Spüle)
Die Wohnung sollte vom Vormieter renoviert (gestrichen) werden. In Absprache mit Vormieter und Mieter wollte sie das selbst erledigen und hat dafür einen Geldbetrag für das Material vom Vormieter erhalten. Schlüsselübergabe war bereits am 29.09.12. Einen Teil der Renovierungsarbeiten hat sie inzwischen erledigt.

Am 03.10.12 stand die Diele dann unter Wasser (es hatte am Vortag extrem stark geregnet), es lief am Einbauschrank herunter, was sie sofort dem Vermieter mdl. gemeldet hat. Ursache war ein Schaden am Kamin auf dem Dach, welcher noch am selben Tag behoben wurde.
Allerdings stellte sich heraus, dass der Schaden am Dach wohl schon länger bestand, der Vormieter dies aber dem Vermieter (angeblich?) nicht gemeldet hatte. An verschiedenen Stellen des Dielenschrankes war Paketfolie aufgegeklebt, von der sie zunächst dachte, sie wäre "mal zum Abkleben beim Malern verwendet und dann nicht entfernt/vergessen worden. Nachdem meine Tochter sie dann entfernt hatte stellte sich heraus, dass das Holz darunter aufgequollen war - also ein älterer Wasserschaden vorausgegangen ist.

Der Vermieter hat nun einen Schreiner beauftragt, den Schaden zu beheben. Die Hälfte des Schranken musste entfernt werden. Dahinter hatte es geschimmelt und auch Teile der Rückwand wurden entfernt. Dazu ist zu sagen, dass diese Dachgeschosswohnung später als die anderen Wohnungen in dem Haus eingebaut wurde. Hierfür wurde ein Teil des großen Speichers abgetrennt und verwendet.
Meine Tochter ist damit einverstanden dass die Hälfte des Schrankes nicht erneuert wird, ihr reicht auch die Hälfte wenn der Schreiner es gut hinbekommt. Dann hätte sie auch etwas mehr Platz in der Diele, was für sie von Vorteil wäre

Nun muss alles 14 Tage austrocknen, erst dann können die entfernten Wandbeläge erneuert werden (e ist etwas schwer zu beschreiben)
Der Vermieter meinte, sie könne ja trotzdem einziehen, es wäre eh nur diese Stelle in der Wohnung und die anderen Räume wären ja trocken - was aus jetziger Begutachtung auch erst einmal stimmt.

Durch den Wasserschaden musste meine Tochter aber den von ihr bezahlten und verlegten Dielenboden (PVC) wieder entfernen. Auch ist sie durch den Schaden mit ihren Renovierungsarbeiten im Rückstand. Sie wird zwar am 06.10. ihre Möbel dort unterbringen aber vorübergehend auf dem Speicher direkt neben der Wohnung lagern bis ihre Arbeiten abgeschlossen sind.

Sie zieht jedoch ungern in diese nicht ganz fertige Wohnung - zumal an der Stelle wo der Schrank stand durch entfernte Bretter zum Dach eine Lücke zum Speicher ist. O.K., sie könnte sich das zuhängen - aber schön sieht es nicht aus.

MEINE FRAGE:
Da der Schaden wg. der Trocknung erst um den 20.10.12 herum endgültig durch den Schreiner behoben werden kann (der restl. halbe Schrank soll eine zusätzl. Tür und die freie Stelle/Wand wo die andere Hälfte des Schrankes stand eine Art Wand bekommen) und meine Tochter dort nicht wie ursprünglich geplant schon nächste Woche in einer intakten Wohnung leben kann..... hat sie hier Anspruch auf eine Mietminderung und auch auf Ersatz des von ihr verlegten PVC-Bodens (sie durfte den Teppich mit Einverständnis des Vermieters entfernen), der durch das Arbeiten des Schreiners jetzt nicht mehr so neu aussieht?

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Antwort:

I. Mietminderung: Die von Ihnen geschilderten Mängel stellen rechtlich Sachmängel iSv § 536 BGB dar, die zur Minderung der Miete berechtigen. Fraglich ist stets die Höhe der Minderung. In Ihrem Fall können Sie zunächst zu 100 % mindern (immer taggenau vom Beginn des Sachmangels bis zur vollständigen Beseitigung), bis Ihre Tochter einziehen kann. Danach hängt die Höhe der Minderung vom Grad der Beeinträchtigung ab. Solange der Dielenboden noch nicht verlegt ist, kann das entsprechende Zimmer nicht genutzt werden. Deshalb den Anteil des Zimmers an der Gesamtwohnfläche errechnen und danach die Höhe der Minderung ausrichten. Bei einer Zweizimmerwohnung wäre eine Minderung von etwa einem Drittel (30 %) angemessen, denn Küche und Bad können neben dem anderen Zimmer genutzt werden. Die Höhe kann letztlich nur geschätzt werden, da es keine verlässlichen Tabellen gibt. Auch ein Richter beschränkt sich auf eine Schätzung. Gemindert wird nach der Rechtsprechung des BGH von der Warmmiete.

II. Dielenboden: Selbstverständlich hat der Vermieter den beschädigten Dielenboden zu ersetzen, sofern er als Folge der Sachschäden und das dadurch notwendig gewordenen Entfernen beschädigt wurde.



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