Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Vermieteirn droht mit Kündigung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 27.09.2012

Frage:

Wir mieten in Köln ein Einfamilienhaus mit Garten an- am 01.10.2012 beträgt unsere Mietdauer 5 Jahre.

Anfang Juli diesen Jahres teilt uns unser Vermieter (mit dem wir bisher ein herzliches und problemloses Miteinander hatten) seine Verkaufsabsichten mit und bot uns das Haus zum Kauf an.

Dies haben wir abgelehnt.

Ich befinde mich gerade in der Elternzeit (Tochter Ende Juni geboren). Diese Freiheit haben wir ausgenutzt und sind bis Anfang Dezember bei der Familie meines Mannes in den USA.

Vor unserer Abreise haben wir jedoch einen Schlüssel bei Freunden hinterlassen, damit eventuelle Besichtigungen durchgeführt werden können.

Nun folgte ein Brief vom Vermieter mit dem Hinweis, dass er das Haus verkaufen will, mit der Bitte um Besichtigungstermin für die Interessenten und dem Hinweis, dass mit dem Verkauf wohl auch das Mietverhältnis zum Jahresende beendet sein würde.

Da wir nun grundsätzlich Umzugsüberlegungen in eine andere Stadt zur Familie in Betracht ziehen und uns eigentlich auch keiner ungewissen Wohnsituation mit Rechtsstreit aussetzen wollen, ging von uns folgende Antwort an den Vermieter:

Wir sind einem Aufhebungsvertrag gegenüber nicht abgeneigt. Als Zeitpunkt kommt für uns frühestens der 31.01.2013 in Frage (wir haben 2 kleine Kinder), sowie die Vorraussetzung, dass das Haus aufgrund der Kurzfristigkeit im Istzustand übergeben wird und uns eine Umzugskostenbeihilfe gezahlt wird. Auf dieses Schreiben gab es keine Reaktion.

Eine Besichtigung wurde von uns erlaubt und ein Termin mit unseren Freunden und dem Vermieter fand statt.

Wir wissen, dass wir ab Oktober 6 Monate Kündigungsfrist haben, dass Kauf nicht Miete bricht und das es für uns aktuell keinen Kündigungsgrund seitens des Vermieters gibt.

Als nächstes ging uns eine Mieterhöhung zu mit dem Hinweis auf die sofortige Zahlung (ab Oktober). Die Mieterhöhung an sich ist ok. Als Antwort wiesen wir den Vermieter darauf hin, dass die Mieterhöhung 2 Monate vorher angekündigt werden muss und wir erst ab November die neue Zahlung vornehmen werden.

Nun (vor 3 Tagen) habe ich festgestellt, dass während der Besichtigung auch Fotos gemacht worden sind und bereits im Internet stehen.
Das wurde mit uns nie besprochen, es gab daher dahzu auch nie eine Einwilligung von uns.

Jetzt haben wir einen Brief erhalten in dem unser Vermieter sagt, es wäre ein ernsthafter Interessent abgesprungen, da die Renovierungskosten für Wohnung, Garten und Terrassse mind. 10.000 EuR betragen würden.
Einen Nachlass auf den Verkaufspreis kommt für den Vermieter nicht in Frage.
Desweiteren wies er uns daraufhin, dass er seine Verkaufsabsichten einstellen würde und uns ordentlich kündigt, falls der nächste Interessent ähnlich reagiert.


Ich finde wir haben uns bis jetzt sehr zugunsten des Vermieters verhalten. Das letzte Schreiben empfinde ich als Unverschämtheit.

Wie sollen wir uns weiter verhalten?

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-15
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

I. Wie Sie zutreffend bemerken, ist ein Verkauf des Hauses für den Bestand des Mietvertrages irrelevant, da Kauf gem. § 566 BGB nicht Miete bricht. Im Prinzip haben Sie sich vollständig richtig verhalten, indem Sie unter bestimmten Bedingungen einem freiwilligen Auszug zustimmen wollten. Da sich ein leerstehendes Wohnobjekt deutlich leichter veräußern lässt und ebenso ein höherer Preis erzielt werden kann, werden regelmäßig Zahlungen in vierstelliger Höhe für einen freiwilligen Auszug gezahlt. Nach den Filmaufnahmen in der Makleranzeige darf bezweifelt werden, dass ein Renovierungsaufwand von etwa 10.000 EUR besteht. Zu gerne hätte ich Ihren Mietvertrag geprüft, da der für Wohnraum zuständige VIII. Zivilsenat des BGH etwa seit 2003 bis 2005 begonnen hat, nahezu sämtliche Klauseln im Hinblick auf Schönheitsreparaturen, vornehmlich in älteren Vertragsmustern, für unwirksam zu erklären, was zur Folge hat, dass eine Renovierungspflicht des Mieters vollständig entfällt. Die Trefferquote ist hier sehr hoch. Sie sollten deshalb auf jeden Fall Ihren Mietvertrag auf die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln überprüfen lassen. Zeigt sich nämlich, dass Sie ggf. nicht renovieren müssen, könnten Sie ohne weiteres 3.000 bis 5.000 EUR für einen freiwilligen Auszug verlangen. Denn auch ein Erwerber, der in dieses Objekt, welches kein reines Anlageobjekt darstellt, vermutlich selbst einziehen möchte, müsste nach dem Erwerb eine sog. Eigenbedarfskündigung nach § 573 BGB gegen Sie aussprechen. Dann hätten Sie sechs Monate Kündigungsfrist. Dies stellt für den Erwerber noch das geringste Übel dar.

Der Mieter kann der (Eigenbedarfs-)Kündigung des Vermieters nämlich widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, vgl. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB. Gem. Abs. 2 liegt ein Härtegrund vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Bereits an dieser Stelle werden gem. Abs. 3 bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB angegebenen Gründe berücksichtigt.

Härtegründe auf Mieterseite sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hinsichtlich der Intensität des Nachteils sind jedoch Härtegründe von (unbeachtlichen) bloßen Unbequemlichkeiten abzugrenzen, die jeder Umzug mit sich bringt. Dies ist eine Frage des Einzelfalls, wobei der gesetzlich geregelte Beispielfall des Fehlens einer angemessenen Ersatzwohnung gem. Abs. 2 als Prüfungsmaßstab dient, es dem Gericht allerdings verwehrt ist, durch seine Entscheidung in die Lebensplanung der Parteien einzugreifen, vgl. Bamberger/Roth/Hannappel BGB 2. Auflage 2008 § 574 Rn.10. Für den Eintritt relevanter Nachteile muss dabei eine hinreichende Wahrscheinlichkeit bestehen, so dass die lediglich theoretische Möglichkeit ihres Eintritts nicht ausreichend ist. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang noch § 574 a Abs. 1 BGB, wonach der Mieter im Falle des § 574 BGB verlangen kann, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Kommt keine Einigung zustande, so wird die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt, vgl. § 574 a Abs. 2 BGB. Es muss und kann unterstellt werden, dass dies einem potentiellen Erwerber, der die Immobilie für einen Selbstbezug erwerben will, bekannt ist. Aus diesem Grund wird der Preis für einen freiwilligen Auszug recht hoch gehandelt. Sie liegen deshalb mit Ihrem Angebot durchaus richtig. Dies gilt umso mehr, als der jetzige Eigentümer/Vermieter keine anderweitige Kündigungsmöglichkeit hat, solange Sie Ihre Miete pünktlich zahlen. Sie sollten deshalb bei Ihrer Linie bleiben.

II. Auch wenn der Mieter Besichtigungen und ein Betreten von Interessenten nebst Makler in gewissem Umfang dulden muss, darf der Vermieter oder Besucher ohne Zustimmung des Mieters nur fotografieren, wenn dies zur Beweissicherung bei vorhandenen Schäden erforderlich ist, vgl. AG Schöneberg GE 2004, 822. Sofern dennoch zu Verkaufs- oder Vermietungszwecken Fotografien oder gar Filme von den Privaträumen des Hauses gefertigt werden, hat der Mieter einen entsprechenden Unterlassungsanspruch. Da ein solcher Anspruch in Ihrem Fall nur für die Zukunft wirken kann, besteht darüber hinaus ein Beseitigungsanspruch bezüglich der bereits ins Netz gestellten Fotos bzw. Filmaufnahmen, sofern diese ohne Zustimmung Ihrer mit der Beaufsichtigung betrauten Freunde gefertigt wurden. Dieser Beseitigungsanspruch kann auch gerichtlich durchgesetzt werden.



Rechtsbeiträge über Strafrecht
Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Auslieferungrecht

Haftentschädigung - Darf das Sozialgericht den Betrag mit den Prozesskosten verrechnen? | Stand: 09.01.2016

FRAGE: Darf meine Haftentschädigung nach §17a bei der Berechnung der Prozesskosten von Sozialgericht mit eingerechnet werden? Ich soll nämlich jetzt monatlich 121 Euro bis zur Tilgung, etwa 600€...

ANTWORT: Ihre Haftentschädigung nach §17a (Ergänzung der Frage durch Rechtsanwalt: des strafrechtlichen Rehabilitierungsgesetzes (StrRehaG) für erlittenes Unrecht in der DDR) darf bei der Berechnun ...weiter lesen

Gemeinschaftlich gemietete Wohnung - Kündigung | Stand: 20.02.2014

FRAGE: Mein Sohn in Konstanz mietete, gemeinsam mit seiner Partnerin, eine Wohnung, den Mietvertrag haben beide unterschrieben. Nun ist seine Freundin Ende des letzten Jahres ausgezogen. Eine offizielle Kündigungsfris...

ANTWORT: Anzuwenden ist in diesem Fall das Recht über die Gemeinschaft §§ 740 ff BGB. Indem Ihr Sohn und die Exfreundin die Wohnung gemeinsam angemietet haben, haben sie im rechtlichen Sinne ein ...weiter lesen

Kündigung der Wohnung wegen Mietrückstand | Stand: 30.06.2013

FRAGE: Ich bin Student und bin mit meine miete in Verzug gewesen.Ich habe meinen Betrag inzwischen bezahlt und gestern finde ich in meinen Briefkasten Kündigung, dass ich fristlos zum 1. 7.13 die Wohnun...

ANTWORT: Die Kündigung ist unrechtmäßig. Zwar kann nach § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB eine Wohnung fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug ist. Di ...weiter lesen

Vertragsgemäße Nutzung von gemietetem Parkplatz | Stand: 07.03.2013

FRAGE: Es wurde mir mit einem freistehenden Haus, ein Künstleratelier als Wohnung, ein Stellplatz vermietet, der sich parallel zur Straße auf dem Grundstück befindet. Daneben befindet sich ein...

ANTWORT: Einen Rechtsanspruch auf kostenlose Zurverfügungstellung eines "Privatparkpatz-Schildes" haben Sie leider nicht. Ebensowenig können Sie ggf. rechtlich durchsetzen, selber ein solches Schild z ...weiter lesen

Mieter zahlt Miete nicht - Rechtslage | Stand: 02.02.2012

FRAGE: Habe einen Mieter, der mich trotz mehrfacher Abmahnung auch schon mit fristloser Kündigung keine Reaktion zeigt und seine Nachzahlung von 2010 nicht begleicht. Belügt mich seit März 2011.Nac...

ANTWORT: Zunächst einmal ist darauf hinzuweisen, dass Sie sich bezüglich des Jobcenters nichts vorzuwerfen haben. Sie sind keineswegs verpflichtet, dem Jobcenter irgendwelche Meldungen oder Mitteilunge ...weiter lesen

Entfernen von Pflanzen aus dem Garten | Stand: 26.08.2010

FRAGE: Das gemietete Haus ist bereits zum 31.10.10 gekündigt. Darf ich Pflanzen bzw. Sträucher (die ich bezahlt habe) die im Garten bepflanzt sind, wieder entfernen? Nächste Frage: wenn wir vo...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandantin,anhand der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:1. PflanzenDurch das anwachsen der Pflanzen in den Boden des Vermieters, is ...weiter lesen


E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-15
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

20.209 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 17.10.2017
Vielen Dank für die Ausführliche Kompetente Beratung. Bei weiteren Unklarheiten gerne wieder.

   | Stand: 17.10.2017
Ich werde anwaltshotline weiterempfehlen und bei Bedarf auch nutzen

   | Stand: 16.10.2017
Nach einer Kündigung wollte mein Arbeitgeber ein Paragraphen wissen, in dem etwas sehr explizites stand. Nach langer Suche im Internet etc. habe ich nun die Anwaltshotline genutzt. Super Beratung mit verständlichen Erklärungen. Innerhalb von 10 Sekunden wurde ich an einen Anwalt geleitet. Vielen Dank für die super tolle und schnelle Hilfe!! Nur zu Empfehlen, immer wieder gern!

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-15
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Strafrecht | Arzthaftungsrecht | Nachbarrecht | Strafrecht | Auslieferung | Begnadigung | Besucherrecht | Besuchsrecht | Besuchsregelung | Besuchszeiten | Freigang | Gnadengesuch | Haftentschädigung | Sicherheitsverwahrung | Vollziehung | Vollzugsbehörde | vorzeitige Entlassung

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-15
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen