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Muss eine Maklerprovision bezahlt werden?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 07.08.2012

Frage:

Muss im folgenden Fall eine Maklerprovision von uns bezahlt werden:

Wir möchten ein Haus kaufen und haben über ein Onlineportal ein interessantes Objekt gefunden. Der Anbieter diese Objektes (Sparkassen Immobilien Cham) hat uns noch ein anderes Haus vorgeschlagen, was uns aber zu teuer war. Das haben wir auch ausdrücklich mitgeteilt. Trotzdem hat uns der Vertreter der Sparkasse zu einer Besichtigung überredet, die auch im Januar 2012 statt fand. Wir wiesen nochmals darauf hin, dass uns das Objekt zwar gefallen würde, es aber außerhalb unseres Budgets läge und wir darum kein Interesse hätten. Wir haben auch keinen Vermittlungsvertrag unterzeichnet und zu keiner Zeit über Provisionen gesprochen, da das Objekt ja tatsächlich nicht interessant war. Für uns war die Angelegenheit damit erledigt.

In der Zwischenzeit hat der Besitzer der Immobilie mit uns Kontakt aufgenommen und den Preis reduziert. Die Reduzierung ist auch im Internetportal ersichtlich. Das Haus ist immer noch zu teuer, aber er wäre ggf. zu einer weiteren Senkung bereit, was im Internet nicht genannt wird. Sollte das der Fall sein, wäre das Haus vielleicht doch für uns interessant. Dieses Gespräch fand ohne jeglichen Kontakt zum Makler statt.

Sollte nun tatsächlich der Kaufpreis für uns interessant werden und wir das Haus kaufen wollen, wie sieht das dann mit der Maklerprovision aus? Eine Kaufentscheidung werden wir aus beruflichen Gründen in jedem Fall erst Anfang 2013 treffen können. Wenn wir also nun das Haus beispielsweise im Frühjahr 2013 zu einem deutlich reduzierten Preis kaufen und alle Verhandlungen aussschließlich zwischen uns und dem Eigentümer laufen würden, hat der Makler einen Anspruch auf die Vermittlungsprovision vom Käufer (und auch vom Verkäufer)? Ich betone nochmals, dass wir von Anfang an unmissverständlich mitgeteilt haben, dass die Immobilie aufgrund des Preises für uns nicht interessant ist und weder das Exposeé noch die Besichtigung verlangt haben. Wir haben das Objekt lediglich besichtigt, weil der Makler meinte, er würde uns das Haus trotz allem gerne zeigen, weil es "so schön und besonders" wäre. Wir haben dem Makler auch nach der Besichtigung sofort mitgeteilt, dass das Haus für uns nicht in Frage kommt.


Nachtrag vom 08.08.2012:

Nur noch ein Hinweis:
Wir wohnen derzeit zwar noch in Frankreich, es handelt sich bei dem Haus aber um ein Objekt in Deutschland und auch der Makler ist ein deutscher Makler.....


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Antwort:

Ob der Makler einen Provisionsanspruch gegen den Verkäufer hat, hängt von deren Vereinbarungen ab, die wir nicht kennen. Grundsätzlich ist es zulässig, dass sich der Makler von beiden Seiten eine Provision versprechen lässt. Allerdings darf er diesen Umstand nicht verschweigen. Nun zu den Voraussetzungen, die für einen Provisionsanspruch Ihnen gegenüber vorliegen müssen. Da Sie stets erneut darauf hinweisen, dass Sie an dem Objekt kein Interesse haben bzw. hatten, es zudem zu teuer war und dies auch dem Makler mitteilten der Hinweis, dass es für das Entstehen des Provisionsanspruchs darauf nicht ankommt. Entscheidend ist u.a., ob Sie das Objekt erwerben oder nicht. Im Einzelnen gilt folgendes: Der Provisionsanspruch des Maklers gem. § 652 Abs. 1 BGB verlangt den Abschluss eines Maklervertrages (I), die Tätigkeit des Maklers (II), das Zustandekommen des Hauptvertrages (III) und den Ursachenzusammenhang (Kausalität) zwischen der Tätigkeit und dem Abschluss des angestrebten Vertrages (IV); dann ist die Provision verdient.

I. Maklervertrag

Problematisch dürfte in Ihrem Fall bereits das Zustandekommen eines Maklervertrages sein. Ein schriftlicher Maklervertrag liegt nach Ihren Angaben nicht vor. Dies ist allerdings auch nicht erforderlich, da Schriftform nicht vorgeschrieben ist. Ein Vertragsschluss kann sich aus einer mündlichen Vereinbarung/Bestätigung oder/und aus den äußeren Umständen ergeben. Hinweis: Allein aus der Nichtunterzeichnung eines Maklervertrages lassen sich keine Rechte herleiten. Es genügt, dass Ihnen der Makler seine Provisionspflicht mitgeteilt hat und Sie seine Dienste weiter in Anspruch genommen haben. Übersendet der Makler dem Interessenten andererseits ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages und nimmt der Kunde keine weiteren Maklerdienste in Anspruch, so ist ein Maklervertrag (noch) nicht zustande gekommen. Nimmt jedoch der Auftraggeber weitere Maklerdienste in Anspruch, so kommt ein Maklervertrag zustande, vgl. Schwerdtner/Hamm 5. Aufl. Rn. 270.

II. Tätigkeit des Maklers

Der Nachweismakler benennt einen dem Kunden bis zu diesem Zeitpunkt als Interessent nicht bekannten möglichen Partner bzw. ein Objekt für den angestrebten Vertragsschluss. Diese Form ist der Regelfall, weil der Makler mit dem Nachweis bereits die Provision verdient hat, ohne dass es auf weitere Vermittlungsbemühungen ankommt, vgl. Bamberger/Roth/Kotzian-Marggraf BGB 2. Aufl. § 652 Rn 24. Diese Voraussetzung lag bereits durch die Benennung und Besichtigung der Objekte vor. Es genügt, dass der Auftraggeber durch den Nachweis in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den gewünschten Hauptvertrag einzutreten, vgl. BGHZ 112, 63. Dabei dürften die Benennung des Verkäufers des Objektes sowie die Besichtigung ausreichen. Sie haben ja auch anschließend bis dato den Kontakt zum Verkäufer aufrechterhalten. Insoweit liegen die Voraussetzungen eines Provisionsanspruchs vor.

III. Zustandekommen des Hauptvertrages

Ziel der Tätigkeit des Maklers ist der Abschluss des gewünschten Vertrages, welcher rechtlichen Bestand haben muss, mit einem Dritten. Hier teilen Sie mit, dass ein Vertragsabschluss evtl. im Frühjahr 2013 erfolgen soll. Ohne Hauptvertrag kann der Makler keine Provision verdienen.

IV. Kausalität

In diesen Fragenkomplex fallen die im Maklerrecht typischen und am häufigsten auftretenden Fälle der (zumeist behaupteten) Vorkenntnis des Kunden über die zum Vertragsschluss (Hauptvertrag) führenden wesentlichen Nachweise. Liegt Vorkenntnis über das Objekt, den Verkäufer sowie die Vertragsgelegenheit und Vertragsbereitschaft bereits vor, kann ein danach den Nachweis erbringender Makler keine Provision mehr verdienen. Dass dem Käufer der potentielle Vertragspartner oder der Gegenstand des späteren Hauptvertrages bereits bekannt war, ist dabei unschädlich. Lediglich die Vertragsgelegenheit und die Vertragsbereitschaft, zu den vom Verkäufer gewollten Bedingungen abzuschließen, muss unbekannt sein, vgl. BGH NJW-RR 1991, 950. Vorkenntnis ist dabei Kenntnis der konkreten Vertragsgelegenheit, die mehr ist als die Kenntnis des Kaufobjekts. Kommt der Hauptvertrag erst lange Zeit nach dem Nachweis zustande, obliegt die volle Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der Kausalität dem Makler. Der BGH nimmt einen angemessenen Zeitraum jedenfalls dann nicht mehr an, wenn zwischen Nachweis und Abschluss des Hauptvertrages ein Jahr und länger vergangen ist, vgl. BGH NJW 2006, 3062. In Ihrem Fall könnte diese Rechtsprechung von Relevanz sein, wenn Sie das Objekt bereits im Januar 2012 besichtigt haben und erst im Frühjahr 2013 zu erwerben beabsichtigen. Insoweit kann unterstellt werden, dass der ursprüngliche Verkaufswunsch des Verkäufers erledigt war, da sich kein Käufer gefunden hat. Die (neue) Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages im Jahr 2013 hat dann der Makler der Sparkasse nicht vermittelt oder nachgewiesen.

Zusammenfassend mangelt es demnach für die Entstehung der Maklerprovision an zwei Voraussetzungen. Zum einen liegt nach Ihrer Schilderung kein wirksamer Maklervertrag vor und zum anderen fehlt es, zumindest bei einem Vertragsabschluss in 2013, an der Kausalität zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss.



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