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Müllentsorgung seitens Vermieter gekündigt


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 10.08.2012

Frage:

Wir sind ein kleines Cafe´ mit einer Außenterasse. Im Mietvertrag ist die Nutzung der Mülltonne klar geregelt und wird über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet.
Jetzt hat uns unser Vermieter unseren Müllcontainer zum 31.07.2012 gekündigt, mit der Aufforderung, uns selbst um die Müllentsorgung zu kümmern.
Wir haben der Kündigung widersprochen, da ein Müllcontainer auf unserer Außenterasse unseren Gästen nicht zuzumuten ist. Jetzt teilte unser Vermieter uns mit, dass ab nächster Woche der Müllcontainer verschlossen sei, wir auf Grund der Kündigung kein Recht mehr hätten den Container zu nutzen und wir auf unserem Außengelände unseren Müll lagern sollen.
Ist das rechtens? Ist es möglich, die Müllentsorgung während eines laufenden Vertrages zu kündigen?
Selbst wenn wir der Kündigung zustimmen, um eine Auseinandersetzung zu vermeiden, wer ist für die Anschaffung einer Müllcontainers zuständig? Es müßte ebenso ein Sichtschutz gebaut werden? Wer kommt für die Kosten auf?

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Antwort:

Frage 1.: Jetzt teilte unser Vermieter uns mit, dass ab nächster Woche der Müllcontainer verschlossen sei, wir auf Grund der Kündigung kein Recht mehr hätten den Container zu nutzen und wir auf unserem Außengelände unseren Müll lagern sollen. Ist das rechtens? Ist es möglich, die Müllentsorgung während eines laufenden Vertrages zu kündigen?

Entgegen Ihrer Mitteilung ergibt sich kein konkretes Nutzungsrecht für den Müllcontainer aus dem Pachtvertrag (PV). Der Umfang der verpachteten Räumlichkeiten ergibt sich aus § 1 PV. Dort und auch an anderer Stelle ist nichts Konkretes über eine Mitnutzung des Müllcontainers bestimmt. Lediglich in § 4 PV ist geregelt, welche Betriebskosten Sie zu tragen haben. Der zulässige Verweis auf § 2 BetrKV führt u.a. zu § 2 Nr. 8 BetrKV, in welchem die Kosten für die Straßenreinigung und Müllabfuhr geregelt sind. Ergänzend ist dies nochmals in § 4a) der Anlage 1 zum PV geregelt. Zu unterscheiden sind zwei Gesichtspunkte, nämlich die Frage, welche Betriebskosten auf den Pächter abgewälzt wurden (dazu a) von der Frage, ob ein Mitnutzungsrecht am Müllcontainer vereinbart wurde oder sich durch Auslegung ergibt (dazu b).

a) Die sog. Kündigung kann sich demnach auf zwei Tatbestände beziehen, nämlich einmal auf die Änderung der Betriebskosten und zum anderen auf die Kündigung des Mitnutzungsrechts. Der pauschale Hinweis auf § 2 BetrKV bedeutet nach der Rechtsprechung, dass die dortigen Punkte (17 an der Zahl) Vertragsinhalt geworden sind. Dies bedeutet, dass der Verpächter berechtigt wäre, z.B. die bislang nicht berechneten Kosten für die Straßenreinigung neu in die Betriebskostenabrechnung aufzunehmen, da sie im Katalog des § 2 BetrKV enthalten sind. Jedoch bedeutet umgekehrt die Streichung einer vorhandenen Position eine Vertragsänderung, die einseitig nicht möglich ist. Da Sie einer solchen Vertragsänderung mehrfach widersprochen haben, bleibt es bei der bisherigen Kostenregelung. Unabhängig davon ist die Kündigung in der E-Mail vom 25.04.2012 formunwirksam und damit nichtig. Ich unterstelle dabei, dass Sie kein anderes Kündigungsschreiben erhalten haben. Denn eine Kündigung bedarf der Schriftform, so dass Textform (E-Mail), wie geschehen, nicht ausreicht, vgl. §§ 581 Abs. 2, 568 Abs. 1, 126 Abs. 1, 125 Abs. 1 Satz 1 BGB. Von einer nichtigen Kündigung können bekanntlich keine Rechtswirkungen ausgehen. Es ist deshalb für den Fall, dass ankündigungsgemäß der Müllcontainer am 14.08.2012 verschlossen wird, zu empfehlen, bei dem Amtsgericht Hamburg eine einstweilige Verfügung zu erwirken.

b) Die Nichtigkeit der Kündigung bezieht sich natürlich auch auf die Beendigung des Mitnutzungsrechts. Unabhängig davon ergibt sich aus der Auslegung von § 4a) zu Anlage 1 des PV, dass eine Vereinbarung über eine Mitnutzung des Müllcontainers getroffen wurde. Auch wenn dies nicht ausdrücklich erwähnt wird, so ergibt sich aus der Kostenregelung, dass von Beginn des Vertrages an eine Mitnutzung von beiden Parteien gewollt war. Denn anderenfalls macht die Kostenaufteilung am Müllcontainer keinen Sinn. Sollte also Ihre Verpächterin eine formwirksame Kündigung nachschieben, so wäre eine solche unwirksam. Der Kündigende kann immer nur das gesamte Pacht- oder Mietverhältnis kündigen. Teilkündigungen sind unwirksam, vgl. BGH NJW 1993, 1320 (herrschende Meinung). Damit ist eine Kündigung des Mitnutzungsrechtes, unabhängig von der Nichtigkeit der vorliegenden Kündigung, unwirksam. Die Verpächter müssen daher den status quo weiterhin erhalten und den Müllcontainer zur Mitnutzung zur Verfügung stellen.

Frage 2.: Selbst wenn wir der Kündigung zustimmen, um eine Auseinandersetzung zu vermeiden, wer ist für die Anschaffung einer Müllcontainers zuständig? Es müsste ebenso ein Sichtschutz gebaut werden? Wer kommt für die Kosten auf?

Sofern Sie einer Änderung des Pachtvertrages zustimmen, ist die Rechtsfolge offen und ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Sie begeben sich damit quasi Ihrer Rechte. Wenn Sie der Änderung zustimmen, dann sollten Sie dies nur unter der Bedingung tun, dass die von Ihnen gewünschten Punkte auf Kosten der Verpächterin berücksichtigt werden.



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