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Kosten für Heizkörper - Übernahme von allen Wohneigentümern?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 26.07.2012

Frage:

Wir sind eine WEG mit 7 Parteien. Ein Eigentümer hat sein Bad renoviert und dabei den Heizkörper einschließlich Heizkostenverteiler entfernt.
Der Austauschheizkörper wurde ohne HKV montiert.
Der Verwalter und die anderen ME sind von dem Tausch nicht unterrichtet worden.
Die Demontage ist erst aufgefallen, als bei der folgenden Hausabrechnung für den gewechselten Heizkörper keine Verbrauchsdaten vorlagen.
Der Verwalter hat mit Einverständnis des Renovierers die Ablesefirma mit der Installation eines neuen HKV beauftragt (alle HKV sind Mietgeräte ).
Die Kosten der Montage betragen 70 €.
Der Renovierer besteht darauf, dass dieser Betrag anteilig von allen WE zu tragen ist.
Frage: Müssen sich alle WE an den Kosten für die HKV-Montage beteiligen?

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Antwort:

Zunächst gilt es, die Umbaumaßnahme des „Renovierers“ zu klassifizieren.

Nicht jede bauliche Maßnahme stellt zugleich eine bauliche Veränderung dar. Dies ist nach allgemeiner Auffassung nur zu bejahen, wenn es sich um eine

nach Begründung einer (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommene,
auf Dauer angelegte,
gegenständliche Umgestaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums
außerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung

handelt. Fehlt nur eines dieser Elemente, liegt keine bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG vor. Ansprüche auf Unterlassung oder Beseitigung sind dann entweder von vorneherein nicht oder nur unter erschwerten Bedingungen gegeben. Befürworter und Gegner baulicher Maßnahmen haben also vorab zu prüfen, ob die Voraussetzungen einer baulichen Veränderung vorliegen.

Die Veränderung muss das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Bloße Umbauten im Sonder- oder Teileigentum, etwa die Entfernung der Tapeten, nicht tragender Wände, des Bodenbelags bis zum Estrich oder der Innentüren sind keine baulichen Veränderungen (BayObLG ZMR 1996, 46 f.). Verändert sich die Nutzung, etwa beim Umbau eines Ladens zu einer Gaststätte, besteht aber ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG (BayObLG NZM 2000, 868 f.; OLG Celle ZMR 2004, 689). Dies gilt auch dann, wenn sich der Umbau ohne Nutzungsänderung als störend erweist, etwa beim Einbau von Anlagen, von denen erhebliche Immissionen ausgehen.
Nach Ihrer Darstellung ist aber nur das Sondereigentum des Miteigentümers betroffen.
Zur Vermeidung überflüssigen Streites, der im Falle der Sonderrechtsnachfolge noch nach Jahren aufkommen kann, empfiehlt sich bei baulichen Veränderungen, die nur einem Wohnungseigentümer zugute kommen, eine ausdrückliche Regelung der Kostenfrage. Zwar wird hier häufig eine (konkludente) Übernahme der Bau- und Folgekosten durch den begünstigten Miteigentümer anzunehmen sein (vgl. BayObLG ZMR 2001, 831). Der Verzicht auf eine ausdrückliche Kostenregelung ist aber riskant, da die Ja-Stimme auch als Zustimmung nach § 22 Abs. 1 WEG gewertet werden kann (BayObLG NJW-RR 1993, 207; ZMR 2001, 995 f.). Folglich droht eine Mitbeteiligung an den Kosten, da eine Kostenbefreiung nach § 16 Abs. 6 WEG wegen fehlender Zustimmung gerade nicht in Frage kommt. Die Kostenübernahme kann wie bisher zum einen durch einseitige Erklärung des Bauwilligen bzw. durch vertragliche Regelung erfolgen, die möglichst schriftlich niedergelegt werden sollte und gegebenenfalls von der Eigentümerversammlung durch Beschluss angenommen werden kann. Denkbar ist nunmehr auch eine Regelung durch Mehrheitsbeschluss gem. § 16 Abs. 4 WEG, da diese im Zuge der Novelle eingefügte Neuregelung im Gegensatz zum früheren Recht eine Beschlusskompetenz geschaffen hat.

In Ihrem Falle ist dieser Weg nicht gegangen worden, von daher ist weiter zu prüfen:

Keine Änderung ergibt sich bei der eigenmächtigen Durchführung baulicher Maßnahmen durch einzelne Wohnungseigentümer. Führt ein Wohnungseigentümer ohne Anrufung der Eigentümerversammlung bauliche Maßnahmen zugunsten der Gemeinschaft durch, die nicht der Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG unterfallen, kann er hierfür regelmäßig keinen Aufwendungsersatz nach §§ 683 S. 1, 677, 670 BGB verlangen. Denn es spricht eine Vermutung dafür, dass die Wohnungseigentümer über derartige Maßnahmen selbst befinden wollen, sodass eigenmächtige Instandsetzungsarbeiten regelmäßig nicht dem mutmaßlichen Willen der Eigentümerversammlung als zuständigem Entscheidungsgremium entsprechen werden (BayObLG ZMR 2000, 187 f.; KG ZMR 2005, 402 [KG Berlin 10.01.2005 - 24 W 283/03]). Es kann daher nur ein Ausgleich der Bereicherung durch Einsparung der Kosten verlangt werden, die später unausweichlich auch die Wohnungseigentümer getroffen hätten (BayObLG ZMR 2000, 188; KG ZMR 2005, 402).

Hieraus folgt nun, dass der eigenmächtige Eigentümer nicht einmal dann Kosten erstattet bekommen kann, wenn die Maßnahme zugunsten der Gemeinschaft erfolgt ist. Umso mehr muss dies gelten, wenn es sich darüber hinaus noch um eine eigennützige Maßnahme handelt. In diesem Falle kann der Renovierer keinen Ersatz aus keinem rechtlichen Grunde verlangen.



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