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Wer muss die anfallenden Renovierungskosten übernehmen?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 20.07.2012

Frage:

Es geht um Renovierungsarbeiten in einer fristgerecht von mir (Mieter) gekündigten Mietwohnung. Also darum, wer diese Renovierungskosten übernehmen muss.

Fallbeschreibung

Es besteht ein Mietvertrag vom 1. August 2003 mit folgendem Inhalt (Auszüge):

§9 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
(2): Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küche, Bäder und Duschräume alle 3 Jahre, der Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, der sonstigen Räume alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen an den Innenseiten von Fenstern und Außentüren, an Innentüren sowie an Heizkörpern einschließlich Heizrohre sind alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.

§12 Beendigung der Mietzeit
Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit gesäubert und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. §9 Abs. (2) bleibt unberührt.

Jetzt folgt eine handschriftliche Eintragung folgenden Wortlauts:
neu renoviert, Wände und Decken weiß gestrichen, Wohnung gereinigt.

Im § 17 Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag bestehen folgende Zusätze (auszugsweise Zitate):
4. Bei Beendigungdes Mietverhältnisses verpflichtet sich der Mieter die Räume fachgerecht geweißt (mit Silikatfarbe) und in einem einwandfreien und sauberen Zustand zurückzugeben. Sanitärgegenstände, Heizkörper, Fenster, Türen und Bodenbeläge sind gründlich zu reinigen. Lackanstriche an Heizkörpern und Türzargen sind nach Rücksprache mit dem Vermieter zu erneuern.
5. Der Mieter verpflichtet sich weiterhin, bei Beendigung des Mietverhältnisses sämtliche Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies besteht unabhängig davon, ob die Schönheitsreparaturen nach Fristenplan bereits fällig sind. Der Mieter ist daher auch nicht berechtigt, sich lediglich anteilig an den Schönheitsreparaturen zu beteiligen., wenn das Mietverhältnis beendet wird zu einem Zeitpunkt, zu dem die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind.
6. Ändert der Mieter während der Mietdauer die Farbe der Wände oder Decken, so muss eine atmungsaktive Silikatfarbe verwendet werden. Hierzu ist Rücksprache beim Vermieter zu halten und bei Auszug wieder in der Ursprungsfarbe "weiß" streichen.
18. Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen:
Soweit Bestimmungen dieses Mietvertrages rechtsunwirksam sein sollten, ist hiervon die Wirksamkeit des übrigen Vertrags nicht betroffen. Die beiden Vertragsparteien vereinbaren schon jetzt eine nicht rechtswirksame Bestimmung durch eine gültige Formulieerung zu ersetzen, wobei der ursprüngliche Wille der Vertragsparteien betreffend des wirtschaftlichen Zwecks der Vereinbarung ohne Einschränkung zu berücksichtigen ist.

Meine Frage also: wer ist kostenpflichtig für die Übernahme der anfallenden Renovierungskosten.
Die Wohnung befindet sich in einem sehr gepflegten Zustand.Die Wände sind nur mit einer Lasur auf Wasserbasis leicht getönt (heller Braunton). Es ist niemals in der Wohnung geraucht worden.

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Antwort:

Der BGH (VIII. Zivilsenat für Mietsachen) hat in den vergangenen Jahren zunehmend Klauseln über Schönheitsreparaturen in Mietverträgen bemängelt und vor allem in älteren Mietverträgen für unwirksam erklärt. Dies bezog sich einerseits auf die laufenden Schönheitsreparaturen (Intervalle) sowie auf Endrenovierungsklauseln. Die von Ihnen mitgeteilten Klauseln sind durchweg unwirksam. Ich habe selten Mietverträge gesehen, die derart zahlreiche unwirksame Klauseln enthalten wie der Ihre. Selbst die salvatorische Klausel in § 17 Ziff. 18 ist unwirksam, sodass es auch keine Vertragsanpassung gibt. Im Einzelnen gilt folgendes:

I. Laufende Schönheitsreparaturen

Bei der vorliegenden Regelung in § 9 Ziff. 2 MV für die laufenden Schönheitsreparaturen, handelt es sich um einen starren Fristenplan, der zur Unwirksamkeit führt. Die aufgeführten Zeiträume enthalten nämlich keine Einschränkung, wonach die vorgesehenen Fristen lediglich für den Regelfall oder für einen im Allgemeinen bestehenden Renovierungsbedarf gelten sollen. Aus der Sicht des verständigen, durchschnittlichen Mieters sollen die genannten Fristen verbindlich sein. Es handelt sich daher um starre Fristen, die die Unwirksamkeit der Klauseln gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Folge haben. So jedenfalls der BGH in seinem Urteil vom 05.04.2006, NZM 2006, 620. Der BGH moniert hier insbesondere, dass der Mieter keine Wahl hat und lediglich nach Zeitablauf aufgrund des Fristenplans renovieren muss, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Mieträume oder einer zuletzt erfolgten Renovierung. Anders ausgedrückt: Auch der nichtrauchende, sorgsam und besonders schonend mit der Mietsache verfahrende Mieter müsste die regelmäßigen Schönheitsreparaturen vornehmen, gleichviel ob eine Notwendigkeit besteht oder nicht. Hier müsse dem Mieter der Einwand offen stehen, dass infolge einer besonders schonenden Behandlung der Mietsache längere als die vereinbarten Fristen maßgeblich sind. Dabei erfordere das Transparenzgebot gem. 307 Abs. 1, Satz 2 BGB, dass sich die Möglichkeit dieses Einwandes aus dem Wortlaut der Klausel ergebe, BGH Urteil vom 18.10.2006, NZM 2006, 924. Rechtsfolge dieser Unwirksamkeit ist, dass die gesetzliche Regelung zum Tragen kommt. Gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Demgemäß liegt die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz beim Vermieter. Genau genommen hätten Sie den Vermieter während Ihrer 9 jährigen Mietzeit auf Grund der unwirksamen Klauseln auffordern können, seinerseits die notwendigen Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen. Dies aber nur am Rande.

II. Endrenovierung bei Auszug

Nach § 17 Ziff. 5 des Mietvertrages hat der Mieter auch bei Beendigung des Mietverhältnisses alle vorher angeführten Schönheitsreparaturen durchzuführen und die Wohnung in einem renovierten Zustand zu übergeben. Diese Klausel ist nach der neueren Rechtsprechung des BGH unwirksam. Der BGH hat insbesondere in seinem Urteil vom 12.09.2007, BGH NZM 2008, 921 zu den Endrenovierungsklauseln Stellung genommen. Danach ist eine Formularbestimmung als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt, vgl. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, das eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihm während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde. Deshalb ist auch die Endrenovierungsklausel unwirksam.

III. Salvatorische Klausel

Daran ändert auch die Klausel in § 17 Ziff. 18 MV nichts. Diese sogenannten Ersetzungsklauseln entfalten keine Wirkung. Sie sollen die schadlose Verwendung unwirksamer Klauseln ermöglichen, indem immer noch das gerade Zulässige an ihre Stelle tritt und nicht, wie es § 306 Abs. 2 BGB vorsieht, die gesetzliche Regelung. Sie zielen damit auf eine nach § 306 a BGB unzulässige Umgehung, vgl. BGH NZM 2005, 502. Es tritt daher die in § 306 Abs. 2 BGB vorgesehene Rechtsfolge ein, dass sich der Vertrag nach den gesetzlichen Vorschriften richtet. Wie bereits oben erwähnt, besagt die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass die Schönheitsreparaturen vom Vermieter zu tragen sind. Hier haben juristische Laien wahrhaftig ganze Arbeit geleistet.

Demnach sind Sie nicht verpflichtet, eine Endrenovierung durchzuführen. Es genügt, wenn Sie die Wohnung in ordentlichem Zustand besenrein herausgeben. Sie sollten kein Übergabeprotokoll unterschreiben, da hierzu keine Verpflichtung besteht und Sie ggf. ungewollt ein Anerkenntnis abgeben. Sollte Ihr Vermieter anderer Ansicht sein, können Sie sich gerne an mich wenden.



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