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Vollzug des Kaufvertrages möglich?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 21.07.2012

Frage:

Betreff: Immobilienkaufvertrag einer Erbengemeinschaft - Vorkaufsrecht

Eine finanzschwache EG von 25 Personen hat einen Kaufvertrag im August 2011 in Höhe von € 200.000,00 abgeschlossen. Eine Anteilsbesitzerin (2%), die zunächst das Haus besetzte u. im Nachhin eine Schenkung erschlichen hatte (eine viel längere Geschichte), verweigerte die Unterschrift. Wir hätten das Darlehen (DDR) in Höhe von rd. € 35.000,00 löschen können. Inzwischen hat die LBB Zwangsversteigerungmöglichkeit durch Gerichtsbeschluss. Der Interessent hält seine Kaufoption noch offen.

Eine weitere Unterschriftsverweigerin: Die Nachlasspflegerin für einen ebenfalls 2%igen Anteil, mit der Begründung einer eventuellen Zahlungsunsicherheit des Käufers. Dieser ist Geschäftsmann und hatte eine positive Schufa-Auskunft vorgelegt. Außerdem wurden von der Notarin besondere Sicherheitsklausel (wegen eben dieser "Hausnomadin", die nun "Erbin" ist) eingefügt.
Frage: Da die Unterschriftsverweigerinnen kein Vorkaufrecht geltend gemacht haben, könnten die anderen Erben auf Vollzug des Kaufvertrages bestehen? Beziehungsweise müsste ein Termin für den Einspruch des Vorkaufrechts gesetzt werden?

Ein massiver Vermögensverfall (durch Klagen, Verwaltungszahlungen usw.) durch die "Hausnomadin" ist bereits eingetreten und nun droht uns völliger Verlust. Wir anderen können die LBB nicht auszahlen. (Wie weit deckt die Rechtsprechung diese ruinösen Verhaltensweisen? Für mich nicht nachvollziehbar.)

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Antwort:

Sie haben sich mit einer erbrechtlichen Fragestellung an mich gewandt. Hintergrund ist der Umstand, dass Sie Teil einer großen Erbengemeinschaft sind, die sich ihrerseits nicht über den Verkauf einer Immobilie einig werden konnte.

Sie haben mitgeteilt, dass zwei der Miterben sich einem freihändigen Verkauf widersetzen. Zwischenzeitlich hat die LBB das Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet. Der potentielle Käufer ist nach wie vor kaufinteressiert.
Sie fragen nun an, ob Sie gegebenenfalls mit dem Vorkaufsrecht des Miterben die sich widersetzenden Erben aus dem Verfahren heraushalten könnten.

Hierzu ist zu sagen, dass Sie zwar einen notariellen Kaufvertrag vorliegen haben, mangels Unterschrift der widersetzenden Erbin dieser aber nie wirksam geworden ist.

Hierzu ist aber nun folgendes zu beachten:

Das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft über den Verkauf eines Erbteils wird durch die §§ 2371 ff. BGB geregelt. Das Verfügungsrecht der Miterben über den ererbten Nachlass regelt demgegenüber § 2033 BGB.
Anders als bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (dort § 719 Abs. 1 BGB) und der ehelichen Gütergemeinschaft (dort § 1419 Abs. 1 BGB) kann bei der Miterbengemeinschaft aufgrund von § 2033 BGB jeder Miterbe über seinen Anteil am Nachlass verfügen. Die Bindung des Anteils zum gesamthänderisch gebundenen Eigenvermögen des Miterben wird so aufgehoben: Der Miterbe kann seinen Anteil veräußern oder auch als Kreditsicherheit belasten. Dies ist vor allen Dingen in Fällen der aufgeschobenen oder ausgeschlossenen Auseinandersetzung (§ 2044 BGB) nützlich, oder wenn ein Miterbe die Auseinandersetzung verweigert.

Das Verfügungsverbot in § 2033 Abs. 2 BGB an einzelnen Nachlassgegenständen wird ergänzt durch die Vorschrift des § 2040 BGB, wonach die Erben gemeinschaftlich über einen Nachlassgegenstand verfügen können.

Nach § 2033 BGB kann jeder Miterbe über seinen Nachlassanteil verfügen. »Miterbe« ist auch der lediglich bedingt oder befristet als Miterbe Berufene, egal ob aufgrund gesetzlicher oder testamentarischer Erbfolge. Die Höhe der Beteiligung am Nachlass ist unerheblich, sodass auch die Beteiligung mit einem geringen Bruchteil gleiche Rechte gewährt. Der Nachlasspfleger für einen unbekannten Miterben ist nicht Miterbe i.S.v. § 2033 BGB (und darf daher nicht über den Erbanteil verfügen).

Der Anteil am Nachlass wird durch die Erbquote bestimmt, mit der ein Miterbe am Nachlass beteiligt ist. Über diesen Anteil kann der Miterbe verfügen, so lange auch nur noch ein einziger Nachlassgegenstand vorhanden und die Erbengemeinschaft noch nicht auseinandergesetzt ist.33 Als Minus zur Verfügung über den gesamten Anteil kann der Erbe auch über einen Bruchteil seines Miterbenanteils verfügen. Einzelne Gegenstände oder Rechte können nicht von der Verfügung ausgenommen werden.
Die Verfügung ist ein Rechtsgeschäft, das unmittelbar darauf gerichtet ist, auf das Recht am Miterbenanteil einzuwirken, es also entweder auf einen Dritten zu übertragen, mit einem Recht zu belasten, das Recht aufzuheben oder es sonst wie in seinem Inhalt zu verändern. Unter Verfügung i.S.v. § 2033 Abs. 1 BGB ist mithin nur das dingliche Rechtsgeschäft, nicht die (bloße) schuldrechtliche Verpflichtung zur Übertragung zu verstehen, da jene noch nicht unmittelbar auf das Recht am Miterbenanteil einwirkt. Auch die Zwangsvollstreckung gem. §§ 859 Abs. 2, 857 ZPO ist Verfügung i.S.v. § 2033 BGB, sodass der Nachlassanteil, nicht hingegen der Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen gepfändet werden kann.
Die Verfügung über einen Erbteil muss gem. § 2033 Abs. 1 S. 2 BGB notariell beurkundet werden, § 128 BGB, § 20 BNotO. Ein Verstoß gegen das Erfordernis der notariellen Beurkundung führt gem. § 125 Satz 1 BGB zur Nichtigkeit des Verfügungsvertrags. Durch Vollziehung der Übertragung wird ein Mangel in der Form nicht geheilt.
Über einen Anteil am Nachlassgegenstand kann ein Miterbe weder allein noch zusammen mit den übrigen Miterben verfügen. Möglich ist aber die einvernehmliche Verfügung aller Miterben über den gesamten Nachlassgegenstand, § 2040 Abs. 1 BGB. Jedes dingliche Rechtsgeschäft ist »Verfügung«, da es ohne weiteres auf das Recht am Nachlassgegenstand einwirkt. Die (bloße) schuldrechtliche Verpflichtung ist keine Verfügung, da jene noch nicht unmittelbar auf das Recht am Nachlassgegenstand einwirkt.
Es gibt jedoch auch im Bereich des Schuldrechts Erklärungen, die unmittelbar ein Schuldverhältnis umgestalten und daher Verfügungen sind. So sind z.B:
Erlass (§ 397 BGB),
Abtretung (§ 398 ff.),
befreiende Schuldübernahme (§§ 414 ff. BGB) und
Vertragsübernahme
Verfügungen i.S.v. § 2033 Abs. 2 BGB.

Gestaltungserklärungen wie

Anfechtung (§§ 119 ff. BGB),
Rücktritt (§ 349 BGB),
Aufrechnung (§ 388 BGB) und
Kündigung

wirken auch unmittelbar auf ein Recht am Nachlassgegenstand ein und sind daher ebenfalls Verfügungen. Grundsätzlich gilt dieses Verfügungsverbot auch, wenn lediglich noch ein Nachlassgegenstand vorhanden ist. Dann ist jedoch § 140 BGB (Umdeutung) zu beachten. Unwirksam ist insb. die Verfügung eines Miterben über seinen Anteil an einem Nachlassgrundstück, die Belastung mit einem Nießbrauch oder Grundpfandrecht. Wegen des Gläubigerschutzes kann ein Miterbe auch nicht über seinen Anspruch auf das künftige Auseinandersetzungsguthaben verfügen.

Der Erbe bleibt auch nach Veräußerung seines Erbteils Erbe, da diese Position nur in seiner Person durch Erwerb von Todes wegen begründet werden kann und nicht übertragbar ist. Er hat damit alle Rechte und Pflichten, die ihn auch wie zuvor trafen. Insb. haftet er gem. §§ 2382, 2385 BGB weiterhin für die Nachlassverbindlichkeiten und kann noch gem. § 2344 BGB für erbunwürdig erklärt werden. Er ist auch künftig im Erbschein aufzuführen. Ihm stehen Pflichtteilsrest- oder Ergänzungsansprüche zu, und er kann weiterhin die Entlassung des Testamentsvollstreckers beantragen.
Der Erwerber tritt - lediglich - in die vermögensrechtliche Position des veräußernden Miterben und wird nicht anstelle des Veräußernden Miterbe, da er keine Rechtsbeziehung zum Erblasser hat. Er übernimmt vom Miterben die Rechte und Pflichten hinsichtlich der Verwaltung und Auseinandersetzung des Nachlasses , und ihn treffen auch die Beschränkungen und Beschwerungen wie Vermächtnisse, Auflagen, Pflichtteilsansprüche, Teilungsanordnungen, Ausgleichsansprüche, Testamentsvollstreckung und Nacherbenrechte. Die von der Erbengemeinschaft getroffenen Regelungen hinsichtlich Verwaltung und Nutzung wirken auch gegen den Erwerber, § 2038 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 746 BGB. Der Erwerber haftet nun neben dem veräußernden Erben gegenüber den Nachlassgläubigern, § 2382 Abs. 1 S. 1 BGB.
Gehört ein Grundstück zum Nachlass, ist die Übertragung von Erbteilen im Wege der Grundbuchberichtigung einzutragen, weil sich der Rechtsübergang außerhalb des Grundbuchs vollzieht: Das Grundbuch kann nur so berichtigt werden, dass zunächst gleichzeitig alle Miterben eingetragen werden, denn es muss den neuen Rechtszustand insgesamt richtig wiedergeben. Da nicht ein einzelner Miterbe sondern die Erbengemeinschaft als Gesamthandsgemeinschaft Erbe des ursprünglich im Grundbuch eingetragenen Berechtigten ist, kann § 40 Abs. 1 GBO (Ausnahmen von der Voreintragung) bei der Übertragung von Erbteilen nicht angewandt werden.

Liegt ein gem. § 2033 Abs. 2 BGB unwirksamer Vertrag vor, so ist zu prüfen, ob der gewünschte Erfolg im Wege einer Umdeutung gem. § 140 BGB erreicht werden kann. Dies ist bspw. dann möglich, wenn der Nachlass lediglich nur noch aus einem Gegenstand besteht. In diesem Fall kann in der Verfügung über den Anteil am Nachlassgegenstand eine Verfügung über den Erbteil selbst gesehen werden. Hierzu muss der Erwerber jedoch wissen, dass es sich bei dem übertragenen Gegenstand um den ganzen oder nahezu ganzen Erbteil handelt, oder er muss die Verhältnisse kennen, aus denen sich dies ergibt. Der BGH wendet hier die zu § 419 BGB a.F. (Vermögensübernahme) entwickelten Grundsätze an. Auch in Grundbuchsachen ist § 140 BGB anwendbar. Daher kann bei Verkauf eines Anteils an einem Grundstück an die Miterben der gem. § 2033 Abs. 2 BGB unwirksame Vertrag in einen - wirksamen - Auseinandersetzungsvertrag umgedeutet werden. Hierzu müssen alle Miterben an der Übertragung mitgewirkt haben. Der Verpflichtungsvertrag ist aufgrund des Abstraktionsprinzips regelmäßig nicht gem. § 2033 Abs. 2 BGB unwirksam.

Ein Miterbe darf alleine über seinen Anteil (oder einen Bruchteil davon) am gesamten Nachlass verfügen (§ 2033 Abs. 1 S. 1 BGB), nicht hingegen über einzelne Nachlassgegenstände (§ 2040 Abs. 1 BGB). Das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft ist in §§ 2371 ff. BGB geregelt. Für den Fall des Verkaufs gewährt § 2034 BGB den Miterben ein Vorkaufsrecht.

Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an der Erbengemeinschaft, gewährt § 2034 Abs. 1 BGB den übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht. Hierdurch können die Miterben den Eintritt Außenstehender in die Gemeinschaft verhindern, um die Zuordnung des Nachlasses an die Erbengemeinschaft zu erhalten, und die Auseinandersetzung oder das Fortbestehen der Gemeinschaft zu erleichtern oder zu sichern. Darauf könnte sonst der Anteilserwerber Einfluss nehmen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts steht den Miterben gemeinschaftlich zu.

§ 2034 BGB bezieht sich abschließend nur und ausschließlich auf den freiwilligen Verkauf eines Miterbenanteils. Auf andere Verträge wird § 2034 BGB nach der ganz h.M. nicht entsprechend angewendet, gleich ob Schenkung, gemischte Schenkung, Sicherungsabrede, Tausch, Vergleich, Zwangsvollstreckung (§ 471 BGB) oder Teilungsversteigerung gem. § 180 ZVG vorliegt. Der Wortlaut des § 2034 BGB ist insoweit eindeutig und stellt gerade nicht lediglich auf »Verfügungen« ab. Daher ist die Übertragung aufgrund der Erfüllung eines Vermächtnisses u.Ä. ebenfalls kein Fall des § 2034 BGB. Soweit versucht wird, durch ein » Umgehungsgeschäft« die Regelung des § 2034 BGB zu vermeiden, ist die Anwendung von § 2034 BGB auszudehnen: Ein Umgehungsgeschäft liegt bei Verträgen vor, die einem Kaufvertrag nahezu gleichkommen, und in die der Vorkaufsberechtigte zur Wahrung seiner Erwerbs- und Abwehrinteressen »eintreten« kann, ohne die vom Verpflichteten ausgehandelten Konditionen des Veräußerers zu beeinträchtigen.
Das Vorkaufsrecht gibt den Miterben die Befugnis, den Miterbenanteil zu den vertraglichen Konditionen zu erwerben, zu denen der veräußernde Miterbe ihn an den Dritten veräußern wollte. Mit Ausübung kommt der Vertrag mit dem gleichen Inhalt zwischen vorkaufsverpflichteten und vorkaufsberechtigten Miterben zustande, § 464 Abs. 2 BGB. Die Miterben haften dem Käufer als Gesamtschuldner.

Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt für jeden Vorkaufsberechtigten individuell mit Zugang der Mitteilung über den Abschluss des Kaufvertrages. Diese Mitteilung hat gem. § 469 Abs. 1 S. 1 BGB unverzüglich (§ 121 Abs. 1 S. 1 BGB) durch den veräußernden Miterben zu erfolgen. Die Frist beginnt jedoch gleichfalls, wenn der Käufer den Miterben von dem Vertrag mitteilt (§ 469 Abs. 1 S. 2 BGB), oder wenn der Miterbe bei der Beurkundung des Vertrages anwesend war. Eine Mitteilung durch Dritte ist hingegen nicht ausreichend. Die Mitteilung bedarf keiner Form, daher kann sie auch mündlich oder durch einen Beauftragten erfolgen. Es muss sich für den Empfänger jedoch erkennbar um eine rechtlich erhebliche Erklärung und nicht lediglich um eine gesprächsweise Äußerung handeln. Wird der vereinbarte Kaufpreis nicht angegeben, liegt keine Mitteilung i.S.v. § 469 Abs. 1 BGB vor. Vielmehr muss der Verpflichtete die Vertragsbedingungen, die für die Entschließung des Vorkaufsberechtigten von Bedeutung sein können, klar, richtig und vollständig eröffnen. Maßgebend für den Beginn der Frist ist nicht die Kenntnis sondern die Mitteilung vom Inhalt des Kaufvertrags. Dies gilt auch für Vertragsergänzungen und -änderungen.
Das Vorkaufsrecht erlischt nach Ablauf der Frist von zwei Monaten gem. § 2034 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Frist ist Ausschlussfrist, keine Verjährungsfrist (§ 194 Abs. 1 BGB). Daher kann der Fristlauf auch nicht gehemmt werden. Sie läuft nur einmal und beginnt auch nicht von neuem, wenn der Erbteil innerhalb der Frist weiter veräußert wird, da die Voraussetzungen des § 2034 BGB nur beim ersten Verkauf vorliegen. Etwaige Genehmigungen müssen innerhalb der Frist des § 2034 Abs. 2 BGB erfolgen. Die vorkaufsberechtigten Miterben können jedoch - auch schon vor Abschluss des Erbteilskaufvertrags - auf die Ausübung des Vorkaufrechts verzichten. Der Verzicht kann formlos durch Vertrag erfolgen.
Das Vorkaufsrecht wird durch formlose Erklärung gegenüber dem veräußernden Miterben ausgeübt, § 464 Abs. 1 BGB. Es ist nicht erforderlich, dass bereits eine Mitteilung gem. § 469 Abs. 1 BGB erfolgt ist.86 Ist der Erbanteil bereits dinglich auf den Käufer übertragen, so ist das Vorkaufsrecht ihm gegenüber auszuüben, § 2035 BGB, bzw. gegenüber dem nachfolgenden Empfänger, § 2037 BGB. Wurde das Vorkaufsrecht jedoch bereits gegenüber dem veräußernden Miterben ausgeübt und der Erbanteil erst danach auf den Erwerber übertragen, so ist § 2035 Abs. 1 S. 1 BGB entsprechend anzuwenden. Die Erklärung ist unwirksam, wenn sie gegen Treu und Glauben verstößt. Das ist bspw. dann der Fall, wenn der Vorkaufsberechtigte offenbar nicht in der Lage ist, seine Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag zu erfüllen oder die Erfüllung des Vertrags ablehnt. Die Höhe der Quote, mit der ein Miterbe am Nachlass beteiligt ist, hat keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Erklärung: Auch wenn der verkaufende Erbe lediglich noch einen geringen Anteil an der Erbengemeinschaft und der Käufer bereits die Anteile der übrigen Miterben erworben hat, bleibt die Ausübung des Vorkaufsrechts zulässig.
Bei Ausübung des Vorkaufsrechts treten die Miterben in den geschlossenen Erbteilskaufvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein, § 464 Abs. 2 BGB. Da das Vorkaufsrecht lediglich schuldrechtlich wirkt, erwerben die Miterben im Rahmen eines gesetzlichen Schuldverhältnisses einen Anspruch auf Übertragung des Erbteils. Sie haben dem Käufer einen etwaig bereits bezahlten Kaufpreis und aufgewandte Kosten zu erstatten. Die Erstattungspflicht für Kosten bezieht sich aber nur auf solche Aufwendungen, die Gegenstand des ursprünglichen Kaufvertrags waren, in den die Miterben eintreten. Nicht hiervon erfasst werden Aufwendungen, die anlässlich der Akquisition des Objekts oder der Finanzierung des Kaufpreises entstanden sind. Diese Kosten sind nicht Gegenstand des ursprünglichen Kaufvertrags und verbleiben beim ursprünglichen Käufer: Da der Käufer weiß, dass ein Erwerb am Vorkaufsrecht der Miterben scheitern kann, sind Aufwendungen, die über die vertraglichen Pflichten hinausgehen, sein Risiko. Für den Kaufpreis und die Kosten haften die Miterben - wie auch sonst - als Gesamtschuldner. Durch die Übertragung erwerben die Miterben den Anteil als Gesamthänder im Verhältnis ihrer Erbteile. Die Haftung des Käufers für Nachlassverbindlichkeiten bestimmt sich nach § 2036 BGB.

§ 2033 Abs. 2 BGB regelt, dass ein Erbe nicht über seinen Anteil an einem Nachlassgegenstand verfügen darf: Dies dürfen nur alle Erben gemeinschaftlich, § 2040 Abs. 1 BGB.97 § 2040 BGB ist damit ebenso wie § 2033 BGB Ausdruck des Gesamthandsprinzips der Erbengemeinschaft. Er hätte damit systematisch zutreffend als Abs. 3 des § 2033 BGB eingefügt werden müssen, da § 2040 Abs. 1 BGB normiert, unter welchen Voraussetzungen die Miterben über einen Nachlassgegenstand verfügen können: Nicht durch Verfügung über ihren Anteil am Nachlassgegenstand (§ 2033 Abs. 2 BGB) sondern durch gemeinschaftliche Verfügung über den Nachlassgegenstand (§ 2040 Abs. 1 BGB).
Im Gegensatz zur Verwaltung greift eine Verfügung in den »Kernbestand« der Erbengemeinschaft ein und muss im Rahmen der Gesamthandsgemeinschaft nicht lediglich mehrheitlich sondern gemeinschaftlich, also einstimmig erfolgen. Andernfalls würde dies dazu führen, dass einzelne Erben »vollendete Tatsachen« schaffen und die übrigen Erben darauf angewiesen wären, »im Nachhinein« ihre Ansprüche geltend zu machen. Abs. 1 entspricht im Wesentlichen § 747 S. 2 BGB (Verfügung über gemeinschaftliche Gegenstände).
Erforderlich ist die Zustimmung aller Miterben, §§ 182 ff. BGB. Diese muss mithin nicht gleichzeitig sondern kann auch einzeln im Vorfeld (Einwilligung, § 183 S. 1 BGB), nacheinander und auch nachträglich (Genehmigung, § 184 Abs. 1 BGB) erfolgen.
Verfügung ist ein Rechtsgeschäft, das unmittelbar darauf gerichtet ist, auf das Recht am Nachlassgegenstand einzuwirken, es also entweder auf einen Dritten zu übertragen, mit einem Recht zu belasten, das Recht aufzuheben oder es sonst wie in seinem Inhalt zu verändern. Jedes dingliche Rechtsgeschäft ist »Verfügung«, da es ohne weiteres auf das Recht am Nachlassgegenstand einwirkt.
Die (bloße) schuldrechtliche Verpflichtung ist keine Verfügung, da jene noch nicht unmittelbar auf das Recht am Nachlassgegenstand einwirkt. Es gibt jedoch auch im Bereich des Schuldrechts Erklärungen, die unmittelbar ein Schuldverhältnis umgestalten und daher Verfügungen sind. So sind z.B. der Erlass (§ 397 BGB), die Abtretung (§§ 398 ff.), die befreiende Schuldübernahme (§§ 414 ff. BGB) und die Vertragsübernahme Verfügungen i.S.v. § 2033 Abs. 2 BGB.
Gestaltungserklärungen wie die Anfechtung (§§ 119 ff. BGB), den Rücktritt (§ 349 BGB), die Aufrechnung (§ 388 BGB) und Kündigung wirken auch unmittelbar auf ein Recht am Nachlassgegenstand ein und sind daher ebenfalls Verfügungen.
Auch die Zwangsvollstreckung gem. §§ 859 Abs. 2, 857 ZPO ist Verfügung i.S.v. § 2033 BGB, sodass der Nachlassanteil, nicht hingegen der Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen gepfändet werden kann.
§ 2040 Abs. 1 BGB gilt auch entsprechend für Verfügungen gegenüber der Erbengemeinschaft, obgleich dies vom Wortlaut nicht ausdrücklich umfasst ist. Es folgt jedoch aus dem Rechtsgedanken des Abs. 1: Würde bspw. lediglich ein Miterbe auf Auflassung eines Grundstücks im Klagewege in Anspruch genommen und verurteilt werden, so nützt dem Gläubiger das rechtskräftige Urteil aufgrund des Abs. 1 nichts, wenn die übrigen Miterben nun ihrerseits die Auflassung verweigern.
Bei Verfügungen, die eine Mitwirkung der Erbengemeinschaft nicht erfordern, kann daher nichts anderes gelten. Deswegen sind Gestaltungserklärungen wie Kündigung oder Rücktritt stets gegenüber allen Miterben zu erklären. Bei der Anfechtung ist zu unterscheiden, ob eine Erklärung anzufechten ist, die gegenüber dem Erblasser (dann Anfechtung gegenüber allen Miterben als Rechtsnachfolgern) oder eine Erklärung, die lediglich einem Miterben gegenüber abgegeben worden war (dann Anfechtung gegenüber diesem Miterben, wobei die weitere Wirksamkeit des Vertrags dann nach § 139 BGB zu beurteilen ist).

Verfügt entgegen der zwingenden Vorschrift des § 2040 BGB einer oder verfügen mehrere Miterben ohne Zustimmung aller Miterben, so ist die Verfügung bis zur Genehmigung schwebend unwirksam. Wird die Genehmigung versagt, oder war bereits im Vorfeld die Einwilligung verweigert worden, so ist die Verfügung endgültig unwirksam. Der Verfügungsempfänger, auch ein Miterbe, kann im Rahmen der allg. Vorschriften gutgläubig erwerben, §§ 932 ff., 892 BGB. Der eigenmächtig verfügende Miterbe haftet dann ggf. der Erbengemeinschaft auf Schadensersatz gem. §§ 816 Abs. 1 S. 1, 823 Abs. 1 und § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 266 StGB. Hinzu kommt eine mögliche strafrechtliche Verantwortlichkeit gem. § 266 StGB.
Auch eine Mehrheitsentscheidung gem. § 2038 Abs. 1 S. 2 Hs 1 BGB der Erbengemeinschaft ersetzt nicht die Zustimmung aller Miterben, sondern begründet lediglich eine Verpflichtung an der Verfügung mitzuwirken oder einzuwilligen. Diese Verpflichtung ist dann ggf. im Wege der Klage durchzusetzen. Nach § 2040 BGB gibt es kein » Notverfügungsrecht«. Die Rspr. wendet hier jedoch § 2038 Abs. 1 S. 2 Hs 2 BGB auf Verfügungen als »vorrangige« Norm an.

Aus obigen Ausführungen ergibt sich für Ihren Fall nun die Konsequenz, dass auch die beiden „Unterschriftsverweigererinnen“ nicht über den Umweg des Vorkaufsrechts ausgebremst werden können.
Die Voraussetzungen hierfür liegen nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung auch nicht vor.

Ich möchte Ihnen aber nachstehend noch Tipps und Hinweise zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft sowie zum dazugehörigen Verfahren geben:
Die Erbengemeinschaft ist von Beginn an auf Auseinandersetzung ausgerichtet. Der Begriff der »Auseinandersetzung« ist weit zu verstehen und umfasst zwangsläufig nicht lediglich die Verteilung des Nachlasses unter den Erben, sondern zuvor auch die Begleichung der Verbindlichkeiten des Nachlasses (§ 2046 BGB) und die Ausgleichung von Vorempfängen (§§ 2050 ff. BGB).
Die Teilung hat grundsätzlich in Natur zu erfolgen, § 2042 Abs. 2 i.V.m. § 752 BGB. Nur wenn die Teilung in Natur ausgeschlossen ist, hat die Teilung durch Verkauf entsprechend den Vorschriften über den Pfandverkauf bzw. bei Immobilien durch Zwangsversteigerung gem. § 180 ZVG zu erfolgen, § 2042 Abs. 2 i.V.m. § 753 BGB. Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften, in welcher Form die Auseinandersetzung stattfinden muss. Es gibt daher zahlreiche Wege, die Auseinandersetzung durchzuführen (Auseinandersetzungsvertrag, Vermittlungsverfahren, Teilungsklage usw.). Die Praxistauglichkeit der verschiedenen Verfahren ist sehr unterschiedlich und die Wahl des richtigen Verfahrens kann über Erfolg und Misserfolg der Auseinandersetzung entscheiden.
Auch ein Miterbe, der bei der Auseinandersetzung aufgrund von Vorempfängen nichts mehr zu erwarten hat, kann die Auseinandersetzung verlangen, da er sonst keine Möglichkeit hätte, aus der Erbengemeinschaft auszuscheiden. Entsprechend anwendbar ist § 2042 BGB über den ausdrücklichen Wortlaut hinaus (»jeder Miterbe«) auf den Erbteilserwerber (§ 2033 BGB). Für den Testamentsvollstrecker gilt § 2042 BGB über den Verweis des § 2204 Abs. 1 BGB. Auch der Abwesenheitspfleger für einen bekannten Erben (§ 1911 BGB) kann die Auseinandersetzung fordern; dies ist ein Minus zu seinem Recht, die Erbschaft anzunehmen oder auszuschlagen. Nach Eintritt der Verkaufsberechtigung kann der Pfandgläubiger allein die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, § 1258 Abs. 2 S. 2 BGB. Vor Verkaufsberechtigung kann der Pfandgläubiger gem. § 1258 Abs. 2 S. 1 BGB, ebenso wie der Nießbraucher am Miterbenanteil, gem. § 1066 Abs. 2 BGB die Auseinandersetzung nur gemeinschaftlich mit dem Miterben verlangen. Wurde der Erbteil gepfändet und überwiesen, kann der Miterbe sich nicht mehr an der Auseinandersetzung beteiligen.
Für den Nachlasspfleger ist § 2042 BGB nicht entsprechend anwendbar. Der Nachlasspfleger darf jedoch an einer von einem anderen betriebenen Auseinandersetzung mitwirken.

Unter Auseinandersetzung ist nicht lediglich die Verteilung des Nachlasses unter den Erben entsprechend den gesetzlichen oder/und testamentarischen Vorschriften zu verstehen: Zur Auseinandersetzung gehört vorrangig die Berichtigung der Nachlassverbindlichkeiten, § 2046 BGB. Bevor die Nachlassverbindlichkeiten nicht vollständig beglichen sind, kann eine Verteilung des Vermögens nicht erfolgen. Die Pflicht zur Berichtigung der Nachlassverbindlichkeiten besteht jedoch nur im Verhältnis der Erben untereinander, nicht im Verhältnis zu den Gläubigern.
Durch die Auseinandersetzung müssen alle Rechtsbeziehungen der Gesamthand abgewickelt werden. Daher müssen auch Rechtsgeschäfte der Gesamthand mit Dritten - auch mit Miterben - erledigt und Vorempfänge ausgeglichen werden. Die Auseinandersetzung wird durch die Verteilung des Nachlasses vorrangig entsprechend den letztwilligen Anordnungen des Erblassers und üblicherweise entsprechend den gesetzlichen Regelungen vollzogen. Einvernehmlich können sich die Erben indes über die testamentarischen Anordnungen hinwegsetzen. Dies wird nur durch die Anordnung einer Testamentsvollstreckung verhindert. Ist Testamentsvollstreckung angeordnet, so ist die Auseinandersetzung durch den Testamentsvollstrecker vorzunehmen, § 2204 BGB.
Die Auseinandersetzung muss sich stets auf den gesamten Nachlass beziehen. Eine gegenständlich beschränkte Teilauseinandersetzung wird zugelassen, wenn besondere Gründe hierfür bestehen. Dies ist bspw. dann der Fall, wenn Nachlassverbindlichkeiten nicht mehr bestehen und berechtigte Belange der Erbengemeinschaft und der einzelnen Miterben nicht gefährdet werden. Auf eine persönlich beschränkte Auseinandersetzung lediglich hinsichtlich eines Miterben hat kein Miterbe einen Anspruch. In der Praxis läuft die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft regelmäßig in Teilauseinandersetzungen ab: Die in Natur zu teilenden Nachlassgegenstände (z.B. Bank- und Depotguthaben) werden »vorab« verteilt; die Verteilung der übrigen Nachlassgegenstände erfolgt nach Veräußerung bzw. Einigung über Ausgleichszahlungen innerhalb der Erbengemeinschaft. Es muss jedoch noch einmal betont werden, dass die Miterben auf eine derartige Teilauseinandersetzung grundsätzlich keinen Anspruch haben. Eine Teilauseinandersetzung birgt auch die Gefahr der unbeschränkten Haftung für Nachlassverbindlichkeiten.

Nach § 2042 BGB kann jeder Miterbe grundsätzlich jederzeit ohne Rücksicht auf die Interessen der Miterben die Auseinandersetzung verlangen. Anders also als im Gesellschaftsrecht, auf das das Recht der Erbengemeinschaft vielfach verweist, ist kein »wichtiger Grund« erforderlich und das Auseinandersetzungsbegehren kann auch zur Unzeit gestellt werden (Abweichung von § 723 Abs. 2 BGB). Die Formulierung in § 2042 BGB steht damit im Gegensatz zur »Parallelregelung« im Gesellschaftsrecht in § 723 Abs. 2 BGB: Während im Gesellschaftsrecht eine Kündigung nur dann zur Unzeit erfolgen darf, wenn wichtige Gründe vorliegen, gibt es bei der Erbengemeinschaft solch eine derartige Einschränkung nicht. In der Rspr. vor dem Jahr 1956 finden sich einige Entscheidungen, die ein Auseinandersetzungsverlangen aus dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs gem. § 242 BGB einschränken wollen. Es gibt hingegen keine entsprechenden Entscheidungen neueren Datums: Es sind nur schwer Fälle nach neuerer Rspr. denkbar, in denen der »letzte Rettungsanker« des § 242 BGB anzuwenden wäre.
Inhaltlich ist das Verlangen auf Auseinandersetzung gem. § 2042 BGB auf Mitwirkung bei allen für eine Auseinandersetzung erforderlichen Maßnahmen gerichtet, vergleichbar mit der Mitwirkungspflicht nach § 2038 Abs. 1 S. 2 Hs. 1 BGB. Das Recht eines jeden Miterben aus § 2042 BGB führt somit zur ungeschriebenen, aber zwangsläufig zwingenden Pflicht der übrigen Miterben an der Auseinandersetzung mitzuwirken. Gerade diese Verpflichtung wird von vielen Erben »übersehen«. Das Verlangen ist formlos möglich. Ein Miterbe gibt Anlass zur Klage, wenn er dem berechtigten Verlangen schuldhaft nicht nachkommt. Der Miterbe, der seine Mitwirkung bei der Auseinandersetzung verweigert, macht sich unter Umständen schadensersatzpflichtig. Da der Auseinandersetzungsanspruch ein Anspruch jedes einzelnen Miterben ist (und nicht der Erbengemeinschaft), ist der Schadensersatzanspruch nicht bei der Auseinandersetzung zu beachten und es handelt sich auch nicht um einen Anspruch der Erbengemeinschaft (somit kein Fall des § 2039 BGB). Vielmehr ist der Schadenssersatzanspruch neben oder nach der Auseinandersetzung zu berücksichtigen. Soweit der Anspruch im Rahmen einer Erbauseinandersetzungsklage noch nicht zu beziffern ist, sollte der Kläger an einen diesbezüglichen Feststellungsantrag denken. Durch den Verweis auf §§ 2043 bis 2045 BGB in § 2042 Abs. 1 BGB wird klar gestellt, dass dem Recht des Miterben die Auseinandersetzung zu verlangen, die gesetzlichen (§ 2043 BGB) bzw. testamentarischen Anordnungen (§ 2044 BGB) sowie das Recht, einen Aufschub gem. § 2044 BGB zu verlangen, vorgehen.
§ 2043 BGB enthält ebenso wie §§ 2044 und 2045 BGB Ausnahmen von dem Recht der Miterben, jederzeit die Auseinandersetzung verlangen zu können. Durch § 2043 BGB wird verhindert, dass sich nach der erfolgten Auseinandersetzung die Zusammensetzung der Erbengemeinschaft und damit auch die Erbteile ändern. Hierdurch werden die möglichen Erben geschützt.

Das Recht, die Aufhebung aus wichtigem Grund zu verlangen, ist nach § 2042 Abs. 2 i.V.m. § 749 Abs. 3 BGB unabdingbar. Die Feststellung des wichtigen Grundes ist eine Frage des Einzelfalls. Es können Umstände in der Person des Miterben sein, die einen wichtigen Grund darstellen. Jedoch liegt auch in einer tiefgreifenden Störung des gegenseitigen Vertrauens, bspw. bei Verfeindung der Miterben, nur dann ein wichtiger Grund für die Aufhebung der Gemeinschaft vor, wenn hierdurch die Erbengemeinschaft unmittelbar berührt wird. Es ist maßgebend, ob die Fortsetzung der Verwaltungs- und Nutzungsgemeinschaft noch zumutbar ist. Der Eintritt der Volljährigkeit ist ein wichtiger Grund i.S.v. § 749 Abs. 2 S. 1 BGB und berechtigt dazu, die Aufhebung zu verlangen.

Eine Vereinbarung der Miterben gem. § 749 Abs. 2 BGB wirkt auch für und gegen den Erbteilskäufer gem. § 2033 BGB. Die Vereinbarung eines Auseinandersetzungsverbots unter Miterben wirkt zudem ohne Grundbucheintragung gegen den Erbteilserwerber; § 1010 BGB ist erst nach der Umwandlung der Erbengemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft anwendbar. Der gute Glaube wird nicht geschützt.

In einem ersten Schritt sind bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft »zunächst« die Nachlassverbindlichkeiten zu berichtigen, § 2046 BGB.

§ 2046 BGB soll zugunsten der Miterben verhindern, dass der Nachlass vor Begleichung der Nachlassverbindlichkeiten verteilt wird und weicht damit von den allg. Vorschriften der §§ 2042 Abs. 2, 755 BGB ab, wonach die Begleichung bei der Auseinandersetzung zu erfolgen hätte. Der Grund hierfür liegt in der Haftungsänderung nach der Auseinandersetzung des Nachlasses: Die Erben haften zwar immer noch als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB), im Innenverhältnis ist jedoch der Nachlass nicht mehr als Haftungsmasse als solche vorhanden, sondern unter den Erben bereits verteilt (und möglicherweise untergegangen), sodass mögliche Ersatzansprüche der Erben untereinander (§ 426 BGB) nicht oder nur schwer zu befriedigen sind. Darüber hinaus haften die Erben nach der Teilung gegenüber den Nachlassgläubigern nicht mehr lediglich mit dem Nachlass sondern mit ihrem Eigenvermögen, §§ 2059, 2060 BGB.
Eine vor Begleichung der Nachlassverbindlichkeiten erhobene Teilungsklage ist unbegründet, weil der Nachlass noch nicht teilungsreif ist. § 2046 BGB entspricht den Regelungen der §§ 733, 1475 BGB.
Der Anspruch auf Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft gem. § 2042 BGB verjährt nicht, § 758 BGB. Mit der Auseinandersetzung im Zusammenhang stehende Ansprüche, wie bspw. der Anspruch auf Verwendungsersatz u.Ä., werden von § 758 BGB nicht erfasst und verjähren nach den jeweiligen Vorschriften.
Was zu den Nachlassverbindlichkeiten i.S.v. § 2046 Abs. 1 S. 1 BGB gehört, ergibt sich aus § 1967 Abs. 2 BGB. » Streitig« oder » nicht fällig« ist eine Nachlassverbindlichkeit i.S.v. § 2046 Abs. 1 S. 2 BGB bereits dann, wenn nur unter den Miterben Streit über die Verbindlichkeit besteht. Im Rahmen der »Zurückbehaltung« hat kein Miterbe Anspruch auf Hinterlegung.
Zur Berichtigung der Nachlassverbindlichkeiten ist der Nachlass notfalls zu » versilbern«, § 2046 Abs. 3 BGB. Dies hat gem. § 2042 Abs. 2 i.V.m. § 753 BGB zu erfolgen. Die Auswahl der Nachlassgegenstände, die zu »versilbern« sind, ist Verwaltungsmaßnahme i.S.v. § 2038 Abs. 1 S. 1 BGB und kann daher von den Miterben nur gemeinschaftlich vorgenommen werden.

§ 2046 BGB gewährt allein den Miterben einen Anspruch. Nachlassgläubiger haben weder auf Berichtigung der Verbindlichkeiten (Abs. 1 S. 1) noch auf Zurückbehaltung (Abs. 1 S. 2) oder »Versilberung« (Abs. 3) einen Anspruch. Sie können ungeachtet des § 2046 BGB gem. § 2059 Abs. 2 BGB gegen den ungeteilten Nachlass vorgehen. Auch der Miterbe, der eine Forderung gegen den Nachlass hat, kann Befriedigung aus dem ungeteilten Nachlass verlangen. Die Klage ist gegen die übrigen Erben auf Befriedigung aus dem Nachlass zu richten.

Die Teilung der Nachlassgegenstände erfolgt nach § 2042 Abs. 2 i.V.m. §§ 752-757 BGB. Vor einer Verteilung des Nachlasses gem. §§ 752, 753 BGB sind etwaige Teilungsanordnungen des Erblassers gem. § 2048 BGB zu berücksichtigen. Über Teilungsanordnungen des Erblassers können sich die Erben einstimmig hinwegsetzen. Grundsätzlich kann dies nur durch einen Testamentsvollstrecker verhindert werden.
Grundsätzlich hat die Teilung gem. § 752 BGB »in Natur« zu erfolgen. Die Gewährleistung der übrigen Miterben richtet sich nach § 757 BGB. § 757 BGB gilt jedoch nur bei einer Zuteilung an einen Miterben i.R.d. Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft, nicht bei Veräußerung an Außenstehende (dort gelten die dem jeweiligen Vertrag zugrunde liegenden Regelungen). Es gelten für die Miterben die Vorschriften der §§ 434 ff. BGB, wobei jeder Miterbe im Verhältnis seines Anteils haftet. § 757 BGB soll nicht gelten, wenn gleichartige gemeinschaftliche Gegenstände an alle Miterben verteilt worden sind, aber nur einer oder wenige einen Schaden erlitten haben, da ungleiche Folgerisiken durch § 757 BGB nicht geschützt werden sollen.
Falls eine Teilung in Natur gem. § 752 BGB nicht möglich ist, sieht § 753 BGB den Verkauf des Nachlassgegenstandes vor. Für bewegliche Sachen gelten nach § 753 BGB die Vorschriften der §§ 1234-1240 BGB über den Pfandverkauf.
Bei Immobilien, grundstücksgleichen Rechten wie Erbbaurecht, Schiffen, Schiffsbauwerken und Luftfahrzeugen erfolgt eine Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG (Aufhebung einer Gemeinschaft).4 Unstatthaft ist eine Versteigerung an Dritte bei einer Vereinbarung unter den Erben oder Anordnung durch den Erblasser, § 2048 BGB. Mithin begründet § 753 BGB kein Veräußerungsverbot, sondern setzt es voraus und lässt es unberührt.

Immobilien können nur bei - praktisch kaum vorkommender - Gleichartigkeit der Teile nach § 752 BGB verteilt werden. Regelmäßig wird daher Teilung durch Verkauf, (§ 753 BGB) oder Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG) erfolgen.

Bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft sind Nachlassgegenstände in erster Linie in Natur zu teilen, §§ 2042, 752 BGB. In der Praxis ist es allerdings die Ausnahme, dass sich Nachlassgegenstände in gleichartige, den Anteilen der Miterben entsprechende Teile zerlegen lassen, ohne dass sie an Wert verlieren. Regelmäßig ist daher der Verkauf der Nachlassgegenstände (»Versilberung«) notwendig. Wie auch sonst Verfügungen über Nachlassgegenstände von allen Erben vorgenommen werden müssen, ist auch die Versilberung von Nachlassgegenständen zur Vorbereitung der Auseinandersetzung nur einstimmig durch alle Miterben möglich, § 2040 Abs. 1 BGB. Sind sich die Erben einig, kann der Nachlassgegenstand öffentlich versteigert werden, §§ 1235 Abs. 1, 383 Abs. 3 BGB oder freihändig verkauft werden, wenn die Sache einen Börsen- oder Marktpreis hat, § 1235 Abs. 2 BGB.
Ein sich widersetzender Miterbe kann nicht nach §§ 2038 Abs. 2, 745 BGB von der Mehrheit der übrigen Miterben überstimmt werden. Es handelt sich bei der Versilberung der Nachlassgegenstände nicht um eine Maßnahme der Verwaltung (für die § 2038 BGB gelten würde). Vielmehr ist die Versilberung Vorstufe zur Auseinandersetzung nach § 2042 BGB. Die »Auseinandersetzung« nach § 2042 BGB ist jedoch keine »Verwaltung« i.S.v. § 2038 BGB. Die Auseinandersetzung nach § 2042 BGB kann grundsätzlich jeder Erbe jederzeit von den übrigen Erben verlangen. Der vom Gesetz vorgegebene, in der Praxis aber selten genutzte Weg ist der Pfandverkauf, §§ 2042, 753 BGB, der -im Gegensatz zur ansonsten ähnlichen Situation der Teilungsversteigerung - gleichfalls einen Titel gegen sich widersetzende Erben erfordert.
Wie Damrau eindrucksvoll darlegt, ist der Pfandverkauf als taktische Maßnahme der Teilungsversteigerung häufig vorzuziehen:
Der Gegenstandswert einer Klage zur Durchsetzung des Pfandverkaufs richtet sich nach dem zu verwertenden Gegenstand, sodass hier deutlich geringere Werte angesetzt werden können als bei einer Teilungsversteigerung.
Der entscheidende Richter wird versuchen können, eine abschließende Auseinandersetzung zwischen den Parteien zu vermitteln, wodurch die Nachlassangelegenheit abschließend erledigt werden kann.
Außerdem wird das Klageverfahren regelmäßig jedenfalls in einer Instanz schneller abgeschlossen werden können als die Teilungsversteigerung.
Können sich die Erben nicht einvernehmlich auf eine Verwertung des Nachlassgegenstands einigen, muss der Widerstand der sich widersetzenden Erben durch Klage überwunden werden. Die Klage ist entweder gerichtet auf Einwilligung in den Pfandverkauf oder auf Duldung der Pfandverwertung:
Nach einer erfolgreichen Klage auf Einwilligung zum Pfandverkauf richtet sich das Weitere Vorgehen nach den §§ 1235 ff. BGB.
Nach einer erfolgreichen Klage auf Duldung der Pfandverwertung hat der Kläger hingegen die Wahl, den Nachlassgegenstand nach § 1235 ff. BGB versteigern oder veräußern zu lassen oder über § 1233 Abs. 2 BGB nach den Vorschriften der ZPO zu verkaufen.
Wie auch bei der Auseinandersetzungsklage ist für eine erfolgreiche Klage die Teilungsreife des Nachlasses erforderlich. So verhindern bspw. fällige und unstreitige Nachlassverbindlichkeiten (§ 2046 Abs. 1 BGB) die Teilungsreife. Erhebt der Beklagte dann den Einwand der fehlenden Teilungsreife, würde die Klage abgewiesen.
Für die Verwertung unteilbarer Rechte ist ein Duldungstitel erforderlich, § 1277 S. 1 BGB. Der Titel muss entweder auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Recht oder auf Gestattung der Befriedigung aus dem Recht nach den Vorschriften der Zwangsvollstreckung lauten. Die Zwangsvollstreckung richtet sich nach §§ 828 ff., 857 BGB.512

Gehören Immobilien, grundstücksgleiche Rechte wie Erbbaurecht, Schiffe, Schiffsbauwerke oder Luftfahrzeuge zum gesamthänderisch gebundenen Vermögen der Erbengemeinschaft werden diese nicht im Rahmen einer Auseinandersetzungsklage, sondern durch Teilungsversteigerung gem. § 180 ZVG auseinandergesetzt. Wird mit der Auseinandersetzungsklage die Aufteilung von Immobilien begehrt, ist die Klage mangels Teilungsreife ohne Weiteres als unbegründet abzuweisen. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn die Verteilung der Immobilien einer testamentarischen Anordnung für die Auseinandersetzung gem. § 2048 BGB entspricht.
Antragsberechtigt ist jeder Miterbe als Bruchteilseigentümer grundsätzlich zu jeder Zeit, § 2042. Ausnahmen können sich bspw. durch testamentarische Anordnungen (Teilungsverbot, § 2044 BGB) oder Vereinbarungen zwischen allen Miterben ergeben. Teilungsreife des Nachlasses ist hier - anders als bei der Duldungsklage auf Pfandverkauf - nicht erforderlich.
Wird entgegen eines vom Erblasser verfügten Ausschlusses nach § 2044 BGB die Teilungsversteigerung betrieben, so steht den übrigen Miterben die Drittwiderspruchsklage gem. § 771 ZPO zur Verfügung. Jedoch kann kein Verbot des Erblassers und keine Vereinbarung der Erbengemeinschaft einen Gläubiger eines Miterben hindern, aufgrund eines endgültig vollstreckbaren Titels dessen Anteil am Nachlass zu pfänden und die Auseinandersetzung zu betreiben, §§ 2044 Abs. 1 S. 2, 751 S. 2 BGB.515
Ein Vollstreckungstitel i.S.v. § 16 Abs. 1 ZVG ist im Rahmen der Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG nicht erforderlich, vgl. § 181 Abs. 1 ZVG. »Anspruch« i.S.v. § 16 Abs. 1 ZVG ist der Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft. Dies muss der Antragssteller nicht nachweisen, sondern kann auf das Grundbuch verweisen, § 17 Abs. 2 ZVG.Zuständig ist das Gericht, in dessen Gerichtsbezirk die versteigernde Immobilie belegen ist, § 1 ZVG. Das Vollstreckungsgericht verteilt den Erlös der Zwangsversteigerung nur dann unter den Miterben, wenn spätestens im Verteilungstermin eine Erklärung aller Erben vorliegt. Andernfalls wird der Erlös nach Abzug der Kosten für das Verfahren bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts hinterlegt. Für die Freigabe des hinterlegten Geldes ist dann wiederum eine gemeinsame Erklärung aller Erben oder ein diese Erklärung ersetzendes Urteil erforderlich.

Immobilien werden nicht im Rahmen einer Auseinandersetzungsklage sondern durch Teilungsversteigerung gem. § 180 ZVG auseinandergesetzt. Wird mit der Auseinandersetzungsklage die Aufteilung von Immobilien begehrt, ist die Klage mangels Teilungsreife ohne Weiteres als unbegründet abzuweisen. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn die Verteilung der Immobilien einer testamentarischen Anordnung für die Auseinandersetzung gem. § 2048 BGB entspricht.

Wie Sie sehen, bleibt, wenn die beiden Miterben stur bleiben, nur der Weg über die Teilungsversteigerung.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen weiter helfen konnte, auch wenn Ihr Ziel auf dem von Ihnen genannten Weg leider nicht erreichbar ist.

Es ist vermutlich nur ein schwacher Trost, wenn ich Ihnen sage, dass die Rechtsprechung das ruinöse Verhalten zwar nicht toleriert, der Gesetzgeber aber mit den Vorschriften zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ein Instrumentarium vorgegeben hat, das solches ruinöses Verhalten eigentlich in die Schranken weisen sollte.
Das Gesetz sieht in diesem Falle ein gewisses Instrumentarium vor, das finanzielle negative Folgen durchaus in Kauf nimmt im Vergleich zu einer freihändigen Veräußerung. Die freiheitliche Grundordnung sieht aber nicht vor, dass jemand vor eigenem wirtschaftlich schädlichem Verhalten geschützt werden muss. Vielmehr sorgt der rechtzeitige Einsatz des Instrumentariums für eine Minimierung weiterer wirtschaftlicher Risiken.



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