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Renovierungsarbeiten nach Auszug

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 18.07.2012

Frage:

A.) Renovierungsmaßnahmen nach Auszug

Der am 10.01.2008 von uns unterschriebene Mietvertrag wurde fristgerecht zum 30.09.2012 gekündigt. Es handelt sich um einen Eineitsmietvertrag (gelbe Ausführung mit Druckdatum 05/04). Die Wohnung wurde in Raufaser mit weißem Anstrich übernommen. Im Wohnbereich wurde eine Wand farblich verändert. Im Dezember 2011 wurde die Küche und das Bad mit weißer Malerfarbe nachgestrichen. Eine von uns gestellte Kaution von 1.780,00 Euro wurde vom Vermieter auf einem Sparbuch festgelegt.


Der Mietvertrag enthält folgende Ausführungen:

§ 18 Beendigung des Mietverhältnisses
1. Die Mietsache ist bei Beendigung des Mietvertrages geräumt und ordnungsgemäß gereinigt zurückzugeben. Die Verpflichtungen nach § 8 des Vertrages bleiben unberührt. ........

§ 8 Schönheitsreparaturen/Bagatell-Schäden:
1. Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören Anstrich der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichen Rauhfasertapete gleichsteht, das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, Anstrich von Türen und Fenstern, Türen innerhalb der Mieträume, Fenster auf der Innenseite, Außentüre von innen, Anstrich von Heizkörpern und Heizrohen, das Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden.

2. Die Kosten der kleinen Instandhalten, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter.......

3. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. kleinen Instandhaltungen übernommen, so kann der Vermieter die nach Fristenplan fälligen Reparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstendem Fristenplan erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten im allgemeinen.
Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Räumen alle Sieben Jahre. Reinigen von Parkett- und Teppichböden alle fünf Jahre, Lackieren von Heizkörpern und Rohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen alle sechs Jahre.

4. Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristenablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses zw. seit der letzen vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen sit. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Renovierungskosten, länger als 2 Jahre 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%. Die Kosten der Renovierung werden im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäfts ermittelt. Die Selbstdurchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter unbenommen.

Frage: Welche Renovierungsarbeiten sind für uns mit dem Auszug verbunden?


B.) Nebenkostenabrechnung

Mit Schreiben vom 29.12.2009 wurde uns die Nebenkostenabrechnung 2008 zugestellt. Es ergab sich ein Restbetrag von 53,18 Euro. Die Differenz wurde vom Vermieter durch Lastschrift eingezogen.
Weitere Nebenkostenabrechnungen haben wir nicht mehr erhalten.

Frage: Können die Nebenkostenvorauszahlungen für 2009 bis 2012 von uns zurückgefordert werden?

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Antwort:

Welche Leistungen Sie genau bei den Schönheitsreparaturen erbringen müssen, bemisst sich nach dem Zustand Ihrer Wohnung.

Die genannten Fristen im Mietvertrag sind nicht starr („im allgemeinen“; „regelmäßig“) sondern flexibel. Nur mit diesem Inhalt sind die Klauseln überhaupt wirksam. Mit diesem Inhalt ist auch die Quotenvereinbarung in Ihrem Mietvertrag wirksam vereinbart.

Das bedeutet, dass eine Schönheitsreparatur unterbleiben kann oder nur eine geringere Quote zu zahlen ist, wenn die Wohnung wenig genutzt und abgewohnt wurde. Im Umkehrschluss kann es auch zu einer höheren Quote kommen bei einer besonderen Beanspruchung der Wohnung (starke Raucher).

Ausgehend vom Regelfall einer normalen Wohnungsnutzung ergeben sich die Quoten aus dem Vertrag:

Danach muss im Bad (Renovierung Dez. 2011) eine Quote von 20%
in der Küche von 100%
und in den Wohnräumen von 90%

der Kosten übernommen werden. Ist die Wohnung wegen geringer Nutzung noch sehr sauber, können die entsprechenden Quoten angemessen verringert werden.

In dieser Situation ist es meist günstiger selbst eine Renovierung durchzuführen oder ein günstiges Unternehmen zu beauftragen. Auf jeden Fall sollten Sie einen eigenen Kostenvoranschlag einholen und sich nicht jeden Preis vom Vermieter vorsetzen lassen. Dazu sind Sie berechtigt.

Dabei sollten Sie die Wände wieder weiß streichen. Teppich und Parkett sind mit handelsüblichen Reinigungsmitteln zu reinigen (keine Grundreinigung des Teppichs bzw. kein Abschleifen des Parketts). Hinsichtlich der Fenster und Türen reicht im allgemeinen auch eine gründliche Reinigung aus, es sei denn, dass in der Wohnung geraucht wurde. Dann ist von einer Quote von ca. 70% dieser Kosten auszugehen.

Es empfiehlt sich in dieser Frage eine Einigung mit dem Vermieter anzustreben, da dieser ansonsten die Kaution einbehält und Sie zur Klage zwingt, wenn Sie mit seinem Verhalten nicht einverstanden sind.

Die Nebenkostenvorauszahlungen der Jahre 2009 und 2010 können Sie nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückfordern, da der Vermieter nicht abgerechnet hat. Der Vermieter hat dann allerdings die Möglichkeit, diese Abrechnung nachzuholen. Nachforderungen aus diesen Jahren sind allerdings nicht mehr möglich.

2011 und 2012 können noch nicht zurückgefordert werden, da die Abrechnungsfristen von einem Jahr noch nicht abgelaufen sind.

Befürchten Sie Nachzahlungen wäre es taktisch klug die Dinge zunächst auf sich beruhen zu lassen mit der Hoffnung, dass der Vermieter auch für 2011 und 2012 nicht fristgerecht abrechnet. Sonst holt er die Abrechnungen für 2009 und 2010 nach und stellt Ihnen dann die Nachforderungen für 2011 und 2012 in Rechnung.



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