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Renovierungsklausel in Mietvertrag


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 15.07.2012

Frage:

Ich habe meinen Mietvertrag nach 5,5 Jahren Nutzung gekündigt (Wohnhaus). Bei Einzug war das Wohnhaus komplett renoviert (Neubau). Betreffend der Renovierung sieht der Mietvertrag vor:

§20 Sonstige Vereinbarungen
Die Mieter verpflichten sich, das Haus bei Mietende in einem malermäßigen 1A-Zustand zurückzugeben (wie erhalten).

§21 Wirksamkeit der Vertragsbestimmungen
Sollte eine oder mehrere Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise nicht wirksam sein oder unwirksam werden, so wird dadurch die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. In einem solchen Fall erklärt sich der Mieter bereit, an einer Neuregelung mitzuwirken, die dem bisher verfolgten Zweck entspricht.

Frage: Ist die Klausel §20 unwirksam, entfällt also damit meine Verpflichtung zur Renovierung gänzlich? Bitte nur die eindeutige Rechtslage wiedergeben, ich möchte einen unsicheren Rechtsstreit vermeiden.

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Antwort:

Da Ihnen die laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses nicht auferlegt wurden, diese mithin gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vom Vermieter durchzuführen sind, ist danach zu fragen, ob Sie nach § 20 Ziff. 3 des Mietvertrages (MV) zu einer Endrenovierung verpflichtet sind. Dann müsste die Klausel der neueren Rechtsprechung des BGH standhalten. Klauseln, die mit unterschiedlicher Formulierung im Ergebnis dahin gehen, dass der Mieter die Mietsache, unbeschadet einer während des Mietverhältnisses durchgeführten Renovierung, bei Auszug (Mietende) in renoviertem (malermäßigen I A) Zustand (wie erhalten) zurückzugeben hat, sind unwirksam, und zwar auch dann, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen und er nicht zur laufenden, sondern allein zur Endrenovierung verpflichtet wurde, vgl. BGH NZM 2007, 921. Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW-RR 2007, 1697) ist Ansatzpunkt für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung in erster Linie der Vertragswortlaut. Ist der Wortlaut des Formularvertrags nicht eindeutig, kommt es für die Auslegung entscheidend darauf an, wie der Vertragstext aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist, wobei der Vertragswille verständiger und redlicher Vertragspartner beachtet werden muss. Danach ergibt sich aus der Formulierung in § 20 Ziff. 3 MV durch den Zusatz (zurückzugeben wie erhalten) und dem Umstand, dass Sie die Wohnung in komplett renoviertem Zustand übernommen haben, dass Sie bei Mietende renovieren müssen, gleichviel, in welchem tatsächlichen Zustand sich die Wohnung befindet und ob eine Renovierung erforderlich wäre oder nicht. Dieses Ergebnis belastet den Mieter unangemessen iSv § 307 BGB und führt deshalb zur Unwirksamkeit der Klausel. Im Ergebnis bleibt es deshalb bei der Renovierungspflicht des Vermieters, sodass Sie die Wohnung in unrenoviertem Zustand zurückgeben können. Daran ändert auch die Klausel in § 21 MV nichts. Diese sog. Ersetzungsklauseln entfalten keine Wirkung. Sie sollen die schadlose Verwendung unwirksamer Klauseln ermöglichen, indem immer noch das gerade Zulässige an ihre Stelle tritt und nicht, wie es § 306 Abs. 2 BGB vorsieht, die gesetzliche Regelung. Sie zielen damit auf eine nach § 306 a BGB unzulässige Umgehung, vgl. BGH NZM 2005, 502. Es tritt daher die in § 306 Abs. 2 BGB vorgesehene Rechtsfolge ein, dass sich der Vertrag nach den gesetzlichen Vorschriften richtet. Wie bereits oben erwähnt, besagt die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass die Schönheitsreparaturen vom Vermieter zu tragen sind.



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