Mietminderung aufgrund gesperrtem Abflussrohr?
Seit dem 18.06.2012 ist bei mir in der Küche das Abflusswasserrohr gesperrt. Somit kann ich die Therme, Geschirrspüler und die Waschmaschine nicht nutzen. Außerdem laufe ich jedes Mal durch die Wohnstube ums ins Bad zu kommen, das Geschirr abzuwaschen. Bei der Rohrwartung am 18.06. wäre ein Schaden bei dem unteren Mieterr entstanden, deshalb das Verbot in der Küche Wasser abzulassen.
Den Hausmeister hatte ich kontaktiert, die Reparaturstelle der Gesellschaft angerufen, wo der Mitarbeiter sich darum kümmern wollte und mich zurückrufen, was er aber nicht tat. Eine E- Mail an dei Zentralstelle der Gesellschaft geschickt, wo sie mir anworteten, sie werden sich darum kümmern. Heute ist der 14.07.2012 nichts passierte und ein Ende nicht in Sicht. Auch keine Information darüber an die Mitbewohner erfolgte. Wie kann ich vorgehen? Mietkürzung?
Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht, vgl. § 536 Abs. 1 BGB. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715. Die von Ihnen beschriebene Mangelhaftigkeit des Wasserabflusses stellt einen Mietmangel dar. Es kommt nach der Rechtsprechung nicht darauf an, ob der Mieter in der Wohnung ist oder mehrere Wochen im Urlaub. Allein das objektive Vorliegen des Mangels genügt.
Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Minderung dann (taggenau!) endet, wenn auch die zu Grunde liegende Beeinträchtigung beendet ist. Sie können also die Miete rückwirkend ab dem 18.06.2012 mindern. Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung ist die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit zum Ausmaß genügend Anhaltspunkte. Besonders ins Gewicht fällt in Ihrem Fall, dass die Therme und Waschmaschine bereits seit einem Monat nicht nutzen können. Sie müssen Ihre Wäsche quasi in die Reinigung bringen und können vermutlich nicht warm duschen etc. Dies rechtfertigt eine Minderung von etwa 30 bis 40 %. Sie sollten 35 % ansetzen. Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.
Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2. Aufl. 2008 § 536 Rn 41. Sie können den Minderungsbetrag auch rückwirkend geltend machen, zumindest ab Kenntnis des Vermieters vom Mangel (s.o.). Die Durchsetzung kann durch Verrechnung mit der nächsten Miete erfolgen. Allerdings können Sie den Betrag auch gesondert einfordern.
