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Eigendbedarfskündigung möglich?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Mandy Turowski
Stand: 10.07.2012

Frage:

Wir wollen folgendes Grundstück zum Bau eines Einfamilienhauses (für uns - 4 Personen - Eltern + 2 Kinder 8 und 9 Jahre) erwerben: 1379 qm, sehr gute Lage in einer Einfamilienhaussiedlung, bebaut mit einem stark sanierungsbedürftigen, abrissreifen Einfamilienhaus (Bj 1942). Das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz. Aber es ist seit 01.12.2005 vermietet! Die Famile besteht inzwischen ebenfalls aus 2 Erwachsenen und 2 Kindern (ca. 4 Jahre und ein Neugeborenes) und zahlt laut Mietvertrag eine monatliche Miete inkl. Nebenkosten von 375 Euro. Das ist super wenig und sie werden natürlich kein neues Haus in der Lage oder eine Wohnung mit Garten zu diesem Mietpreis finden. Kann ich ihnen auch nicht anbieten. Also insofern verständlich, dass die Mieter großes Interesse am Fortbestand des Mietvertrages haben. Damals suchte der Eigentümer in erster Linie einen Mieter, der das Grundstück pflegt, im Winter den Gehweg vom Schnee befreit, ect. Jedenfalls wurden die Mieter auch über die Verkaufsabsichten des Vermieters informiert und ihnen wurde das Grundstück zuerst zum Kauf angeboten. Sie lehnten aber ab. Bei unserem jetzigen Besichtigungstermin war der Mieter sehr reserviert und fragte dann auch gleich, ob wir denn wissen, dass er einen Mietvertrag hat. Wir bejahten und antworteten ganz freundlich, dass wir von der 6monatigen Kündigungsfrist wissen. Darauf sagte er: Das werden wir erst mal sehen und ging. Jetzt möchten wir wissen, ob der Mieter wirklich eine Chance hat, erfolgreich gegen unsere Eigenbedarfskündigung zu widersprechen und weiter in dem Haus wohnen darf. Das Haus müsste ja sowieso abgerissen oder saniert werden. Aber wer entscheidet über den Zustand? Bis jetzt hat die Familie ja auch darin gewohnt und scheint ja auch nicht wegzuwollen. Nicht das wir das Grundstück haben und in naher Zukunft nicht bauen können. Dann lassen wir es lieber sein.

Nachtrag vom 11.07.2012:

Ich möchte noch hinzufügen, dass der Mieter einen Standardmietvertrag hat (wohnt fast 7 Jahre dort - also 6 Monate Kündigungsfrist). Kann man Abriss- und Eigenbedarfskündigung kombinieren, so dass ggf. auch die Sozialklausel (keine Ahnung wie viel der Mieter verdient oder ob Investitionen getätigt wurden oder Härtefallkrankheiten vorliegen, etc.) nicht zum erfolgreichen Kündigungswiderspruch führt?

Nachtrag vom 13.07.2012:

...soeben haben wir noch folgende wichtige Information vom Immobilienbüro bekommen.

Vermietet hat damals der Vater des Verkäufers das Haus und Grundstück.
Vor einem Jahr ist er gestorben und seine Söhne haben das Grundstück geerbt und wollen es jetzt verkaufen.

Sie wissen nichts von abgesprochenen Investitionen der Mieter in Haus und Grundstück und schließen es zu 99 % aus, da eigentlich immer klar war, dass das Grundstück nach dem Tod des Vaters verkauft wird. Seit dem Tod gab es 100%ig keine Absprachen zu Renovierungen zu Lasten der Mieter oder ähnliches. Sie können aber nichts zu mündlichen Absprachen des Vaters mit den Mietern sagen. Auch nicht, ob bei Vermietung klar war, dass das Objekt in naher Zukunft verkauft wird (die sehr geringe Miete lässt aber darauf schließen) und nur "bewirtschaftet" werden soll.

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Antwort:

Grundsätzlich können Sie das Grundstück mit Haus kaufen und wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn Sie die Immobilie oder das Grundstück zu eigenen Zwecken benötigen. Aufgrund des vorliegenden Mietvertrages ist das kein Problem und stellt grundsätzlich auch nur das Risiko dar, dass gegen die Eigenbedarfskündigung vorgegangen werden wird. Sicherlich nicht aus dem Aspekt nur einen Mietvertrag zu besitzen, dies schützt vor der Kündigung nicht. Aber aus dem Gesichtspunkt, den Sie sehr wohl bereits erkannt haben, dass ein vergleichbares Mietobjekt zu dem Preis nicht oder eher sehr schwer zu beschaffen ist.
Wie ein Richter im Klagefall jedoch tatsächlich entscheidet kann leider jedoch nie vorher gesehen werden, trotzallem können die Erfolgsaussichten für den geschilderten Fall gut befunden werden.
Zur Eigenbedarfskündigung erhalten Sie hier die Voraussetzungen bzw. Entscheidungshilfen:
Eigenbedarf berechtigt den Vermieter zur Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum.
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die vermieteten Räume müssen daher zu Wohnzwecken benötigt werden.
Zu den Familienangehörigen zählen die Kinder, die Enkel, der Ehegatte, die Geschwister, die Eltern und Großeltern, Schwiegerkinder und weitere.
Die Anforderungen an den Grund für den Eigenbedarf sind recht gering.
Wesentlich ist zunächst, dass Bedarf an Wohnnutzung besteht.
§ 573 BGB stellt grundsätzlich ausdrücklich allein auf das Interesse des Vermieters ab. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall sind nur auf dessen Widerspruch hin (§ 574 BGB) zu beachten.
Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass das Besitzrecht des Mieters aufgrund seines Mietvertrags ein vermögenswertes Recht entsprechend dem Eigentum des Vermieters ist. Gesetzgebung und Rechtsprechung sind deshalb verpflichtet, die beiden miteinander konkurrierenden Eigentumspositionen in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen.
Voraussetzung einer wirksamen Kündigung wegen Eigenbedarfs ist, dass die Begründung vernünftig und nachvollziehbar ist.
Strittig ist, ob der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter eine frei gewordene Alternativwohnung zur Anmietung anzubieten. Nach dem BGH erstreckt sich die Anbietpflicht des Vermieters räumlich nur auf leer stehende oder frei werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage erstreckt.
Zu prüfen ist weiterhin, ob die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt erfüllen kann. Daran kann es z.B. fehlen, wenn die Wohnung für den Vermieter und seine Familie erheblich zu klein ist.
Weiterhin kann eine Kündigung wegen Eigenbedarf auch gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen, wenn sie aus Gründen erfolgt, die schon bei Abschluss des Mietvertrags vorlagen.
Liegt Eigenbedarf vor, steht es dem Vermieter frei, welchem von mehreren Mietern seines Hauses er kündigt.
Im Kündigungsschreiben hat der Vermieters sämtliche Gründe, die als berechtigtes Interesse für die ausgesprochene Kündigung von Wohnraum berücksichtigt werden sollen, umfangreich anzugeben. Die einfache Wiedergabe des Gesetzestextes genügt daher nicht.
Bei der Begründung der Eigenbedarfskündigung muss sich der Vermieter im Kündigungsschreiben auch festlegen, für welche Person er Eigenbedarf geltend macht und einen konkreten Sachverhalt vortragen, auf den das berechtigte Interesse gestützt ist.
Fallen die in der Eigenbedarfskündigung geltend gemachten Gründe nachträglich weg, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter davon zu unterrichten und auf dessen Verlangen das Mietverhältnis fortzusetzen.
Vorgetäuschter Eigenbedarf ist strafrechtlich als Betrug einzuordnen und kann zu erheblichen zivilrechtlichen Schadensersatzforderungen des Mieters führen.
Die ordentliche Kündigungsfrist ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt maximal 9 Monate.

Hinsichtlich mündlich abgesprochener Abreden, auf welche sich die Mieter derzeit berufen wollen, muss zwingend auf die Beweislastregeln im Prozess verwiesen werden. Jeder muss seine Behauptungen / Einwendungen, auf die er sich beruft, beweisen. Kann er das nicht, unterliegt er. Die Kinder des verstorbenen Vermieters wissen darüber offensichtlich nicht Bescheid und auch im Mietvertrag scheint dazu keine schriftliche Vereinbarung aufgenommen zu sein, was dessen Existenz berechtigter weise in Frage stellt.
Fraglich bleibt daher insgesamt, ob die Investitionen der Mieter Berücksichtigung finden müssen, da derzeit offensichtlich nicht klar ist, ob und in welcher Höhe diese stattgefunden haben und nicht vielleicht auch mit der ungewöhnlich günstigen Miete in Zusammenhang stehen. Ich könnte mit derzeit eine Abrede vorstellen, die die Mieter verpflichtete die notwendigsten Sanierungsmaßnahmen auf eigene Kosten vorzunehmen , um dafür für eine geringe Miete wohnen zu können.
Ob unter diesen Umständen Investitionen überhaupt entgegengehalten werden können, bleibt sehr fraglich.
Zur Problematik Abriss:
Der Vermieter darf nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine ordentliche Kündigung als so genannte Verwertungskündigung vornehmen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht. Der Vermieter kann sich aber nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
Die Verwertungskündigung darf nicht mit der Eigenbedarfskündigung verwechselt werden. Der Artikel Kündigung Mietvertrag wegen Eigenbedarf beschreibt die Voraussetzungen sowie Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter bei Geltendmachung von Eigenbedarf.
Wichtige Hinweise zur Kündigung des Mietvertrages bei Abriss eines sanierungsbedürftigen Wohngebäudes und geplantem Neubau enthält auch der Artikel zur Abrisskündigung im Mietrecht, dessen Inhalt insbesondere auf ein BGH-Urteil aus Januar 2009 fußt. Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist allerdings keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (BGH-Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03 - Vorinstanzen: LG Gera und AG Jena).
Der BGH hat in seinem Urteil vom 9. Februar 2011 – VIII ZR 155/10 die Stellung von Wohnungsunternehmen bei einer Abrisskündigung deutlich gestärkt.



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