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Rechtswidriges Verhalten der Vermietern

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 05.07.2012

Frage:

Wir hatten unsere Mietwohnung fristgerecht zum 30.6.2012 gekündigt.
Mit unserem Vermieter haben wir zu Beginn der Kündigungszeit die Wohnung begangen und einvernehmlich besprochen, dass er das Streichen der Wohnung organisiert und wir die fällige Rechnung des Malers bezahlen werden.
Außerdem haben wir einvernehmlich bestimmt, welche "Einbauten" unentgeltlich von uns zur Verfügung gestellt werden, falls der Nachmieter daran Interesse hat.
Im Laufe des Mai 2012 haben wir begonnen, die Wohnung zu räumen.
Mitte Juni wurden wir gefragt, ob es in Ordnung ist, wenn der Maler schon anfängt mit den Arbeiten. Dem haben wir zugestimmt, da sich zu diesem Zeitpunkt nur noch wenige Gegenstände in der Wohnung befanden (6 Zimmerpflanzen, 1 Esstisch, 1 Tischplatte, 2 Stühle, 2 kleine Rollcontainer, 1 Matratze, 1 Fernseher, 3 kleine Umzugskartons, 2 Paar Ski). Am 22.6.2012 haben wir den Esstisch und die Tischplatte aus der Wohnung entfernt. Zu diesem Zeitpunkt hatten die Maler bereits vorbereitende Arbeiten durchgeführt sowie 1 Raum gestrichen.
Am 25.6.2012 bekamen wir einen Anruf vom Vermieter, wann denn endlich die restlichen Sachen aus der Wohnung kämen, die Maler wären behindert. Ob die Pflanzen vor die Tür gestellt werden und die Nachmieter einige Möbelstücke ins bereits fertige Zimmer gestellt werden dürften. Außerdem würde die Nachmieterin gerne die Küchenzeile putzen.

Daraufhin haben wir angekündigt, noch am selben Tag weiteres Mobiliar aus der Wohnung zu holen und diese am Abend des 28.6.2012 komplett zu räumen. Den Anfragen (Pflanzen, Möbel und Putzen Nachmieter) wurde entsprochen. Am Abend des 25.6.2012 wurden von uns die 2 Rollcontainer und 3 Zimmerpflanzen aus der Wohnung entnommen. Zu diesem Zeitpunkt waren die Malerarbeiten abgeschlossen und die Nachmieter hatten Mobiliar in sämtliche Räume unserer Wohnung eingebracht.
Als wir am Abend des 28.6.2012 zur finalen Räumung der Wohnung kamen, mussten wir feststellen, dass die Nachmieter bereits vollständig in die Wohnung eingezogen waren und diese wohl seit dem 25.6.2012 bewohnen.

Nach einer Beschwerde unsererseits beim Vermieter (wir haben Miete bis zum 30.6.2012 im Voraus gezahlt, konnten die Wohnung jedoch ab dem 25.6.2012 nicht mehr nutzen) weist uns dieser nun schriftlich darauf hin, dass wir mit der Entscheidung, die Instandhaltungs- und Schönheitsreparaturen durch ihn organisieren und durch Dritte ausführen zu lassen, unser Wohnrecht aufgegeben hätten. Unser Nutzungsverlangen für den 28.6.2012 wäre rechtlich verwirkt. Stimmt das? Auf welche Gesetzestexte bezieht sich der Vermieter?

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Antwort:

Bei Mieterwechseln kommt es häufig zu Überschneidungen, oft abhängig vom Kalender (auf welchen Tag fällt der Monatsletzte) und Lage des sich für einen Umzug meist anbietenden Wochenendes.

Bei Ihnen ist die Sachlage jedoch eine andere. Sie haben das Nutzungsrecht bis zum 30.06.12 als Mieter inne gehabt und waren verpflichtet, die Mietsache spätestens an diesem Tag geräumt und in vertragsgemäßem Zustand herauszugeben. Der Renovierungsaufwand, der zur ordnungsgemäßen Rückgabe erforderlich war, wurde einvernehmlich – wie Sie schreiben – zu Beginn der Kündigungsfrist, also wohl bereits Anfang April, festgestellt.
Es oblag Ihnen, wie, wann und in welcher Form Sie diesen Zustand herstellen. Sie haben sich dafür entschieden, dem Vermieter, der sich hierzu auch ausdrücklich bereit erklärt hat, die Auswahl und Beauftragung einer Fachfirma auf Ihre Kosten und streng genommen auch in Ihrem Namen vorzunehmen. Dies bedeutet, die Malerfirma war im Rahmen Ihres Nutzungsrechts in der Wohnung tätig. Dies nicht etwa, weil Sie Ihr unmittelbares Recht zum Besitz aufgegeben haben sondern gerade in Ausübung Ihres Besitzrechts. Mit der Terminierung der Malerarbeiten und damit verbunden teilweiser bzw. vollständiger Räumung von Zimmern oder auch der gesamten Wohnung ist daher in keinem Fall eine Besitzaufgabe, wie sie der Vermieter hier zu sehen glaubt, verbunden.

Bereits die Aufforderung, endlich die Wohnung wegen der Malerarbeiten zu räumen, ist eine Unverschämtheit. Noch dreister ist es, die Wohnung vor Ablauf des Mietverhältnisses und vor ordnungsgemäßer Wohnungsübergabe durch Sie dem Nachmieter zu überlassen. Hierfür hätte in jedem Fall Ihre Zustimmung eingeholt werden müssen. Gleichzeitig ist dadurch die Wohnung selbstverständlich beanstandungsfrei durch den Vermieter abgenommen worden.
Der Vermieter hat Ihnen außerdem durch dieses Verhalten das tatsächliche Nutzungsrecht vertragswidrig entzogen. Man könnte eventuell sogar über ein strafbares Verhalten nachdenken.

Ich empfehle, den Vermieter anzuschreiben und
1. festzustellen, dass das Mietverhältnis am 25.06.12 durch Entziehung der tatsächlichen Nutzung beendet wurde;
2. dies der Termin für die Endabrechnung der Betriebskosten darstellt;
3. den für den Zeitraum vom 25.06.-30.06.12 anteiligen Mietzins (6/30 der Kaltmiete zzgl. Nebenkostenpauschale) vom Vermieter unter Fristsetzung zurückzuverlangen.

Gegebenenfalls können Sie auch die Aufrechnung mit einer eventuell noch zu erwartenden Betriebskostennachzahlung erklären oder sich vorbehalten.

Ich kann Ihnen nun leider nicht die gesetzliche Grundlage für das Verhalten des Vermieters nennen, da es eine solche nicht gibt, denn er hat sich eindeutig vertragswidrig verhalten.

Allerdings können Sie sich auf § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, wonach der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Es ist Hauptpflicht des Vermieters.
Gemäß § 536 Abs. 3 BGB hat der Mieter, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird, nur eine herabgesetzte Miete zu entrichten.



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