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Zwangsvesteigerung von Grundstück verhindern

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 27.06.2012

Frage:

Wir haben ein Grundstück mittels eines Grundstücksüberlassungsvertrages übernommen. Es wurde die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Nun will ein vorrangig eingetragener Gläubiger das Grundstück versteigern lassen mittels der Zwangsversteigerung. Der Gläubiger und der noch eingetragene Eigentümer haben sich derart überworfen, dass wir die Last nicht mehr übernehmen können. Welche Möglichkeiten bleiben uns gegen die ZV vorzugehen und in wie weit können wir einen Wertersatz einfordern. Können wir das Verkehrswertgutachten anfechten und ein Ertragswertgutachten aufgrund der geplanten Neubebauung verlangen?

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Antwort:

Sie haben mir den notariellen Übergabevertrag vorgelegt. Diesem konnte ich entnehmen, dass den Vertragsparteien die Belastungen in Abteilung III des Grundbuches bekannt waren.

Weiter ist festzuhalten, dass als Gegenleistung einerseits die Übernahme von in Abteilung III eingetragenen Belastungen vereinbart wurde, andererseits zur Ablösung einer nicht übernommenen Belastung die Zahlung von EUR 9.000,00 vereinbart worden war.
Nach erfolgter Zahlung dieser EUR 9.000,00 war der Notar angewiesen, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu veranlassen.
Zur Sicherung des Eigentumsüberganges war eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen worden.
Weiter sind die Zahlungen von monatlichen Raten an den gesicherten Gläubiger Nr. 8 (Sparkasse Niederlausitz) vereinbart worden.

Vor diesem Hintergrund ist die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens nicht ohne weiteres nachvollziehbar.
Denn der Alteigentümer war dann wegen dieser Lastenfreistellungsvereinbarung faktisch aus der Verpflichtung raus. Tatsächlich hatte der Notar darauf hingewiesen, dass gegenüber den Gläubigern der ursprüngliche Eigentümer bis zur Erteilung der Lastenfreistellung haftet. Andererseits war aber auch vereinbart, dass der Erwerber die Lastenfreistellung insgesamt besorgt.

Ein direktes Rechtsmittel gegen die Zwangsversteigerung ist leider nicht gegeben, allerdings verhindert § 48 ZVG die direkte Verwertung des Grundstückes.
Sie haben sich vertraglich zur Übernahme der bestehenden Last verpflichtet, da kommt es normalerweise auf das Verhältnis zum Alteigentümer nicht mehr an.

Ich möchte Ihnen daher zu folgenden Überlegungen raten:
1. Wenn Sie die EUR 9.000,00 bereits bezahlt haben, sollte der Umschreibungsantrag bereits beim Grundbuchamt eingegangen sein.
2. Grundsätzlich kann auch ein fremdes Grundstück für eine bestehende Schuld haften. Das heisst, dass Ihre Eigentümerstellung die Vollstreckung aus der Grundschuld dann nicht verhindern könnte, wenn die Voraussetzungen für die Vollstreckung gegeben sind.

Hieraus folgt nun weiter, dass Sie auch die Auflassungsvormerkung zunächst nicht vor Eingriffen zu schützen vermag.

Dem die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubiger geht es ausschließlich um sein Geld und um die Rettung seiner gesicherten Ansprüche.
Wenn Sie sich mit diesem Gläubiger einigen können – zumal Sie dem gegenüber ohnehin die Lastenfreistellung übernommen haben – dann kann das Versteigerungsverfahren auch wieder eingestellt werden.
Das dürfte der am schnellsten zum Ziel führende Weg sein.
Der rechtliche Hintergrund hierfür ist folgender:

Zur Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen des Schuldners stehen dem Gläubiger drei Möglichkeiten zur Verfügung: Die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek, die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, § 866 Abs. 1 ZPO. Der Gläubiger kann alle drei Vollstreckungsmöglichkeiten wahlweise einzeln hintereinander oder gleichzeitig durchführen lassen, § 866 Abs. 2 ZPO. Das Verbot der Überpfändung nach § 803 Abs. 1 Satz 2 ZPO gilt nicht, da der Gläubiger kraft Gesetzes alle drei Arten der Immobiliarvollstreckung einzeln oder nebeneinander in Anspruch nehmen kann, § 866 Abs. 2 ZPO.

Durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren verliert der Schuldner das Eigentum an seiner Immobilie. Anstelle des Grundstücks tritt der Erlös, aus dem die Gläubiger entsprechend ihrer Rangfolge befriedigt werden, sofern genügend Erlös vorhanden ist. Im Hinblick auf die gravierenden Konsequenzen für den Schuldner sowohl in finanzieller als auch in persönlicher Sicht sollte die Zwangsversteigerung in der Kette der Vollstreckungsmöglichkeiten immer das letzte Mittel sein. Mit der Zwangsversteigerung des schuldnerischen Grundstücks wird auf der einen Seite der titulierte Anspruch des Gläubigers zwangsweise mithilfe staatlicher Organe durchgesetzt. Auf der anderen Seite jedoch erfolgt ein massiver Eingriff in grundgesetzlich geschützte Rechte des Schuldners. Der Eingriff in das grundgesetzlich geschützte Eigentum darf nicht über das notwendige Maß hinausgehen, das Versteigerungsgericht muss jederzeit den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und das Übermaßverbot beachten.
Die im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger sind regelmäßig im Besitz eines dinglichen Titels (Duldungstitel), der in Form einer notariellen vollstreckbaren Urkunde gem. § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO vorliegt. Dieser Duldungstitel verpflichtet den Eigentümer nicht zur Zahlung des geschuldeten Betrags, sondern lediglich dazu, die Vollstreckung in das Grundstück und dessen Verwertung in der im Grundbuch eingetragenen Höhe zu dulden. Nur wenn ein dinglicher Titel vorliegt, kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG betreiben.
Weiter hatten Sie noch Fragen nach dem Verkehrswert gestellt:

Hierzu möchte ich folgendes ausführen:

In jedem Zwangsversteigerungsverfahren ist von Amts wegen der Verkehrswert des zu versteigernden Grundbesitzes festzusetzen, § 74a Abs. 5 ZVG. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der sonstigen Beschaffenheiten der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre, § 194 BauGB. Die Wertermittlung und -festsetzung soll einer Verschleuderung des beschlagnahmten Grundstücks entgegenwirken und den Bietinteressenten eine Orientierungshilfe für ihre Entscheidung geben.
Der Verkehrswert wird nicht nur für bebaute und unbebaute Grundstücke ermittelt, sondern auch für Wohnungs- und Teileigentum oder grundstücksgleiche Rechte, die der Versteigerung unterliegen, z.B. Erbbaurecht etc.
Bei der Versteigerung mehrerer rechtlich selbstständiger Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte ist jeweils ein gesonderter Verkehrswert festzusetzen. Gleiches gilt für ein Gesamtausgebot und für jedes Gruppenausgebot. Werden die Anträge zur Erstellung eines Gesamt- oder Gruppenausgebots erst im Versteigerungstermin gestellt, wird zweckmäßigerweise auch der Wert dann erst festgesetzt.
Aus der Sicht des Gerichts ist der Verkehrswert von Bedeutung:
für die Berechnung der Verfahrenskosten,
für die Verteilung von Gesamtrechten, §§ 64, 112, 122 ZVG,
für die Errechnung der 5/10-Grenze, 7/10-Grenze, §§ 85a, 74a ZVG.
Für den Schuldner erlangt der Verkehrswert Bedeutung:
bei Zahlungsauflagen im Rahmen eines Antrags auf einstweilige Einstellung, § 30a Abs. 3 ZVG;
bei einem Antrag auf Zuschlagsversagung wegen möglicher Verschleuderung des Grundstücks, § 765a ZPO;
hinsichtlich der Befriedigungsfiktion gem. § 114a ZVG.
Für den betreibenden Gläubiger des Verfahrens gelten ebenfalls die zuvor genannten Gründe, insbes. auch die Grenzen der Befriedigungsfiktion nach § 114a ZVG. Der für das Zwangsversteigerungsverfahren festgesetzte Verkehrswert ist auch bei der Anwendung des § 114a ZVG für das Prozessgericht bindend.
Regelmäßig wird der Verkehrswert durch einen öffentlich bestellten Gutachter geschätzt, möglich ist jedoch auch die Beauftragung eines Gutachterausschusses.
Für die Richtigkeit des Wertgutachtens, das der Verkehrswertfestsetzung zugrunde gelegt wird, kann der Ersteher jedoch nicht gegen den Gutachterausschuss aus Amtspflichtverletzung vorgehen. Die Festsetzung obliegt dem Gericht. Ist das Gutachten unvollständig, darf das Gericht dem Gutachten des Sachverständigen nicht folgen. Bei der Bestimmung des Verkehrswerts des zu ersteigernden Grundstücks hat das Versteigerungsgericht aber nur zu prüfen, ob der Sachverständige sachkundig und frei von Widersprüchen nach allgemein gültigen Regeln den Wert ermittelt hat.
Dies schließt Schadensersatzansprüche nach § 839 BGB regelmäßig aus. Eine Haftung für eine unrichtige Wertfestsetzung durch den Rechtspfleger aufgrund eines fehlerhaften Gutachtens eines gerichtlich bestellten Sachverständigen setzt daher voraus, dass die Fehlerhaftigkeit für den Rechtspfleger nur aufgrund Vorsatzes oder grober Fahrlässigkeit nicht erkennbar war.
Stellt sich nach Abschluss des Verfahrens die Fehlerhaftigkeit der Verkehrswertfestsetzung heraus, fragt sich, ob der gerichtlich beauftragte Sachverständige gegenüber dem Ersteher haftet. Nach § 839 Abs. 1 BGB gilt: Erstattet ein vom Gericht ernannter Sachverständiger vorsätzlich oder grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten, so ist er zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der einem Verfahrensbeteiligten durch eine gerichtliche Entscheidung entsteht, die auf diesem Gutachten beruht. Nach § 839a Abs. 2 i.V.m. § 839 Abs. 3 BGB tritt die Ersatzpflicht nicht ein, wenn der Verletzte vorsätzlich oder fahrlässig unterlassen hat, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden.
Die Amtspflichten, die der im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens vom Gericht mit der Wertermittlung beauftragte Gutachterausschuss wahrzunehmen hat, können zugunsten des Erstehers drittgerichtet sein. Der Ersteher darf, selbst wenn ihm keine Mängelgewährleistungsansprüche zustehen, in schutzwürdiger Weise darauf vertrauen, dass das Gericht bei der Festsetzung des Grundstückswerts, die die Grundlage für die Höhe des Gebots bildet, mit der erforderlichen Sorgfalt verfahren ist.
In einer auf neuem Recht basierenden Entscheidung des BGH sieht dieser als schadensstiftende gerichtliche Entscheidung, die auf dem Gutachten beruht, den Zuschlagsbeschluss an. Zu dem ersatzfähigen Schaden gehört jeder durch das unrichtige Gutachten und die darauf beruhende gerichtliche Entscheidung adäquat verursachte und in den Schutzbereich der verletzten Sachverständigenpflicht fallende Vermögensschaden. Der zu leistende Schadensersatz soll die Vermögenslage herstellen, die bei pflichtgemäßem Verhalten des Sachverständigen eingetreten wäre, d.h. wenn der Grundstückswert korrekt ermittelt worden wäre. Dies bedeutet, dass der Geschädigte nicht lediglich einen Anspruch darauf hat, so gestellt zu werden, als hätte er das Objekt nicht ersteigert. Vielmehr bleibt es dem Geschädigten vom Ansatz her unbenommen, geltend zu machen, dass er bei korrekter Wertfestsetzung das Grundstück zu einem niedrigeren Meistgebot hätte ersteigern können. Den Differenzbetrag kann er als Schadensersatz beanspruchen. Dies gilt auch dann, wenn das tatsächliche Meistgebot unter dem Verkehrswert liegt. Der Umstand, dass der Geschädigte möglicherweise eine objektiv adäquate Gegenleistung erhalten hat, schließt es nicht aus, dass er bei korrekter Wertfestsetzung mit einem noch geringeren Gebot hätte zum Zuge kommen können und die Mehraufwendungen damit erspart hätte.

Der Sachverständige hat von dem Besichtigungstermin Gläubiger und Schuldner rechtzeitig zu benachrichtigen. Den Zutritt zu dem Grundstück kann jedoch weder der Sachverständige selbst noch der Gläubiger, auch nicht mithilfe des Gerichts, erzwingen. Verweigert der Schuldner dem gerichtlich bestellten Gutachter den Zutritt zu den Räumlichkeiten des Versteigerungsobjekts, kann die Festsetzung des Verkehrswerts dann jedoch nicht mit der Begründung der Unrichtigkeit des Werts angefochten werden.
Wenn der Schuldner dem Sachverständigen und/oder dem anwesenden Gläubiger den Zutritt zu seinem Grundstück verweigert, erfolgt die Festsetzung des Verkehrswerts des zu versteigernden Objekts ausschließlich nach der Außenansicht und den vorhandenen Unterlagen, z.B. Bauplänen. Bei Teilnahme an der Ortsbesichtigung kann der Gläubiger den Schuldner jedoch darauf hinweisen, dass, wenn er den Zutritt nicht gestattet, auch eine Zwangsverwaltung angeordnet werden könnte. In diesem Fall hat der Schuldner u.U. auf Antrag das Grundstück zu räumen, § 149 Abs. 2 ZVG. Insbes. hat auch der Zwangsverwalter die Pflicht, sich selbst den Besitz des Grundstücks zu verschaffen, § 150 Abs. 2 ZVG. Der Zwangsverwalter wird dem Gutachter daher regelmäßig den Zutritt zu dem Grundstück gestatten.
Der Verkehrswert kann nach drei verschiedenen Wertermittlungsmethoden festgestellt werden:
dem Sachwertverfahren, z.B. bei Einfamilienhäusern, Industriegrundstücken, Eigentumswohnungen,
dem Ertragswertverfahren, z.B. bei vermieteten Objekten, gewerblichen Objekten,
dem Vergleichswertverfahren, z.B. bei unbebauten Grundstücken.

Bei der Festsetzung ist Grundstückszubehör gesondert zu bewerten.

Die positive Beantwortung einer Bauvoranfrage für das Grundstück kann sich werterhöhend auswirken, wertmindernd wirken sich insbes. Altlasten, z.B. Ablagerungen, Versickerungen im Erdreich, aus. Bewirtschaftungskosten spielen bei der Festsetzung des Verkehrswerts regelmäßig eine untergeordnete Rolle, sodass sie nicht als verkehrswesentliche Eigenschaften angesehen werden können.

Vor der Festsetzung des Verkehrswerts muss das Versteigerungsgericht allen Beteiligten rechtliches Gehör gewähren, Art. 103 Abs. 1 GG. Beteiligte sind hierbei neben dem Schuldner und den betreibenden Gläubigern auch der Insolvenzverwalter, die Gläubiger von nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechten und die übrigen Beteiligten, die ihre Rechte rechtzeitig angemeldet haben. Ist der Verkehrswert bereits festgesetzt und tritt dann ein weiterer Gläubiger dem Verfahren bei, ist er nicht mehr zum Verkehrswert zu hören, da er dem laufenden Verfahren in dem Stand beitritt, in dem es sich bei seiner Beschlagnahme befindet.
Der Beschluss über die Festsetzung des Verkehrswerts des zu versteigernden Grundbesitzes ist sämtlichen Verfahrensbeteiligten zuzustellen; die Verkündung ersetzt nicht die Zustellung.

Wann genau das Versteigerungsgericht den Verkehrswert festsetzen soll, wird unterschiedlich beantwortet. Die eine Auffassung verlangt Rechtskraft des Festsetzungsbeschlusses bereits bei der Terminsbestimmung. Eine andere Auffassung verlangt Rechtskraft des Beschlusses für die Zuschlagsentscheidung.
In der Praxis erfolgt die Verkehrswertfestsetzung häufig gleichzeitig mit der Terminsbestimmung. Nach der Änderung seit dem 01.08.1998 in § 38 Satz 1 ZVG soll die Terminsbestimmung u.a. auch den Verkehrswert des Grundstücks enthalten. Die Gesetzesänderung orientiert sich damit an der bereits vielfach geübten Rechtspraxis. Dies dürfte regelmäßig ausreichen, um allen bis dahin Beteiligten die Möglichkeit zu eröffnen, zwischen der Festsetzung und dem Versteigerungstermin noch ein Rechtsmittel einlegen zu können, über das normalerweise auch noch entschieden werden kann.
Der Beschluss über die Festsetzung ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar. Eine weitere Beschwerde ist unzulässig, § 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG. Beschwerdeberechtigt sind grds. neben dem Schuldner sowohl Gläubiger als auch alle anderen Verfahrensbeteiligten. Das Beschwerderecht des Gläubigers ist hierbei unabhängig davon, ob er mit seinem eigenen Anspruch innerhalb oder außerhalb der 7/10-Grenze des § 74a Abs. 1 ZVG liegt. Mit der Beschwerde kann sowohl eine Herauf- als auch eine Herabsetzung begehrt werden.

Mit dem Einwand, der vom Versteigerungsgericht festgestellte Verkehrswert sei wesentlich zu niedrig festgesetzt worden, kann der Schuldner später im Zuschlagsverfahren nicht mehr gehört werden.
Verweigert der Schuldner dem gerichtlich bestellten Gutachter den Zutritt zu den Räumlichkeiten des Versteigerungsobjekts, kann die Festsetzung des Verkehrswerts nicht mit der Begründung der Unrichtigkeit des Werts angefochten werden.

Werden dem Gericht neue Tatsachen bekannt, die sowohl eine Erhöhung als auch eine Ermäßigung des rechtskräftig festgesetzten Verkehrswerts rechtfertigen, besteht eine Anpassungspflicht: Ist gerichtsbekannt, dass seit der letzten Wertfestsetzung bis zum Versteigerungstermin auf dem Grundstücksmarkt der betreffenden Region eine Wertsteigerung von mindestens 10 % eingetreten ist, ist eine Anpassungspflicht regelmäßig gegeben.
Ändert das Gericht den Wert ab, ist wiederum allen Beteiligten rechtliches Gehör zu gewähren, der Änderungsbeschluss ist wiederum allen Beteiligten zuzustellen. Gegen den Änderungsbeschluss kann wiederum sofortige Beschwerde eingelegt werden.
Unterlässt das Gericht eine Anpassung, so liegt hierin ein Zuschlagsversagungsgrund, wenn der Zuschlag auf der Unterlassung beruht.
Allerdings hat der BGH entschieden, dass eine Anpassung des festgesetzten Grundstückswerts an veränderte Umstände dann nicht mehr erforderlich sei, wenn im ersten Versteigerungstermin das Meistgebot nicht 7/10 des rechtskräftig festgesetzten Grundstückswerts erreicht und deshalb der Zuschlag gem. § 74a Abs.1 Satz 1 versagt wird; im weiteren Zwangsversteigerungsverfahren fehle dann das Rechtsschutzinteresse für eine Anpassung des festgesetzten Grundstückswerts. Aus dem "Grundsatz der Einmaligkeit" sowohl in § 85a als auch in § 74a folgert der BGH, dass in diesem Verfahrensstadium der Verkehrswert für das weitere Zwangsvollstreckungsverfahren keine rechtliche Bedeutung mehr habe und deshalb für eine Anpassung des Verkehrswerts an veränderte Umstände das Rechtsschutzinteresse fehle. Eine Neufestsetzung des Verkehrswerts bei nachträglich eingetretenen Wertveränderungen führe zu einer dem Gesetz widersprechenden zeitlichen Verzögerung der Versteigerung, die nicht hinnehmbar sei. Der Gefahr der sittenwidrigen Verschleuderung in einem späteren Versteigerungstermin infolge nachträglicher erheblicher Wertveränderungen könne der Schuldner mit einem Antrag gem. § 765a ZPO begegnen. Auch die Bieter seien nicht schützenswert.
In dieser Allgemeinheit wird dem BGH nicht zu folgen sein. Hat sich der festgesetzte Verkehrswert in einem über mehrere Jahre laufenden Verfahren entscheidend geändert, gebietet bereits der Grundrechtsschutz nach Art. 14 GG (sowohl für Schuldner als auch Gläubiger), den Verkehrswert zu überprüfen und ggf. erneut festzusetzen.

Hieraus folgt, dass der Verkehrswert sich nach den vorgefundenen Begebenheiten berechnet.
Wenn Sie aber nach wie vor Interesse an dem Grundstück haben, so sollte Ihnen primär an der Vertragsdurchführung gelegen sein. Dazu gehören die mit der Vertragsurkunde übernommenen Verpflichtungen gegenüber den anderen Gläubigern.

Wie bereits oben ausgeführt kann § 48 ZVG die Verwertung des Grundstückes hindern. Es ist keine tatsächliche aber eine faktische Vereitelung einer erfolgreichen Zwangsversteigerung zu befürchten:
Ist im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen, wird auch diese behandelt wie das Vollrecht, § 48 ZVG. Da somit der Eigentumsübergang gesichert wird, errechnet sich der Zuzahlungsbetrag aus dem Verkaufswert des Grundstücks unter Abzug evtl. vorgehender Rechte.
Aufgrund der Wirkungen der Auflassungsvormerkung, §§ 883, 888 BGB, stellt die eingetragene Auflassungsvormerkung praktisch gesehen ein Versteigerungshindernis dar. Jeder Ersteher läuft Gefahr, das Grundstück an den Vormerkungsberechtigten wieder herausgeben zu müssen.
Gleichwohl sollte mit dem die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubiger schnellstmöglich eine einvernehmliche und kostensparende Lösung angestrebt werden.
Schließlich haben Sie sich noch Gedanken gemacht, ob Sie unter Umständen Ersatz für den Vermögensschaden verlangen könnten. Das ist mangels einer Anspruchsgrundlage jedoch nicht der Fall. Auch der Übergabevertrag gibt hierfür nichts her. Eine Verletzung von Nebenpflichten aus dem Vertrag scheidet insoweit ebenfalls aus.

Der Besitz und die Nutzungen gingen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses über. Ebenso die Verpflichtungen, die im Hinblick auf die Lastenfreistellung und die Übernahme der Grundpfandrechte eingegangen worden sind.

Der Notar hatte auch auf die Unterschiede zwischen dem Innen- und Außenverhältnis hingewiesen, so dass davon auszugehen ist, dass allen Beteiligten die hier eingegangenen Risiken hinlänglich bekannt waren. Letztlich hat sich nur ein – als damals unwahrscheinlich angesehenes aber dennoch bestehendes Risiko – verwirklicht.
Daher gilt es jetzt, den eingetretenen Schaden zu minimieren.

Ich hoffe, dass ich Ihnen weiter helfen konnte und entsprechende Anregungen mit auf den Weg geben konnte, wie die Durchführung des Vertrages doch noch erfolgreich abgewickelt werden kann.



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