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Stallmiete aufgrund schlechten Zustandes kürzen?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 27.06.2012

Frage:

Ich habe mein Pferd seit ca. 5 Jahren in einem Pensionsstall eingestellt. Die wichtigsten Gründe für die Wahl dieses Stalles war die relativ artgerechte Haltung und der vorhandene Reitplatz, der für mich als sehr ängstlicher Reiter, der nicht ins Gelände geht, von immenser Bedeutung ist.

Jetzt ist es so, dass der Reitplatz nicht mehr in einem so guten Zustand ist, was zum einen sicherlich am Alter des Reitplatzes liegt und auch daran, dass der Stallbetreiber ihn nicht oft genug planiert. Fakt ist jedenfalls, dass der aufgebrachte Sand sehr tief ist, wodurch es mir nicht möglich ist, mein Pferd länger als 20 Minuten darauf laufen zu lassen, da das für die Knochen und Gelenke des älteren Pferdes (und wahrscheinlich auch des jüngeren Pferdes) nicht gesund ist. Mein Tierarzt und mein Schmied sind auch dieser Meinung. Einige andere Einsteller sind auch dieser Meinung und bewegen die Pferde gar nicht mehr auf dem Platz.

Meine Frage ist jetzt: Kann da rechtlich irgendetwas erreichen? Kann ich die Stallmiete kürzen, wenn da nichts passiert? Wenn ja, um wieviel Prozent kann die Miete gekürzt werden? Natürlich möchte ich es nicht soweit kommen lassen, aber ich möchte erst mal wissen welche Rechte ich habe.

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Antwort:

Zunächst zu Ihrem Vertrag. Zwar haben Sie keinen schriftlichen Vertrag, dennoch besteht zwischen Ihnen und dem Stallbesitzer ein Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten beider Parteien, wie sie sich aus dem Gesetz ergeben. Denn im Gegensatz zur Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf der Abschluss des Mietvertrages nicht der Schriftform. Selbst wenn Sie mündlich keine konkreten Absprachen getroffen haben, ist konkludent durch Zahlung der Miete und Einstellen Ihres Pferdes ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit zustande gekommen. Mangels konkreter Vereinbarungen gelten demnach die gesetzlichen Bestimmungen der §§ 535 ff BGB. Nun zu Ihrer Frage: Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten, vgl. § 536 Abs. 1 BGB. Voraussetzung für eine Mietminderung ist demnach das Vorliegen eines Mangels. Ein Mangel liegt vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Es kommt also zunächst darauf an, was der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch in Ihrem Fall ist. Dies ist das Unterstellen des Pferdes sowie das Reiten auf dem Reitplatz. Vertragsgemäß ist stets der Zustand, in welchem sich die Mietsache bei Abschluss des Vertrages befindet. Gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Ihrer Darstellung entnehme ich, dass der Reitplatz bei Abschluss des Vertrages in einem deutlich besseren Zustand war als jetzt. Da er sich derzeit in einem wesentlich schlechteren Zustand befindet als bei Vertragsschluss liegt ein Mangel iSv § 536 Abs. 1 BGB vor, der Sie zur Minderung berechtigt. Fraglich ist die Höhe der Minderung. Diese ist stets zu schätzen. Mangels konkreter gesetzlicher Vorgaben wird die Höhe der Minderung auch vom Gericht nach § 287 ZPO geschätzt. In Ihrem Fall dürfte die Nutzung des Reitplatzes sowie das Unterstellen des Pferdes in etwa mit jeweils 50 % Anteil zu veranschlagen sein. Da Sie den Reitplatz derzeit offensichtlich ohne Gefährdung der Gesundheit des Pferdes überhaupt nicht nutzen können, ist die anteilige Miete bezüglich des Reitplatzes um 100 % zu mindern. Im Ergebnis können Sie damit die Gesamtmiete um 25 % mindern. Die Minderung muss nicht angekündigt werden, sondern setzt ab Vorhandensein des Mangels und Kenntnis des Vermieters hiervon ein. Sie kann unter diesen Voraussetzungen auch rückwirkend geltend gemacht werden.



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