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Mietkaution wegen Wohnungsmängel einbehalten - Post von Rechtsanwalt


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 30.05.2012

Frage:

Bevor ich meine Frage stelle, kurz eine Zusammenfassung der Sachlage:

Ich hatte ein Zimmer meiner Wohnung untervermietet. Der Mieter ist am 31.03.2012 ausgezogen. Er hatte eine Kaution i.H.v. 700 € gezahlt. Während seiner Mietzeit hat er den Küchenboden mutwillig mit Kreide beschädigt. Dies hat er vor Zeugen zugegeben. Bei der Übernahme wurde kein Übergabeprotokoll angefertigt, ich habe ihn aber mündlich darauf hingewiesen, dass wir das mit dem Schaden am Küchenboden noch klären müssen und das ich eventuell einen Teil der Kaution für die Instandsetzung einbehalten werde.

Seine Mutter hat mir per E-Mail eine Frist zur Rückzahlung der Kaution gesetzt. Die Frist endete am 17.04.2012. Da das mit dem Boden allerdings noch nicht geklärt war und ich meinem Untermieter mitgeteilt habe, dass ich erst danach die Kaution zahlen werde, habe ich die Frist nicht eingehalten. Daraufhin habe ich Post von einem Anwalt bekommen, der mit aufforderte die gesamte Kaution zzgl. Anwaltskosten zu zahlen. Ich habe 580 Euro der Kaution bezahlt, da die Erneuerung des Bodens 120 Euro kostet. Die Anwaltskosten werde ich nicht bezahlen, da keine Fristen vereinbart waren. Dies habe ich dem Anwalt schriftlich mitgeteilt. Daraufhin erhielt ich erneut ein Schreiben des Anwalts, dass ich auch die restlichen 120 Euro + die Anwaltskosten zu zahlen hätte, da ich die Frist nicht eingehalten habe und mein Untermieter den Boden angeblich nicht beschädigt hätte.

Meine Fragen:
Muss ich die Anwaltskosten zahlen? Die Mutter meines Untermieters hat mir zwar eine Frist gesetzt, trotzdem ist sie nicht meine Vertragspartnerin. Hat sie denn überhaupt ein Recht darauf mir eine Frist zu setzen?
Kann ich die einbehaltene Kaution für den Küchenboden weiterhin einbehalten?

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Antwort:

Frage 1.: Muss ich die Anwaltskosten zahlen?

Unter Berücksichtigung der Antworten zu den Fragen 2. und 3. war die Rückzahlung der Kaution noch nicht fällig, sodass die geltend gemachten Anwaltskosten zwar von Ihrem Untermieter als Auftraggeber an die Anwälte zu zahlen ist, nicht jedoch von Ihnen. Allerdings mit der Einschränkung der im Schreiben der Anwälte behaupteten Nachzahlung von 30,00 EUR für Betriebskosten, von denen Sie nichts erwähnen. Wegen der vereinbarten Pauschal- bzw. Inklusivmiete wäre eine solche Zahlung in der Tat nicht gerechtfertigt. Allerdings wäre hier allenfalls ein Anwaltshonorar nach einem Gegenstandswert von 30,00 EUR angefallen. Dies wären incl. Auslagenpauschale und MwSt. 46,41 EUR. Sie können ja den Kollegen, sofern der Vortrag bezüglich der 30,00 EUR zutreffend ist, den Betrag von 76,41 EUR (30,00 + 46,41) überweisen. Mehr wäre allerdings nicht gerechtfertigt.

Frage 2.: Die Mutter meines Untermieters hat mir zwar eine frist gesetzt, trotzdem ist sie nicht meine Vertragspartnerin. Hat sie denn überhaupt ein Recht darauf mir eine Frist zu setzen?

Sie könnte es dann tun, wenn Sie als Bevollmächtigte ihres Sohnes aufgetreten wäre. Es kommt damit auf die Formulierung in dem Schreiben an, welches Sie von der Mutter erhalten haben. Hat Sie dort nicht wenigstens erklärt, von Ihrem Sohn bevollmächtigt zu sein, gehen von ihrem Schreiben keinerlei Wirkungen aus. Hat sie behauptet, bevollmächtigt zu sein, so könnten Sie dies zurückweisen, bis Ihnen eine entsprechende Vollmacht vorgelegt wird. Letztlich kommt es darauf jedoch nicht an. Denn selbst wenn der Sohn bzw. Ihr Untermieter selbst geschrieben hätte, könnte er Ihnen zwar eine Frist setzen. Diese wäre jedoch bedeutungslos, solange die Rückzahlung der Kaution noch nicht fällig war. Vertraglich war eine Frist zur Abrechnung und Rückzahlung der Kaution nicht vereinbart. Eine gesetzlich geregelte Abrechnungsfrist besteht nicht. Nach Auffassung des BGH gibt es keine allgemeingültige Abrechnungsfrist, vgl. BGH NZM 2006, 343. Die Instanzgerichte sind hier uneinheitlich und gehen von zwei bis sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses aus. Das LG Hamburg, welches für Sie maßgeblich sein dürfte, geht von 6 Monaten aus, vgl. LG Hamburg WuM 1989, 511. In Ihrem Fall waren nicht einmal 2 Monate verstrichen, sodass die Frist, von wem auch immer gesetzt, unbeachtlich ist.

Frage 3.: Kann ich die einbehaltene Kaution für den Küchenboden weiterhin einbehalten?

Dies hängt davon ab, ob Sie sich die Regulierung des Schadens bei Abnahme der Wohnung vorbehalten haben. War bei der Abnahme zwischen Ihnen klar, dass der Untermieter den Schaden beseitigen oder hierfür haften muss, so war und ist Ihr Einbehalt rechtmäßig, sofern Sie die Höhe der erforderlichen Kosten, z.B. durch Vorlage eines Kostenvoranschlages, nachweisen können. Sinn und Zweck der Kaution ist gerade, es dem Vermieter ohne größere Umstände und Inanspruchnahme von Gerichten zu ermöglichen, sich für Schäden an der Mietsache, für die der Mieter oder Untermieter verantwortlich ist, schadlos halten zu können. Unter vorstehenden Voraussetzungen war der Einbehalt rechtmäßig.



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