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Mietkautionsanspruch - Verjährung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 15.05.2012

Frage:

Mein Mann und ich haben ein Mehrfamilienhaus (14 Mietwohnungen). Bei Durchsicht der Mieterakte einer Mieterin, mit der wir des öfteren Probleme haben, ist mir aufgefallen, das die vertraglich vereinbarte Mietkaution nicht eingezahlt wurde.
Der Mietvertrag begann am 01.07.2008.
Ich habe die Mieterin angeschrieben und gebeten, das Mietkautionskonto bei der Sparkasse jetzt noch einzurichten.

Die Mieterin behauptet, mein Mann hatte damals den Termin bei der Sparkasse zwecks Einrichtung eines Mietkautionskontos versäumt. Und daher sei sie nicht mehr zur Zahlung der Kaution verpflichtet.
Der Mieterverein, den die Mieterin eingeschaltet hat, schreibt uns nunmehr, der Kautionszahlungsanspruch sei verjährt. Auf § 195 BGB wird verwiesen. Die Einrede der Verjährung wird ausdrücklich erhoben.
Ist das richtig, und falls nicht, wie sehen die rechtlichen Möglichkeiten aus.

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Antwort:

Leider ist die Rechtsauffassung des Mietervereins so korrekt:

Umstritten ist, ob nach Beendigung des Mietverhältnisses noch ein Anspruch auf Leistung der vereinbarten, aber nicht geleisteten Kaution besteht.
Aus der mietvertraglichen Sicherungsabrede ergibt sich primär die Fälligkeit der zu leistenden Kaution, falls nicht die zwingende Regelung des § 551 BGB entgegensteht und vorgeht. Ein Recht zur Teilzahlung (vgl. § 266 BGB) hat der Mieter dann in der Regel nicht (vgl. Kraemer NZM 2002, 737/739), es sei denn, bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist vom Mieter eine Geldsumme bereitzustellen. Dies berechtigt zu drei gleichen monatlichen Teilleistungen gemäß § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB.


Mit dem BGH (WuM 1981, 106 [BGH 12.01.1981 - VIII ZR 332/79]) bejaht dies die herrschende Meinung (vgl. z.B. OLG Celle ZMR 1998, 265, LG Berlin GE 2005, 305; HdM/Emmert § 16 Rn. 89; Schmid Mietkaution und Vermieterpfandrecht Rn. 2055, Lammel § 551 Rn. 31); da bis zur endgültigen Abwicklung des Mietvertrages noch Ansprüche des Vermieters bestehen können und damit auch ein Sicherungsbedürfnis gegeben ist (vgl. LG Düsseldorf WuM 2001, 487).

Die Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Stellung einer Kaution beginnt allerdings nach § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB bereits mit der Fälligkeit des Anspruchs; der Verjährungsbeginn ist nicht bis zum Ende der Mietzeit hinausgeschoben .
Das Kammergericht hat am 03.03.2008 zum Aktenzeichen: 22 W 2/08 einen Beschluss erlassen, in dem dies näher ausgeführt wird. Dieser Beschluss ist in zahlreichen Zeitschriften veröffentlicht worden.
GuT 2008, 126-127
Info M 2008, 230
IWR 2008, 99
MietRB 2008, 289-290
NJ 2008, 265 (Volltext mit amtl. LS)
NJW-RR 2008, 1182 (Volltext mit amtl. LS)
NZM 2009, 743-744
ZMR 2008, 624-625 (Volltext mit amtl. LS)

In diesem Beschluss heißt es:
Der Beklagte konnte jedoch aufgrund der von ihm erhobenen Verjährungseinrede die Leistung verweigern ( § 214 Abs. 1 BGB), weil der Kautionsanspruch der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB) unterliegt und daher i … verjährt war ( §§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Nach § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB ist das Entstehen des Anspruchs, d.h. Fälligkeit und Durchsetzbarkeit erforderlich. Da die Bankbürgschaft entsprechend der Vereinbarung in § 6 Nr. 6.1 des Mietvertrages am 1. Juli 2003 zu leisten war, war der Anspruch seit diesem Tag mit der Folge des Verjährungsbeginns fällig (vgl. LG Darmstadt NJW-RR 2007, 1516 = NZM 2007, 801; LG Duisburg NZM 2006, 774; AG Charlottenburg GE 2007, 451; Ehlert in: Bamberger/Roth, BeckOK BGB, Edition 7 (2007), § 551 Rn. 45; Herrlein NJW 2007, 1249 [1250; IV.]), wie auch der Beklagte zu Recht geltend macht.
So verhält es sich bei Ihnen. Die Mietkaution war nach dem Mietvertrag – so Sie keine abweichende Vereinbarung getroffen haben - zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Damit ist dieser Anspruch zum 31.12.2011 verjährt.



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