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Vorverkaufsrecht auf Nachbarsgrundstück


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 06.05.2012

Frage:

Ich besitze ein gesetzliches, im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht auf ein Nachbargrundstück. Der Eigentümer dieses Grundstückes besitzt weitere, unmittelbar angrenzende Grundstücke.

Nachdem er einen Käufer gefunden hat der ihm alle Grundstücke als Paket mit einem notariellen Kaufvertrag abkauft, muss ich dann in den Gesamtvertrag einsteigen oder kann ich mein Vorkaufsrecht nur auf das belastete Grundstück ausüben?

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Antwort:

Vorab der Hinweis zum Schreiben des Maklers Hinterecker, dass Sie in keinster Weise verpflichtet sind, sich bereits jetzt über Ihr Vorkaufsrecht zu äußern oder sich gar festzulegen. Vielmehr hätten Sie das Recht, durch einfache Erklärung in den Kaufvertrag zwischen Herrn Grau und einem potentiellen Erwerber an seine Stelle in den Kaufvertrag einzutreten. Ohne Vorlage zumindest eines Vertragsentwurfes sollten Sie deshalb nur dann Stellung nehmen, wenn für Sie die Ausübung des Vorkaufsrechts von vornherein nicht in Betracht kommt. Derzeit wissen Sie ja mangels Mitteilung des Maklers nicht einmal den avisierten Kaufpreis.

Das dingliche Vorkaufsrecht ist in den §§ 1094 ff BGB geregelt, die wiederum auf die §§ 463 bis 473 BGB verweisen. Für Ihren Fall ergibt sich die Lösung des Problems aus § 467 BGB: Hat der Dritte den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft, so hat der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Der Verpflichtete kann verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können. Soweit der Gesetzestext. § 467 BGB betrifft den Fall, dass der Gegenstand, an dem ein Vorkaufsfall besteht, nicht allein, sondern zusammen mit anderen Gegenständen verkauft wird. Der Vorkaufsberechtigte soll auch in diesem Fall die Möglichkeit haben, sein Vorkaufsrecht auszuüben. Es muss dann allerdings ermittelt werden, welchen Kaufpreis er zahlen muss. Umgekehrt kann der Verpflichtete (= Herr Grau) ein Interesse daran haben, dass der Berechtigte dann auch die nicht vom Vorkaufsrecht umfassten Gegenstände erwirbt, da er sie einzeln nicht oder nur schlechter verwerten kann. Die Vorschrift des § 467 BGB ist anwendbar, wenn der mit dem Vorkaufsrecht belastete Gegenstand gemeinsam mit anderen Sachen zu einem Gesamtpreis verkauft wird. Eine wirtschaftliche Einheit mit den anderen Gegenständen ist nicht erforderlich. Letzteres scheint in Ihrem Fall nicht gegeben zu sein, da es sich offensichtlich um einzelne Grundstücke handelt. Genaueres lässt sich jedoch erst nach Vorlage zumindest eines Kaufvertragsentwurfs sagen. Die unter Umständen komplizierte und streitträchtige Ermittlung des auf den mit dem Vorkaufsrecht belasteten Gegenstand entfallenden Teilkaufpreises nach § 467 BGB ist entbehrlich, wenn der Verpflichtete und der Dritte in dem Kaufvertrag für die einzelnen Gegenstände selbst Teilkaufpreise festgelegt haben. Die Grenze besteht dabei allerdings in einer sittenwidrigen Benachteiligung des Berechtigten. § 467 BGB findet entsprechende Anwendung, wenn ein Kaufvertrag eine sittenwidrige Preisgestaltung enthält, deren Zweck ausschließlich darin besteht, die Ausübung eines Vorkaufsrechts zu verhindern. Deshalb müssen Sie sich auch erst festlegen, wenn der potentielle Erwerber bereits den Kaufvertrag unterschrieben hat!
Der Vorkaufsberechtigte hat im Falle der Ausübung seines Vorkaufsrechts nach § 467 Satz 1 BGB einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Maßgebender Zeitpunkt für den Wert ist der Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts. Die Preisberechnung erfolgt dadurch, dass der wirkliche Wert der mit dem Vorkaufsrecht belasteten Sache zu dem wirklichen Wert der anderen Sachen in dem Verhältnis stehen muss, in dem der zu zahlende Preis zu dem vereinbarten Gesamtpreis steht. Notfalls muss zur Ermittlung ein SV-Gutachten erfordert werden.

Die Beeinträchtigung des Verkaufs zum Gesamtpreis durch die Zulassung der Ausübung des Vorkaufsrechts kann für den Verpflichteten nachteilig sein, da die übrigen Sachen teilweise schlechter oder gar nicht verkauft werden können. Aus diesem Grund besteht für den Vorkaufsverpflichteten die Möglichkeit, den Vorkauf auf alle Sachen auszudehnen, wenn er beweisen kann, dass er benachteiligt ist. Tut er dies, so hat er gemäß § 467 Satz 2 BGB eine Einrede, die er dem Vorkaufsberechtigten entgegenhalten kann. Da durch einen Mengenkauf mit einem anschließenden Erstreckungsbegehren die Möglichkeit und das Risiko bestehen, dass das Vorkaufsrecht umgangen wird, ist unter Anwendung eines strengen Maßstabes zu prüfen, ob sich der Vorkaufsverpflichtete nicht treuwidrig verhält. Dies ist insbesondere dann nicht der Fall, wenn die wirtschaftliche Einheit der Gegenstände schon bei Begründung des Vorkaufsrechts bestand. Das vom Vorkaufsverpflichteten geltend gemachte Erstreckungsbegehren eröffnet dem Vorkaufsberechtigten die Wahlmöglichkeit, auf das Begehren einzugehen oder von seiner Vorkaufserklärung Abstand zu nehmen. Aus diesem Grund ist zu empfehlen, zunächst weitere und genauere Unterlagen anzufordern und die Frage nach einer Absicht, von Ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, vorläufig offen zu lassen. Damit vermindern Sie die Möglichkeit des Verkäufers, die Kaufpreise entsprechend zu manipuliert, um Ihr Vorkaufsrecht uninteressant zu machen.



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