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Courtageanspruch des Maklers


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 21.04.2012

Frage:

Wir haben von Freunden erfahren, dass eine Doppelhaushälfte zur Vermietung ansteht. Die aktuellen Bewohner (Mieter) waren mit unseren Bekannten befreundet, welche wiederum wussten, dass wir suchen.

Ich habe daraufhin mit den Bewohnern eine Besichtigung vereinbart und durchgeführt. Da mir die DHH gefiel, habe ich die Kontaktdaten der Besitzer direkt von den aktuellen Mietern bekommen.

Am nächsten Tag habe ich die Besitzer angerufen und unser Interesse bekundet. Diese haben mich dann an den Hausverwalter weiter vermittelt, da Sie weiter weg wohnen.

Also habe ich diesen Kontaktiert und das Interesse bekundet.

Daraufhin hat dieser mir eine Mail geschickt und darauf hingewiesen, dass der Vorgang Courtagepflichtig, da er nicht als Verwalter, sondern als Makler unterwegs ist.

Da wir wussten, dass es auch einen anderen Interessenten gab, und die Situation in Hamburg extrem schwierig ist (die Makler benehmen sich wie Halbgötter und wählen nach eigenem Dünken die Leute aus), habe ich das nicht weiter kommentiert und später nach Vertragsunterzeichnung auch die Courtagerechnung bezahlt.

Meine Frage. Hatte der Makler wirklich Courtageanspruch? Wenn nein, kann ich die Rechnung nachträglich anfechten und mein Geld zurück verlangen?

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Antwort:

Ihnen steht gegen den Makler ein Anspruch auf Rückzahlung der Courtage zu. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB iVm § 2 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 5, § 5 Abs. 1 WoVermittG; § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, § 818 Abs. 2 BGB. Ein rechtlicher Grund für die Zahlung der Courtage liegt nicht vor, da kein Provisionsanspruch gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB für eine Wohnungsvermittlung entstanden ist. Zum einen ist eine echte Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit nicht erbracht worden (I.). Darüber hinaus entfällt ein Provisionsanspruch des Maklers aufgrund der wirtschaftlichen Verflechtung mit dem Eigentümer (II.). Schließlich wurde auch keine davon unabhängige wirksame Provisionsvereinbarung zwischen Ihnen und dem Makler getroffen (III).

I. Ein rechtlicher Grund für die Zahlung der Courtage an den Makler liegt nicht in der Erfüllung eines Provisionsanspruchs aus § 652 Abs. 1 BGB i. V. m. § 2 Abs. 1 WoVermG. Ein solcher Anspruch ist nicht entstanden, da vom Makler keine Maklertätigkeit ausgeführt wurde bzw. Sie bereits Kenntnis vom Objekt und dem Eigentümer als Vermieter hatten. Einen Nachweis, wie er von §652 Abs. 1 BGB gefordert wird, konnte der Makler deshalb nicht mehr erbringen. Ein Nachweis gemäß § 652 Abs. 1 S. 1 BGB besteht in einer Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten, vgl. BGH NJW 2005, 753. Davon kann hier nicht die Rede sein. Denn Sie hatten bereits durch Ihre eigenen Bemühungen über Ihre Bekannten und die Bewohner sämtliche notwendigen Kenntnisse. Liegt Vorkenntnis bei einem Maklerkunden vor, so schließt diese die Kausalität der Nachweistätigkeit eines Maklers für den Vertragsschluss regelmäßig aus. Auch gegenüber der Vermieterseite hat der Makler keine Nachweistätigkeit erbracht. Denn der Eigentümerin war Ihr Interesse an der Anmietung der DHH durch Ihre direkte Kontaktaufnahme bereits bekannt.

Vermitteln eines Vertrages verlangt zudem, dass der Makler Verbindung mit einem Interessenten aufnimmt und auf diesen einwirkt, das Geschäft mit dem Auftraggeber zu schließen, vgl. BGH MDR 1977, 35. Eine solche Vermittlungsleistung durch den Makler hat und konnte nicht mehr stattfinden. Sie waren bereits zur Anmietung entschlossen, als Sie Kontakt zum Makler aufnahmen. Dass der Makler von Seiten des Vermieters einen Maklerauftrag erhalten hat, ist in diesem Zusammenhang deshalb belanglos, weil § 2 Abs. 1 WoVermG nicht danach differenziert, ob der Makler vom Mieter oder vom Vermieter beauftragt wurde, in beiden Fällen kommt ein Provisionsanspruch nur in Betracht, wenn der Mietvertrag infolge der Vermittlung oder des Nachweises durch den Makler zustande kommt.

II. Wäre entgegen der obigen Ausführungen doch ein Provisionsanspruch entstanden, so stünde dieser dem Makler gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG nicht zu, weil er Verwalter der Eigentümer war. Für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnraum schließt § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG einen Provisionsanspruch des Wohnungsvermittlers aus, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist. Nr. 2 bedeutet im Wesentlichen eine gesetzliche Festschreibung des Provisionsausschlusses bei Eigengeschäften des Maklers im weiteren Sinn. Dadurch soll verhindert werden, dass Wohnungsvermittler Provisionen fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt. Die Norm ist Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens. Wegen der engen Verflechtung zwischen Vermieter und Vermittler/Verwalter soll eine Vermittlungstätigkeit ausscheiden. Denn für den Wohnungssuchenden stellt sich vereinfacht gesagt der Vermieter und Vermittler bzw. Verwalter als eine Partei dar. Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung bezweckt, allgemein die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben. Außerdem soll die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verhindern, dass Wohnungsvermittler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt, vgl. BGH NJW-RR 2006, 729; AG Hamburg-Altona WuM 2009, 243 bestätigt durch die zweite Instanz: LG Hamburg NJW-RR 2009, 1286.

III. Ein Anspruch auf die Courtage steht dem Makler auch nicht aufgrund der von Ihnen unterzeichneten Courtagevereinbarung sowie der schließlich gezahlten Provision zu. Im Allgemeinen kann zwar ein Provisionsanspruch auch bei Verflechtungsfällen wie diesem dadurch begründet werden, dass sich der Kunde zur Zahlung einer Provision eigens verpflichtet. Die ist jedoch bei Wohnungsvermittlungen gemäß § 2 Abs. 5 WoVermG ausgeschlossen, so dass eine derartige Vereinbarung gemäß § 134 Abs. 1 BGB nichtig wäre, so auch AG und LG Hamburg, a.a.O. Dies ist entscheidend, da Sie nach Ihren Angaben nicht unter Vorbehalt gezahlt haben und eine Rückforderung im Normalfall auch dann ausgeschlossen ist, wenn auf einen an sich nicht bestehenden Anspruch gezahlt wurde. Ist eine Vereinbarung oder ein Vertrag allerdings nichtig, so entspricht dies der Situation, die ohne Abschluss eines Vertrages bestehen würde. Ein nichtiger Vertrag entfaltet mithin keinerlei Rechtswirkungen. Folge ist, dass die Zahlung der Provision ohne Rechtsgrund (= ohne Vertrag) geschlossen wurde und der Empfänger deshalb zu Unrecht bereichert ist. Nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB können Sie deshalb das ohne Rechtsgrund erlangte heraus verlangen bzw. die Rückzahlung der gezahlten Provision verlangen. Überdies gewährt § 5 WoVermG ebenfalls einen Anspruch auf Erstattung bereits gezahlter Provision, sofern der Makler diese zu Unrecht i.S.d WoVermG erhalten hat.

Im Ergebnis sollten Sie deshalb die gezahlte Provision vom Makler zurückfordern.



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