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Mieter für Schimmelbildung haftbar machen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 17.04.2012

Frage:

Wasserschaden mit Schimmelbildung in Neubauwohnung (7 Jahre alt).

Mein Mieter zeigte mir bei Auszug eine aufgesprungene Rückseite des mit gemieteten Einbauschrankes. Der sofort herbeigerufene Handwerker entfernte die durch Pilz und Feuchtigkeit zerstörte Rückwand des Schrankes und es kam ein großer Bereich mit Pilz durchsetzte nasse Wand zum Vorschein. Der Fußboden ist ebenfalls bereits angegriffen. Es ist zu befürchten, dass der Pilz auf der anderen Seite der Wand (Bad) auch bereits hinter den Fliesen sitzt. Schuld war eine undichte Anschlussstelle in der Wand zu den Armaturen.

Wenn der Mieter den Schaden früher gemeldet hätte, wäre der Schaden erheblich geringer gewesen.

Meine Frage: kann man den Mieter für den Schaden haftbar machen. Er hätte doch merken müssen, dass die Schrankhinterwand feucht wird und sich rechtzeitig melden.

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Antwort:

Fragestellung: Kann man den Mieter für den Schaden haftbar machen. Er hätte doch merken müssen, dass die Schrankhinterwand feucht wird und sich rechtzeitig melden.

Sofern es sich bei Ihrer Wohnung um eine Eigentumswohnung innerhalb einer WEG-Anlage handelt, ist möglicherweise die Gemeinschaft/Gebäudehaftpflichtversicherung für den eingetretenen Schaden haftbar. Deshalb vorab der Hinweis, dass bis zum Wohnungsanschluss die Versorgungsleitungen im Gemeinschaftseigentum stehen und erst nach dem Anschluss das Sondereigentum betroffen ist. Es müsste also zunächst geklärt werden, in wessen Bereich die Schadensursache liegt.

Nachstehend gehe ich davon aus, dass allein Ihr Eigentum betroffen ist und die Haftung deshalb entweder bei Ihnen oder dem Mieter liegt. Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter gem. § 536 c Abs. 1 Satz 1 BGB unverzüglich anzuzeigen. Die Anzeigepflicht ist ein Teil der dem Mieter obliegenden allgemeinen Obhutspflicht, vgl. KG NZM 2003, 27. Die Obhutspflicht ergibt sich aus dem Umstand, dass der Mieter wegen seines umfassenden Besitzrechtes (Hausrecht) den Vermieter regelmäßig von jeglichem Zugriff auf die Mietsache ausschließen kann. Daher ist dem Mieter im Gegenzug die Pflicht auferlegt, dem Vermieter erkennbare Mängel zu melden, vgl. BGHZ 68, 281. Aus § 536 c BGB kann aber keine Nachforschungspflicht des Mieters hergeleitet werden. Daher ist es zu weitgehend, dem Mieter regelmäßige Kontrollpflichten aufzuerlegen, vgl. BGH ZMR 1977, 209. Es ist deshalb in Ihrem Fall zu fragen, ob der Mangel für den Mieter erkennbar war, da sich die Ursache und Ausbreitung des Schimmels hinter der Rückenwand des Einbauschrankes befunden hat. Der Mangel muss sich also gezeigt haben. Ob und wann dies der Fall war, vermag ich nicht zu beurteilen und ist Tatfrage. Nach Ihrer Schilderung hat sich der gesamte Schaden nebst Ursache erst bei Auszug des Mieters gezeigt. Dies könnte dafür sprechen, dass der Mangel zuvor nicht sichtbar war. Es genügt allerdings zur Haftung des Mieters, wenn er infolge grober Fahrlässigkeit vom Mieter übersehen wurde. Der Mieter handelt grob fahrlässig, wenn er einen offensichtlichen Mangel nicht erkannt hat. Hiervon ist auszugehen, wenn der Mangel jedem Mieter bei Beachtung üblicher Sorgfalt hätte auffallen müssen, vgl. OLG Düsseldorf GE 2008, 1425. Unterlässt der Mieter die Anzeige schuldhaft, so ist er dem Vermieter gem. § 536 c Abs. 2 Satz 1 BGB zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Zu beachten ist, dass Sie als Vermieter beweispflichtig für die Voraussetzungen des geltend zu machenden Anspruchs, insbesondere der Erkennbarkeit des Mangels, sind. Nur der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass der Mieter in dem Fall natürlich jegliches Mietminderungsrecht verliert.



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