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Mietwohnung wurde verkauft - neue Besitzer vor Beendigung des Mietverhältnisses auf Grundstück


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 07.04.2012

Frage:

Ich bin Mieterin eines Einfamilienhauses mit Garten. Vor etwa 6 Monaten hat mich mein Vermieter darüber informiert, dass er das Haus aus finanziellen Gründen verkaufen muss. Daraufhin habe ich mich auf der Suche nach einer neuen Bleibe gemacht und bin fündig geworden. Ich habe den Mietvertrag fristgerecht am 29.02.2012 gekündigt und werde Ende Mai ausziehen. Fast gleichzeitig (einige Tage später) wurde das Haus verkauft. Der Kaufvertrag beim Notar wurde unterschrieben, bezahlt wurde noch nicht (Stand von heute) und die neuen Eigentümer wurden auch noch nicht ins Grundbuch eingetragen.

Die neuen Eigentümer waren inzwischen schon mehrere Male bei mir, wollten hier was ausmessen, mal schauen mit Verwandten usw. Beim letzten Mal (letzten Montag) wollten sie mit einem Gerüstbauer vorbei kommen, da sie die Fassade vom Haus erneuern möchten. Ich war zu dem Zeitpunkt verhindert, habe angenommen, dass mein Vermieter mitkommt aber er hat den Leuten wohl schon einen Schlüssel vom Tor zum Grundstück gegeben (übrigens schließt dieser Schlüssel auch die Haustür auf).
Heute Mittag war ich ca. eine Stunde weg. Als ich zurück kam, war der neue fast-Eigentümer dabei, die Bedachung der Terrasse zu entfernen. Auf meine Frage hin, was er da macht, erwiderte er, "das Dach abmachen und am Dienstag kommt das Gerüst".

Ich habe mit meinem Vermieter gesprochen und ihm gesagt, dass ich mit diesem Vorgang überhaupt nicht einverstanden bin und dass ich der Meinung bin, dass sie sich strafbar machen. Er hat mir jetzt wenigstens ein anderes Schloss in die Haustür eingebaut, so dass keiner ins Haus kann. Allerdings können die Leute immer noch das Grundstück (Garten und Terrasse) betreten.
Bevor ich mich jetzt großartig zu dem Vorgang äussere, möchte ich natürlich wissen, was meine Rechte und Pflichte sind. Ich vermute, dass die neuen Eigentümer im Moment nicht im Recht sind aber wie ist es, wenn sie jetzt das Haus bezahlt haben?

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Antwort:

Zunächst einmal möchte ich Sie auf einen Umstand hinweisen, der im Gesetz mit dem Grundsatz „“Kauf bricht nicht Miete“ überschrieben ist.

Der in § 566 BGB normierte Grundsatz »Kauf bricht nicht Miete« übernimmt unter dieser ungenauen vom Gesetzgeber als sprichwörtlich bezeichneten Überschrift (richtig: Veräußerung bricht nicht Miete) mit geringfügigen sprachlichen Änderungen die bisherige Regelung des § 571 BGB a.F.
Es handelt sich hier um eine typische Mieterschutzbestimmung, die verhindern soll, dass der Mieter den Mietbesitz durch Veräußerung verlieren kann, da er ohne diese Regelung kein Recht zum Besitz gegenüber dem Erwerber hätte. Mit Beendigung des Erwerbstatbestandes (Eintragung des rechtsgeschäftlichen Erwerbers in das Grundbuch) tritt der Erwerber für die Dauer seines Eigentums an die Stelle des vormaligen Eigentümers und Vermieters. Die im Vordringen befindliche Auffassung geht nicht von dem Entstehen eines neuen Mietverhältnisses gegenüber dem Erwerber aus, sondern von einem gesetzlich angeordneten Übergang des Mietverhältnisses vom Veräußerer auf den Erwerber (vgl. Staudinger/Emmerich § 566 Rn. 5).
Die Regelung gilt wegen der Verweisungsnorm des § 578 BGB sowohl für Wohnraummietverhältnisse als auch für Mietverhältnisse über Grundstücke u.a. Räume.
§ 566 BGB erstreckt sich sowohl auf bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse als auch über genossenschaftliche Dauernutzungsverträge (vgl. Schmidt-Futterer/Gather § 566 Rn. 15; Krenek § 566 Rn. 8).
Analog gilt die Regelung des § 566 BGB für Erbbaurechte, Nießbrauch, Wohnungsrecht und Wohnungseigentum; z.T. gilt § 566 BGB auch analog für Unterhaltsvereinbarungen (vgl. Krenek § 566 Rn. 14).
Dagegen findet die Vorschrift keine Anwendung auf gewerbliche Mietverhältnisse, die auf Gestattung eines Gewerbes in den Räumen eines anderen gerichtet ist. Dies hat der BGH (ZMR 2002, 905 = NJW 2002, 3322 f. [BGH 17.07.2002 - XII ZR 86/01]) für einen Breitbandkabelvertrag entschieden, bei dem der Grundstückseigentümer einem Unternehmen das ausschließliche Recht gewährte, auf dem Grundstück eine Breitbandkabelanlage zu errichten, zu unterhalten und mit den Wohnungsmietern Einzelanschlussverträge abzuschließen. Der BGH stellte klar, dass § 566 BGB nur dann analog anwendbar sei, wenn der Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses in den mietvertraglichen Beziehungen der Parteien läge (vgl. Krenek in Müller/Walther § 566 Rn. 10 zu Altenwohnheimverträgen etc.).

§ 566 BGB gilt auch nicht für Untermietverträge bei einem Wechsel des Hauptmieters/Untervermieters (BGH NJW 1989, 2053); nicht für Leihverträge (Krenek § 566 Rn. 12) und den Mietvorvertrag (Krenek § 566 Rn. 13).

Ihrer Sachverhaltsschilderung zufolge ist unter Anwendung der oben genannten Grundsätze zu dieser Vorschrift daher deren Anwendungsbereich eröffnet.

Das bedeutet, dass die Rechte und Pflichten bei Wechsel der Vertragspartei auf Vermieterseite sich nach § 566 BGB zu richten haben.

§ 566 Abs. 1 BGB setzt eine Veräußerung des vermieteten Wohnraums oder Grundstücks durch den vermietenden Eigentümer voraus.

Der bloße Abschluss schuldrechtlicher Verträge (Kauf, Tausch oder Schenkung) ist für den Veräußerungstatbestand nicht ausreichend. Es kommt allein entscheidend auf die Auflassung und die anschließende Eintragung im Grundbuch gemäß § 873, 925 BGB an.

Daraus folgt nun für Sie, dass Ihr bisheriger Vermieter solange Ihr einziger Vertragspartner ist und bleibt, bis Auflassung und Eintragung erfolgt sind.

Sie haben zwar (nur) auf die fehlende Bezahlung des Kaufpreises hingewiesen. Es ist aber davon auszugehen, dass hier – wie in den allermeisten Fällen- Auflassung und Eintragung im Grundbuch erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises erfolgt.

Damit haben Sie aus mietvertraglicher Sicht mit den neuen Eigentümern erst einmal nichts zu schaffen.
Die Vermieterstellung des ursprünglichen Vermieters ist zwischen Abschluss des notariellen Kaufvertrages und der Eigentumsänderung durch Eintragung im Grundbuch insoweit noch nicht tangiert. Dies bedeutet, dass der Erwerber beispielsweise auch noch keine Mieterhöhung verlangen kann und auch noch nicht aus eigenem Recht die Kündigung des Vertrages zu erklären berechtigt wäre.

Lediglich die Mieteansprüche kann der Veräußerer bereits vor der Umschreibung im Grundbuch wirksam an den Erwerber abtreten.

Eine selbstständige Abtretung des Kündigungsrechts durch den Veräußerer scheidet aus (vgl. LG Berlin ZMR 1996, 325 f).

Allerdings soll es möglich sein, den Erwerber zur Ausübung des Kündigungsrechts im eigenen Namen sowie zur Erklärung einer Mieterhöhung zu ermächtigen (vgl. Staudinger/Emmerich § 566 Rn. 32).

Die §§ 566, 578 BGB erfordern, dass das Mietobjekt vor der dinglichen Umschreibung bereits an den Mieter überlassen war. Das ist bei Ihnen unstreitig der Fall.

Das Dauerschuldverhältnis der Miete erfährt seine Rechte und Pflichten der Vertragsparteien betreffende Zäsur durch die Eigentumsumschreibung. Dies bedeutet, dass der Vermieter in sämtliche mietvertraglichen Vereinbarungen - egal, ob sie ihm bekannt sind oder nicht - eintritt. Erfolgt der Grundstückserwerb nach Beendigung des Mietverhältnisses muss allerdings der bisherige Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen (vgl. unten Rdn. 29; BGH ZMR 2007, 529 [BGH 04.04.2007 - VIII ZR 219/06]).

Dieser Vertragseintritt kann auch nach überwiegender Auffassung nicht auf vertragstypische mietvertragliche Rechte und Pflichten beschränkt bleiben, sondern gilt für alle Abreden der Parteien (vgl. Staudinger/Emmerich § 566 Rn. 40).
Vor Eigentumsumschreibung kann der Mieter allein gegenüber dem ursprünglichen Eigentümer und Vermieter kündigen. Unproblematisch ist hier der Fall, dass der ursprüngliche Vermieter bereits mit Kaufvertragsabschluss einen künftigen Rechtsübergang gegenüber dem Mieter anzeigt und dieser daraufhin gegenüber dem Erwerber kündigt, obwohl noch kein Eigentumsübergang im Grundbuch erfolgte. Hier wird § 566e Abs. 1 BGB analog angewandt mit der Folge, dass die Kündigung nicht wegen des falschen Kündigungsadressaten unwirksam ist.

Bereits fällige vor Eigentumsumschreibung begründete Ansprüche verbleiben beim bisherigen Vermieter und müssen ggf. im notariellen Kaufvertrag durch Abtretung rechtsgeschäftlich auf den Erwerber übertragen werden.

Ohne Rücksicht auf seine Kenntnis tritt der Erwerber in sämtliche mietvertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Mieter ein. Dies gilt insbesondere für eine Verzugshaftung, wenn der Veräußerer bereits im Verzug mit Mängelbeseitigungsarbeiten war und der Schaden nach Eigentumswechsel erst eintritt (BGH ZMR 2005, 354 [BGH 09.02.2005 - VIII ZR 22/04]).
Für Ansprüche des Mieters ist wiederum der Eigentumsübergang und die Fälligkeit der Ansprüche maßgebend. Alle vor Eigentumsübergang bereits fälligen Ansprüche sind gegen den ursprünglichen Vermieter zu richten, während der Erwerber für die zeitlich später entstandenen und fälligen Ansprüche passiv legitimiert ist.
Dies ist insbesondere bedeutsam bei Schadensersatzsansprüchen des Mieters. Für die Garantiehaftung aus § 536 a Abs. 1 BGB kommt es damit auf den Schadenseintritt an. Liegt dieser nach dem Eigentumserwerb, haftet auch der Erwerber ohne Verschulden für anfängliche Mängel.
Hinsichtlich der Betriebskosten wird überwiegend die Auffassung vertreten, dass bei einem Eigentumserwerb während der laufenden Abrechnungsperiode der Erwerber zur Abrechnung verpflichtet ist (OLG Naumburg NZM 1998, 806 = NJW-RR 1999, 160 [OLG Naumburg 01.04.1998 - 5 U 1695/97]). Im Zusammenhang mit Übertragungen nach dem Vermögensgesetz hat der BGH (ZMR 2001, 17 = NZM 2001, 158 [BGH 14.09.2000 - III ZR 211/99]) entschieden, dass der Verfügungsberechtigte als früherer Eigentümer den Mietern gegenüber bezüglich der zu diesem Zeitpunkt abgelaufenen (!) Abrechnungsperioden zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet bleibt und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt ist. Hinsichtlich der laufenden Abrechnungsperiode treffe die Abrechnungspflicht den Berechtigten/Erwerber.
Die Vorschrift des § 566 ist nicht zwingendes Recht. Allerdings kann der Grundsatz »Veräußerung bricht nicht Miete« wohl kaum durch eine formularvertragliche Klausel ohne Verstoß gegen § 307 BGB unterlaufen werden.
Auch eine bloße Vereinbarung zwischen ursprünglichen Vermieter und Erwerber ist unwirksam. Zur Abbedingung der Rechtsfolgen bedarf es eines dreiseitigen Vertrages von Mieter, ursprünglichem Vermieter und Erwerber. Zum Teil wird auch vertreten, dass § 566 BGB eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter zulasse, da § 566 BGB - im Gegensatz zu § 550 BGB - nicht den Schutz des Erwerbers, sondern den Schutz des Mieters bezwecke.

Hieraus folgt zunächst, dass der neue Erwerber aus eigenem Recht Ihnen gegenüber nicht berechtigt ist. Ihr Vertragspartner ist und bleibt der bisherige Eigentümer.

Ihre Rechte richten sich danach auch noch nach den Grundpflichten aus § 535 BGB:
Der Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache ist bei der Miete von Wohnraum eng verknüpft mit dem des Wohnens .
Gemeinhin wird gefordert, dass der Mieter von Wohnraum in den gemieteten Räumen die Möglichkeit haben muss, seine allgemeine Lebensführung und Persönlichkeit zu entfalten (BVerfG WuM 1994, 1212). Die Wohnung ist Lebensmittelpunkt für den Mieter.

Im Einzelfall hängt die Bewertung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache von den Regelungen des Mietvertrages ab. Hierdurch kann der Begriff des Gebrauchs der Mietsache vertraglich konkretisiert werden. So kann geregelt werden, was erlaubt und was untersagt sein soll.

Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, in welchem Zustand sich die Mietsache bei Beginn des Vertrages befindet. Grundsätzlich ist dieser verbindlich, sodass der Mieter mit der späteren Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen ausgeschlossen ist (§ 536b BGB), es sei denn, dass der Mieter die Mietsache unter Vorbehalt angenommen hat.

Zur Grundausstattung, die auf jeden Fall vom Vermieter zu überlassen ist, zählen sowohl bei Wohn- als auch bei Geschäftsraum das fließende Kalt- und Warmwasser, das Vorhandensein von Elektroleitungen, das ordnungsgemäße Funktionieren in- und außerhalb der Räumlichkeiten und die allgemeine Verkehrssicherheit. Auch der Mieter einer Altbauwohnung kann - mangels abweichender Vereinbarungen - einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte ermöglicht (BGH WuM 2004, 527 [BGH 26.07.2004 - VIII ZR 281/03] für die Bereitstellung der Stromversorgung zum Betrieb für Wasch- und Geschirrspülmaschine).

Der vertragsgemäße Mietgebrauch wird durch das Gesetz selbst wieder eingeschränkt. So regelt § 541 BGB einen gesetzlichen Unterlassungsanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter, der von der Mietsache einen vertragswidrigen Gebrauch macht.

Wenn Sie nun ein Haus mit Gartenbenutzung gemietet haben, dann ist Ihnen auch die Nutzung von Haus und Garten eingeräumt.

Im Hinblick auf Einschränkungen der Nutzung ist folgendes zu beachten: Allgemein bestimmen die §§ 138 und 242 BGB die Grenze des Zulässigen. Was darüber hinausgeht, ist schlechthin untersagt.
Weiter kann der Zweck des Mietvertrages die Grenzen dessen bestimmen, was unter den Mietgebrauch zu fassen ist. Selbstredend versteht sich beispielsweise, dass eine Wohnung nicht insgesamt zu betrieblichen Zwecken benutzt werden darf. Ebenso selbstverständlich ist es, dass der Vermieter nicht schlechthin die elementaren Bedürfnisse des Mieters vertraglich einengen darf, zu denen etwa die Aufnahme des Lebenspartners, das Empfangen von Besuch, das Musizieren, das Halten von Kleintieren, das Einrichten der Wohnung, die Betätigung eines Fernseh- oder Radiogeräts zählen. Demgegenüber erfahren diese Grundrechte des Mieters wiederum ihre jeweiligen Einschränkungen. So darf der Besuch nicht zur dauerhaften und damit unerlaubten Überlassung der Mietsache an Dritte werden. Genauso wenig darf der Mieter von seinem grundsätzlichen Recht zum Musizieren zu jeder Tages- oder Nachtzeit oder unzumutbar lange Gebrauch machen.

Aus diesen Beispielen folgt, dass die Einschränkung des Gebrauchs in Ihrem Falle nicht durch bauliche Maßnahmen durch den Erwerber eingeschränkt werden darf.

Zu denken wäre allenfalls noch an die Vorschrift des § 554 BGB, wonach der Mieter Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen zu dulden hat.
Die Vorschrift gilt ihrer systematischen Stellung nach unmittelbar für Wohnraum, auch für preisgebundenen Wohnraum (BGH MDR 2004, 739 [BGH 03.03.2004 - VIII ZR 149/03] [740]; BayObLG ZMR 1997, 73). Nach § 578 Abs. 2 BGB gelten die Abs. 1 bis 4 auch für Mietverhältnisse über sonstige Räume. Im Anwendungsbereich der HeizkostenV gilt für die Anbringung von Ausstattungen zur Verbrauchserfassung § 4 Abs. 2 HeizkostenV (str. vgl. Kommentierung zu § 4 HeizkostenV). Unerheblich ist, ob der Vermieter die Maßnahme von sich aus durchführt oder auf Anforderung des Mieters (Sternel NZM 2007, 545 [547/548]).

Sachlich betreffen Abs. 1 Erhaltungsmaßnahmen und Abs. 2 Modernisierungsmaßnahmen. Sonstige Maßnahmen hat der Mieter nach § 242 BGB zu dulden, wenn der Vermieter auf Grund öffentlichen Rechts zur Durchführung der Maßnahme verpflichtet ist (Sternel NZM 2001, 1058). Die Härteklausel (unten Rdn. 24 ff.) findet in solchen Fällen keine Anwendung (Kinne GE 2007, 827).

§ 554 BGB betrifft nur die Duldungspflicht des Mieters und den Ersatz von dessen Aufwendungen. Eine eventuelle Mieterhöhung richtet sich nach § 559 ff. BGB, 11 II. BV, 10 WoBindG.
Für einen behindertengerechten Ausbau s.a. § 554a BGB. § 554a BGB betrifft den Anspruch des Mieters, § 554 BGB die Rechte des Vermieters.

Der Begriff der Erhaltung wird weit gefasst. Hierunter fallen nicht nur Maßnahmen zur Verhinderung von Schäden, sondern auch Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, auch über die für das Betriebskostenrecht geltende Definition des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV (s. § 1 BetrKV Rdn. 10 ff.) hinaus. Keine Erhaltungsmaßnahme ist eine Vergrößerung der Mietsache durch Anbau (LG Göttingen ZMR 1990, 59).
Schwierigkeiten kann im Einzelfall die Abgrenzung zur Modernisierung bringen, wenn mit der Instandsetzung zugleich eine Verbesserung verbunden ist (sog. modernisierende Instandsetzung). Die h.M. (LG Berlin GE 1994, 927; Schmidt-Futterer/Eisenschmidt § 554 Rn. 75; Bamberger/Roth/Ehlert § 554 Rn. 5) tendiert zu einer weitgehenden Zuordnung zur Modernisierung. Bei Maßnahmen, die sowohl unter Abs. 1 als auch unter Abs. 2 fallen, wird der Regelung des Abs. 2 Vorrang eingeräumt (LG Berlin GE 2004, 1233; Schmid/Harsch Kap. 7 Rn. 40a). M.E. kommt es entsprechend dem Gesetzeswortlaut (»zur«) auf die Zielrichtung der Maßnahme an. Dient sie nur dem Ersatz unbrauchbar gewordener Teile liegt eine Erhaltungsmaßnahme auch dann vor, wenn bessere und modernere Baustoffe verwendet werden, wie sie zum Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme allgemein üblich sind. Dagegen liegt eine Modernisierung vor, wenn über die bloße Ersatzbeschaffung hinaus eine Verbesserung beabsichtigt ist, insbesondere wenn Maßnahmen durchgeführt werden, die zu einem Zustand führen, der über dem Standard liegt. Eine Umgehung des Abs. 2 muss ausgeschlossen sein. Wenn sich der Vermieter darauf beruft, dass eine Erhaltungsmaßnahme vorliegt, handelt er treuwidrig, wenn er später eine Mieterhöhung wegen Modernisierung durchführen will.
Wie die Instandhaltung bewerkstelligt wird, entscheidet der Vermieter. Dieser darf lediglich keine grundsätzliche Veränderung der Mietsache vornehmen (LG Berlin GE 2007, 653).
Um dieses Regelungssystem zu verdeutlichen, habe ich nachstehend Beispiele aus der Rechtsprechung angefügt:

Austausch von Wasserrohren aus Blei gegen solche aus Kupfer, ist Erhaltung, wenn dies aus Gründen des Gesundheitsschutzes erforderlich ist (LG Berlin GE 1997, 1473). Entsprechen die Installationen zwar nicht dem neuesten Stand, sind aber noch voll funktionsfähig ist ihr Austausch keine Erhaltungsmaßnahme (AG Pankow/Weißensee GE 2007, 989). Die Installation eines Zu- und Abflussanschlusses für eine Waschmaschine ist keine bloße Instandhaltung (LG Berlin GE 2007, 849 [851]). Erneuerung defekter Öfen ist Erhaltungsmaßnahme (AG Münster WuM 1987, 256). Erhaltung ist der Ersatz schadhafter Fenster (AG Neuss NJW-RR 1986, 891), auch wenn dabei Kastenfenster durch Isolierglasfenster ersetzt werden (LG Berlin GE 2007, 653). Erneuerung schadhafter Türen (LG Köln WuM 1993, 608) ist Erhaltung. Anschluss des Hauses an die Kanalisation (AG Miesbach WuM 1994, 198) ist Erhaltung.
Keine Erhaltungsmaßnahme ist eine Veränderung aus lediglich ästhetischen Gründen, ohne dass eine Renovierungsnotwendigkeit besteht (LG Berlin ZMR 1988, 180).
Den Mieter trifft eine uneingeschränkte Duldungspflicht für alle erforderlichen Maßnahmen. Geduldet werden müssen auch Arbeiten am Gebäude außerhalb der vermieteten Räume.

Erforderlich sind nur solche Maßnahmen, die für die Erhaltung notwendig sind und unnötige Erschwernisse für den Mieter vermeiden. Dem Vermieter ist jedoch ein breiter Beurteilungsspielraum einzuräumen (Schmidt-Futterer/Eisenschmidt § 554 Rn. 21).
Eine Ankündigungsfrist sieht § 554 BGB nicht vor (LG Berlin GE 2007, 653). Sie ergibt sich jedoch aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) und richtet sich nach den Umständen. Bei sofort erforderlichen Maßnahmen, etwa bei einem Brand oder einem Wasserrohrbruch kann eine Ankündigungsfrist ganz entfallen. Langfristig planbare Maßnahmen, wie etwa die Erneuerung des Fußbodenbelages sind auch mit längerer Frist anzukündigen. Nach der gesetzlichen Wertung kann man die Dreimonatsfrist des Abs. 3 in jedem Fall als ausreichend ansehen.
Eine Härteklausel gibt es für Erhaltungsmaßnahmen nicht. Die Duldungspflicht wird nur begrenzt durch das Schikaneverbot (§ 226 BGB) und nach § 242 BGB durch Treu und Glauben (BGH NJW 1972, 723 [BGH 23.02.1972 - VIII ZR 91/70]). Die Duldungspflicht kann bis zur vorübergehenden Räumung gehen. Ein dreimaliger Umzug innerhalb von neun Monaten ist dem Mieter jedoch nicht mehr zuzumuten (AG Bad Schwartau ZMR 1984, 375).

Dem Mieter wird im eigenen Interesse daran gelegen sein, mit dem Vermieter zusammenzuarbeiten. Eine Mitwirkungspflicht trifft ihn jedoch nicht (LG Berlin NJW-RR 1996, 1163). Insbesondere muss der Mieter die in die Räume eingebrachten Sachen nicht wegräumen, sondern nur dulden, dass der Vermieter den für die Maßnahme erforderlichen Platz schafft.
Bei Bestehen der Duldungspflicht sind die Abwehransprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter aus Vertrag und Besitz ausgeschlossen. Der Mieter hat den Aufwendungsersatzanspruch nach Abs. 4 (s.u. Rdn. 58 ff.). Unberührt bleiben ferner die Rechte des Mieters aus §§ 536, 536a BGB (Palandt/Weidenkaff § 554 Rn. 9).

Da aber nach Ihrer Darstellung eben keine solche Maßnahme vorliegt, trifft Sie auch keine Duldungspflicht. Sie haben vielmehr einen Abwehranspruch gegen Ihren bisherigen Vermieter.

Wenn es – wie in Ihrem Falle um eine grundlegende Modernisierung geht, ist folgendes zu beachten:
Anders als § 559 BGB enthält § 554 BGB keine Legaldefinition im technischen Sinne, sondern erwähnt die Modernisierung nur in der Überschrift und zählt in Abs. 2 Satz 1 die duldenden Maßnahmen auf. Es besteht auch keine völlige Übereinstimmung mit dem Modernisierungsbegriff des § 559 Abs. 1
Eine bereits im Mietvertrag erteilte generelle Zustimmung zur Duldung künftiger Modernisierungsmaßnahmen ist unwirksam (LG Berlin GE 2004, 1233).
Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache sind bauliche Veränderungen, die den objektiven Gebrauchswert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen (KG ZMR 1985, 262). Dabei sind auch Nachteile gegenüber dem vorhandenen Zustand zu berücksichtigen (LG Berlin GE 2007, 721). Entscheidend ist, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme eine Wohnwertverbesserung beigemessen wird, sodass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme von künftigen Mietinteressenten - bei im Übrigen gleichen Konditionen - eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt wurde (BGH NJW 2005, 2995 [BGH 20.07.2005 - VIII ZR 253/04]). Auf den subjektiven Nutzen für den betroffenen Mieter kommt es nicht an (AG Lichtenberg GE 2007, 1054). Die Verbesserungsmaßnahme kann sich auch auf das Wohnumfeld beziehen, z.B. die Schaffung einer Grünanlage (Schmidt-Futterer/Eisenschmidt § 554 Rn. 66). Eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes wird anders als in § 559 BGB nicht verlangt. Geringfügige Verbesserungsmaßnahmen können deshalb zwar eine Duldungspflicht begründen, führen aber nicht zu einer Mieterhöhung (Rdn. 29; AG Frankfurt/M. ZMR 2006, 292 = NZM 2006, 537).
Nicht unter den Modernisierungsbegriff fallen Maßnahmen, die zwar den Wert der Mietsache als solcher erhöhen, aber für den Mieter ohne Vorteil sind, sog. Substanzverbesserungen (vgl. Staudinger/Emmerich § 554 Rn. 5 und 15).
Als über eine bloße Verbesserung hinausgehend wird die Umgestaltung einer Loggia in einen Wintergarten angesehen (AG und LG Hamburg WuM 2008, 29 [AG Hannover 23.10.2006 - 461 C 7752/06]).
Abzustellen ist auf den Zustand, der vermieterseits zur Verfügung gestellt wurde, ohne Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen des Mieters (LG Berlin ZMR 1999, 554 [555]). Solche sind jedoch bei der Zumutbarkeitsprüfung von Bedeutung.

Absatz 2 Sätze 2 und 3 erfordern eine umfassende Interessenabwägung. Diese Interessenabwägung ist vom Gesetz so umfassend ausgestaltet, dass neben den Interessen der Vertragsparteien auch die Interessen am Mietvertrag nicht Beteiligter einzubeziehen sind. Das ist für einen zweiseitigen Vertrag systemwidrig. Die in Abs. 2 Satz 3 genannten Kriterien sind nur exemplarisch und schließen die Heranziehung weiterer Umstände des Einzelfalles nicht aus (Riecke in Prütting/Wegen/Weinreich § 554 Rn. 9).

Hier geht es insbesondere um die mit der Durchführung der Arbeiten einhergehenden Beeinträchtigungen. Entscheidend ist das Ausmaß der Nachteile durch Art, Umfang und Dauer der Arbeiten. Bei Arbeiten, die ein Verbleiben in der Wohnung unmöglich oder unzumutbar machen, ist die Zumutbarkeit eines vorübergehenden anderweitigen Aufenthalts zu prüfen (AG Hamburg WuM 1988, 359). Die Unzumutbarkeit kann sich auch aus der Zeit der Arbeiten ergeben, z.B. Fensteraustausch im Winter (AG Köln WuM 1975, 225). Eine Unterbrechung der Wasserversorgung für einige Stunden an ein bis zwei Tagen ist zumutbar (KG GE 2007, 907).
Die Modernisierung muss sich nicht immer zu Gunsten des Mieters auswirken. Eine Veränderung des Zuschnitts der Wohnung kann für die Bedürfnisse des jeweiligen Mieters auch nachteilig sein und eine Härte begründen (LG Braunschweig WuM 1982, 208 [LG Braunschweig 05.01.1982 - 6 S 226/81]).
Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter dem Mieter anzukündigen (Abs. 3 Satz 1). Die Ankündigungspflicht entfällt nach Abs. 3 Satz 3 bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung verbunden sind oder nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Eine nur unerhebliche Einwirkung liegt vor, wenn der normale Lebensablauf in den Räumen nicht nennenswert gestört wird (Staudinger/Emmerich § 554 Rn. 8). Eine Mieterhöhung ist unerheblich, wenn sie 5 % nicht übersteigt (BayObLG NZM 2001, 89).

Da wir nun die von Ihnen beschriebenen Maßnahmen als Modernisierungsmaßnahmen identifiziert haben, sind hier – im Gegensatz zu den Erhaltungsmaßnahmen auch Mitteilungspflichten und Fristen zu beachten.
Für eine einheitliche Maßnahme ist eine einheitliche Mitteilung erforderlich (LG Berlin NJW-RR 2001, 871).
Mitteilungspflichtig sind auch Arbeiten in der Nachbarwohnung, wenn dadurch der Gebrauch der Mietwohnung beeinträchtigt wird (AG Pankow/Weißensee GE 2007, 989).
Mitzuteilen ist auch jede Änderung der mitteilungspflichtigen Umstände (Bamberger/Roth/Ehlert § 554 Rn. 26).
Die Mitteilung hat in Textform (§ 126b BGB) zu erfolgen.
Die Maßnahme ist spätestens drei Monate vor ihrem Beginn anzukündigen. Die Frist ist eine Mindestfrist (Riecke in Prütting/Wegen/Weinreich § 554 Rn. 16) und wird nach §§ 187, 188 BGB berechnet (Palandt/Weidenkaff § 554 Rn. 26). Als Beginn der Maßnahme ist die Ausführung der Arbeiten anzusehen, nicht bereits bloße Vorbereitungsarbeiten ohne Auswirkungen auf die Mietsache (Bamberger/Roth/Ehlert § 554 Rn. 24).
Der Vermieter muss konkret darlegen, welche Maßnahme er beabsichtigt. Inwieweit Details mitgeteilt werden müssen, ist eine Frage des Einzelfalles. Nicht erforderlich ist, dass der Ablauf der Arbeiten hinsichtlich der einzelnen Gewerke mitgeteilt wird (KG GE 2007, 907). Die Mitteilung muss so konkret sein, dass der Mieter das zur Wahrung seiner Interessen Erforderliche veranlassen kann (BayObLGZ 2000, 321).
Für Umfang, Beginn und Dauer der Maßnahme genügt es, dass voraussichtliche Angaben gemacht werden. Hieraus wird abgeleitetet, dass der Beginn der Maßnahme nicht datumsmäßig bezeichnet sein muss, sondern die Angabe Anfang, Mitte oder Ende eines Monats (Palandt/Weidenkaff § 554 Rn. 27) oder Angabe der Kalenderwoche (AG Berlin-Mitte GE 2004, 1234 [1235]) genügt. Je stärker die Beeinträchtigung ist, umso genauere Angaben sind erforderlich. So wird man bei der Unterbrechung von Wasser und Strom verlangen müssen, dass die Uhrzeit angegeben wird. Bei Verzögerungen um mehrere Wochen ist eine erneute Ankündigung erforderlich (LG Berlin WuM 1989, 287 [LG Berlin 28.11.1988 - 61 S 166/88]).

Der Vermieter kann seinerseits den zukünftigen Eigentümern nicht den Besitz an der vermieteten Sache einräumen, da er diesen bereits Ihnen durch Erfüllung seiner mietvertraglichen Pflichten eingeräumt hat.

Die zukünftigen Eigentümer können daher kein Recht zum Betreten des Grundstückes herleiten. Die gesetzlichen Voraussetzungen der Instandhaltungsmaßnahme – die ohnehin für den bisherigen Vermieter gelten würden – liegen nicht vor.

Sie können daher verlangen, dass die zukünftigen Eigentümer das Grundstück bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht betreten. Das Aufstellen eines Gerüsts müssen Sie – soweit es sich tatsächlich um Modernisierung handelt – ohne vorherige rechtzeitige Ankündigung nicht dulden.

Wie bereits herausgestellt, ist Ihr bisheriger Vermieter Ihr Ansprechpartner. Ihm gegenüber – und nicht den zukünftigen Eigentümern gegenüber – können und müssen Sie auf Einhaltung seiner vertraglichen Pflichten Ihnen gegenüber drängen.

Ich würde Ihnen dazu raten, dass Sie ihm gegenüber androhen, von Ihrem Zurückbehaltungsrecht des Mietzinses Gebrauch zu machen, das heißt, keine Miete mehr zu bezahlen, soweit und solange der vertragswidrige Zustand auf dem von Ihnen gemieteten Grundstück andauert.

Schließlich können Sie auch noch so argumentieren, dass Sie ihm mit Ihrer Kündigung entgegengekommen sind und die Veräußerung überhaupt erst ermöglicht haben. Sie wären, wie zu Anfang herausgestellt, hierzu überhaupt nicht verpflichtet gewesen, im Gegenteil, Sie hätten im Haus auch nach dem Verkauf bleiben können, der neue Eigentümer hätte allenfalls dann eine Eigenbedarfskündigung aussprechen können. Ihnen wären dann unter Umständen längere Kündigungsfristen zur Seite gestanden.

Da Sie die Anwesenheit fremder Personen auf dem von Ihnen gemieteten Grundstück nicht dulden müssen, steht auch die Strafbarkeit wegen Hausfriedensbruch im Raume. Ob aber die Beschränkung auf strafrechtliche Ermittlungen in Ihrem Falle für Sie zielführend ist, mag dahingestellt sein. Ich halte es für entscheidend, dass Sie dem Vermieter klar machen, dass alle Schlösser – und damit auch der Eingang zum Garten – allein in Ihren Verantwortungsbereich fallen und er dafür zu sorgen hat, dass Sie für den Rest der Mietzeit in Ruhe gelassen werden.

Zu Ihrer abschließenden Frage möchte ich so zusammenfassen:

Bis jetzt haben die Erwerber keinerlei Rechte. Wenn sie dann bezahlt haben, wird Auflassung erklärt und Eintragungsantrag beim Grundbuchamt gestellt werden. So dann die Eigentumsumschreibung erfolgt ist, treten sie mit allen Rechten und mit allen Pflichten an die Stelle Ihres bisherigen Vermieters.
Das heißt, dass auch sie sich an die Regelungen zu Modernisierung und Instandhaltung halten müssen.



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ANTWORT: Ja. Obwohl Sie nicht selbst dieses Arbeitseinkommen erzielt haben, sondern Ihr verstorbener Mann, dürfen Sie eine Abfindung im Jahr des Zuflusses nach der Fünftelregelung versteuern. Jedenfall ...weiter lesen

Pferdekauf - Klausel Nachtrag gültig? | Stand: 12.11.2013

FRAGE: Ich habe am 17.Oktober.2013 ein Pferd per Vertrag gekauft und über die Hälfte angezahlt. Termin für die Übergabe des Pferdes und Restzahlung in bar ist nun der 17.November 2013.So wei...

ANTWORT: Ihr Vertrag ist in der vorliegenden Form gültig. Ein Rücktrittsrecht steht keiner Seite zu. Prinzipiell kommt ein Vertrag k durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande ...weiter lesen

Bin ich ein vollwertiger Zeuge für meine Mutter? | Stand: 24.02.2013

FRAGE: Meine Mutter hat vor etwas über zwei Jahren auf meine Empfehlung zwei Wertgegenstände (ein Miniatur-Motorrad aus 925em Silber und mit einem Naturbernstein als Benzintank in Handarbeit hergestellt...

ANTWORT: Sie sind ein vollwertiger Zeuge in den Rechtsangelegenheiten Ihrer Mutter. In der Bevölkerung ist die Meinung weit verbreitet, Ehegatten oder Verwandte dürfen in einem Prozess nicht als Zeuge ...weiter lesen

Rücktritt vom Kaufvertrag - Bearbeitungsgebühren | Stand: 17.04.2012

FRAGE: Ich habe letzte Woche einen gebrauchten Wohnwagen per Finanzierung gekauft und habe nun die Finanzierung über die Bank wie eine Leasingfirma nicht genehmigt bekommen und somit kann ich den Wohnwage...

ANTWORT: Leider haben Sie mir keinerlei Unterlagen über die geplante und gescheiterte Finanzierung übermittelt. Im Kaufvertrag ist über eine Finanzierung bis auf die Erwähnung dieses einzelne ...weiter lesen

Ist der Eigentümer dazu verpflichtet die Hecke zu schneiden ? | Stand: 28.03.2011

FRAGE: Mein Vermieter hat bisher das Haus bewohnt, in dem ich eine Wohnung gemietet habe. Der Vermieter ist jetzt ausgezogen. Meine Frage ist: Die Einfriedung des Grundstücks auf meiner Wohnseite (Heck...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Frage: Die Einfriedung des Grundstücks auf meiner Wohnseite (Hecke - ca. 40 m) ist völlig verwahrlost einschließlich des Zaunes vor dieser Hecke nach draußen ...weiter lesen

Garagenbau in der DDR - Sind die Bauten abzureißen sobald ein neuer Eigentümer der Grundstücke vorhanden ist? | Stand: 10.02.2010

FRAGE: Auf dem Gebiet der ehemaligen DDR habe ich und 8 weitere Personen Ende der 70-er Jahre insgesamt 3 Flurstücke, welche sich im Besitz der Stadt befanden, gepachtet. Die Verpachtung erfolgte mit de...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Diese Anfrage beantworte ich Ihnen wie folgt:Es ist für die neuen Bundesländer nach wie vor typisch, dass, nachdem seinerzeit geltenden Recht der DDR lt. dem ZGB-DDR, Gebäud ...weiter lesen


Rechtsbeiträge über Steuerrecht / Steuerstrafrecht
Interessante Beiträge zu Aktiengewinne

Wenn die Höhe des jährlichen Urlaubsgeldes erheblich schwankt
| Stand: 28.03.2014

FRAGE: Unser Chef hat uns seit über zehn Jahren Urlaubs- und Weihnachtsgeld gezahlt: mal großzügig bemessen, mal erheblich weniger, aber doch regelmäßig. Letztens sind die Gratifikationen jedoch ...weiter lesen

Karneval: Haftet der Veranstalter für Schaden nach einem Umzug
| Stand: 04.03.2014

Pünktlich zum Karneval herrscht Ausnahmezustand in vielen Städten, allen voran Köln. Und da die fünfte Jahreszeit hierzulande fester Bestandteil vieler Feierwütiger ist, haben sich auch deutsche ...weiter lesen

Muss der Mieter bei verlorenem Schlüssel Schadensersatz leisten?
| Stand: 20.08.2013

Verliert ein Mieter einen ihm überlassenen Schlüssel, so ist er verpflichtet seinem Vermieter Schadensersatz zu leisten, falls er sein Verschulden nicht widerlegen kann. Das hat das Landgericht Heidelberg jetzt ...weiter lesen

Kein Schadenersatz bei fehlerhafter Reisebuchung per Telefon
| Stand: 07.08.2013

Entstehen Fehler bei der telefonischen Buchung eines Fluges, kann nicht das Reisebüro dafür verantwortlich gemacht werden. So hat das Amtsgericht München entschieden, als eine Reisende versehentlich Flugtickets ...weiter lesen

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   | Stand: 04.07.2018
Ich hatte eine E-Mail Beratung gebucht für Mietrecht und habe dann Kontakt mit der Rechtsanwältin Alexandra Pritzsche gehabt.sie ist sehr kompetent nimmt sich auch viel Zeit und hat auf jede Frage die richtige passende Antwort gehabt ich kann die Rechtsanwältin nur weiter empfehlen ein großes Lob und vielen Dank noch.

   | Stand: 29.06.2018
Frau Kuner hat mich kompetent , sehr freundlich und zuvorkommend beraten. Vielen Dank Frau Kuner!

   | Stand: 28.06.2018
Ich war sehr zufrieden mit der Beratung von Herrn RA Hoffmann, der mir, in einem für mich komplexen Fall, weitergeholfen hat. Ich werde mich wieder an ihn wenden. Herzlichen Dank

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