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Mietvertrag - Kündigungsfrist

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Bärbel Dimopulos
Stand: 17.03.2012

Frage:

Kündigungstermin. (Mietvertrag)
Im Vertrag steht folgendes:
2.Geschäftsräume
a) Beginn 1.7.2010
b) Vertrag von unbestimmter Dauer
Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann von jedem Teil jeweils auf den Schluss eines Kalendervierteljahres gekündigt werden unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten.
3. Schriftform der Kündigung
Die Kündigung muss schriftlich spätestens bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats erfolgen. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Kündigungsschreibens an.

Hier meine Frage.
Die Kündigung habe ich jetzt am 15.3.2012 auf den 30.6.12 bekommen. So wie ich denn Vertrag verstehe hätte diese aber spätestens am 5.3.12 bei mir sein müssen.
Somit wäre der früheste Kündigungstermin bei Kündigung am 15.3.12 der 30.9.12.

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Antwort:

Leider muss ich Ihnen mitteilen, dass Ihr Vertrag ungenau ist und Auslegungsschwierigkeiten, wenn nicht sogar einen Dissens nach § 155 BGB beinhaltet (versteckter Einigungsmangel), meines Erachtens aber eher die Kündigungsfrist eingehalten wurde und Auslegungsschwierigkeiten (womöglich noch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit unklarer Bestimmung nach § 307 BGB) eher zu Lasten des Vermieters gehen:

In Ihrem Mietvertrag heißt es:
"Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann von jedem Teil jeweils auf den Schluss eines Kalendervierteljahres gekündigt werden unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten."

Dies bedeutet erstens: Das Enddatum der Kündigung muss auf den Vierteljahresschluss lauten. Dies ist mit dem 30.06. der Fall und korrekt.

Ferner wird vorausgesetzt, dass eine Frist von 3 Monaten eingehalten wird. Auch diese Voraussetzung ist erfüllt (der komplette April, Mai, Juni; außerdem sogar noch zusätzlich einige Tage im März).

Wenn es unter 3. heißt "Schriftform der Kündigung Die Kündigung muss schriftlich spätestens bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats erfolgen.", so ist dies nach dem Sinn und Zweck unter Berücksichtigung der gesetzlichen Lage auszulegen: Den Parteien sollen mindestens 3 Monate Kündigungsfrist verbleiben, was der Fall ist. Die Kündigung ist auch bis zum 3. (APRIL!) eingegangen. § 580 a BGB (Kündigungsfristen über Geschäftsräume) sieht zwar eine etwas längere Frist vor, ist allerdings abdingbar (Palandt-Weidenkaff, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 580a, Rn. 15), kann also einvernehmlich verändert werden.
Die 3-Tage-Regelung (bis zum 3. Werktag eines Kalendertags) ist von Gesetzes wegen üblich, um Monate oder Vierteljahre um diese Tage abzukürzen, nicht jedoch zu verlängern, so wie Sie es erwarten (vgl. § 580a II BGB und § 573c I BGB).

Bei Dissens gilt außerdem der mutmaßliche Wille der Parteien (Palandt-Ellenberger, § 155 BGB, Rn. 5), also eher die benannte (und eingehaltene) 3-Monats-Frist. Wer sich trotz Dissens auf den Vertrag beruft, muss die Tatsachen beweisen, aus denen sich der entsprechende Parteiwille ergibt: Wenn Sie (evtl. durch Zeugenbenennung) also beweisen können, dass eigentlich die längere Frist (3 Monate zuzüglich Zugang bis zum 3. Tag eines Monats, hier: des vorigen Monats) gelten sollte, können Sie die Kündigung als verspätet zurückweisen und die Zahlung weiterer Miete verlangen. Dieser Nachweis dürfte aufgrund des Vertrags-Wortlauts allerdings eher schwierig werden.

Sie können die Problematik natürlich auch ansprechen und auf gütlichem Wege versuchen, sich in der Mitte zu einigen, wenn der andere Teil nicht auf Ihre Wünsche eingeht; nach meiner Erfahrung und der bei Gericht ausgeübten Auslegungspraxis wird allerdings ein Gerichtsverfahren eher zu Ihren Lasten ausgehen und ist wahrscheinlich der Mühe und des Ärgers sowie der zusätzlich auf die unterliegende Partei zukommenden Kosten nicht zu empfehlen.



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