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Übergabe der Wohnung - besenrein

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 27.02.2012

Frage:

Die von der verstorbenen Schwiegermutter zurückgelassene Mietwohnung soll laut Mietvertrag "besenrein" übergeben werden. Die Gemeinde, der Vermieter gibt vor, dass die in Eigenregie angebrachten Styropor-Deckenplatten entfernt werden müssen. Ebenso soll die Tapete, mehrere Lagen übereinander seit Mietbeginn 1957, vom Mieter entfernt werden. Gehört das auch zur Definition "besenrein" ?

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Antwort:

Ist der Mieter nach der Vereinbarung im Mietvertrag nur zur „besenreinen“ Rückgabe der Wohnung verpflichtet, muss er keine Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten durchführen. Der Mieter muss die Wohnung leer räumen und grobe Verschmutzungen beseitigen.

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 124/05) hat am 28.06.2006 entschieden, dass beim Auszug des Mieters keine besonderen Reinigungsverpflichtungen hinsichtlich Wohnung, Keller oder Fenster bestehen. Besenrein bedeute, „mit dem Besen grob gereinigt“.

Zum Umfang der Reinigungspflicht kann aus dem Urteil folgendes entnommen werden:
Die Wohnung muss ordentlich durchgekehrt und grobe Verschmutzungen beseitigen.
Fenster sind aber grundsätzlich nicht zu putzen, es sei denn, dass sich darauf grobe Verschmutzungen wie bspw. Kleberreste befinden. Der Umstand, dass die Fenster während der Mietzeit lange nicht geputzt wurden, ändert an dieser Beurteilung nichts; Spinnweben (auch im Keller) sind zu entfernen.

Der Mieter muss den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Bauliche Veränderungen müssen hier rückgängig gemacht werden, aber es gibt keine Verpflichtung zur Renovierung.
Die Tapetenschichten sind keinesfalls zu entfernen, dies würde über die Definition „besenrein“ auf jeden Fall hinausgehen.
Fraglich ist, ob die Deckenplatten als bauliche Veränderung entfernt werden müssen.

Das Anbringen von Deckenverkleidung unterfällt nach überwiegender Meinung dem vertragsgemäßen Gebrauch und ist Ausdruck des individuellen Wohnverhaltens. Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien werden hinsichtlich der Nutzung der Mietsache aber nur durch den Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs begrenzt. Was jeweils im Einzelnen zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters gehört, richtet sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen. Maßgebend bei deren Auslegung sind die gesamten Umstände des Mietverhältnisses, insbesondere die Mietsache in ihrer Eigenart und deren beabsichtigte Nutzung sowie die Verkehrssitte unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben. Als bauliche Veränderung mit Eingriff in die Bausubstanz und Zustimmungsbedürftigkeit durch den Vermieter wird man folglich die Styropordecke nicht ansehen können.
Auch diesbezüglich sehe ich deshalb keine Pflicht zur Entfernung, wenn lediglich „besenrein“ zu übergeben ist.



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