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29.02.2012

Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarf?

Mein Sohn wohnt mit seiner Frau und Sohn seit 17 Jahren in einer Einliegerwohnung. Jetzt wurde das Haus verkauft. Die neue Käuferin lebt mit Lebensgefährten in der oberen Wohnung, die sie sich aufwendig saniert hat. In den letzten Monaten wurde auch das Dachgeschoss zu einer kleinen Wohnung ausgebaut. Sogar ein Balkon angebracht.

Da sie Rheuma hat, beansprucht sie jetzt die Parterrewohnung meiner Kinder und hat den Kindern gekündigt, weil sie nun das ganze Haus für sich beanspruchen will. Meine Kinder wären auch in die obere Wohnung gezogen. Es handelt sich bei beiden Wohnungen um je eine Wohnküche, Bad, WC, und drei Zimmer. Da mein Sohn bereits seit fünf Jahren arbeitslos ist, wird es für ihn sehr schwer, wieder eine geeignete Wohnung zu finden, da überall Kaution und zwei bis drei Monatsmieten zu entrichten sind. Dazu kommen nun noch Umzugskosten und Renovierungskosten. Wie soll er sich verhalten?

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Antwort Rechtsanwalt Uwe Peters
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Ihre ergänzenden Informationen habe ich mit Dank erhalten. Damit dürfte die Eigenbedarfskündigung vom Tisch sein, da die Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 568 Abs. 1 BGB zwingend der Schriftform bedarf. Die Bezugnahme (vgl. jeweils im ersten Satz der Kündigungen vom 16.07.2011 u. 20.07.2011) auf eine mündliche Kündigung genügt insofern nicht. Somit ist nur noch die Wirksamkeit der gem. § 573 a BGB ausgesprochenen Kündigung zu prüfen. Die vorgelegten Kündigungen genügen den formalen Anforderungen nach § 573 a Abs. 3 BGB nicht, so dass bereits aus diesem Grunde die Kündigungen, die inhaltlich identisch sind, nichtig sind. In Abs. 3 der Vorschrift ist geregelt, dass im Kündigungsschreiben vom Vermieter anzugeben ist, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Abs. 1 oder Abs. 2 gestützt wird. Das bedeutet, dass der Vermieter die Inanspruchnahme von § 573 a BGB deutlich machen muss und diese Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung ist. Es bedeutet gleichzeitig, dass eine Kündigung ohne Darlegung von Kündigungsgründen eindeutig keine schlüssige Bezugnahme auf § 573 a BGB sein kann. Auch die bloße Nennung der Vorschrift oder die Kündigung des Vermieter mit der nach Abs. 1 Satz 2 zutreffenden längeren Frist ist nach der Neufassung nicht mehr ausreichend, vgl. Schmidt-Futterer/Blank 10. Aufl. 2011 § 573 a Rn 35. Zu fordern ist daher eine zumindest stichworthafte Bezeichnung des das Sonderkündigungsrecht ausmachenden Sachverhalts. Diesen Anforderungen genügen die Kündigungen Ihrer Vermieterin nicht. Genügt das Kündigungsschreiben diesen Anforderungen nicht, ist die Kündigung als Sonderkündigung gemäß § 125 BGB nichtig.

Unabhängig davon liegen auch die materiellen Voraussetzungen des § 573 a Abs. 1 BGB nicht vor. Denn es dürfen in dem Haus nicht mehr als zwei Wohnungen vorhanden sein, was nach Ihrer Darstellung nicht der Fall ist. Auch wenn die hinzugekommene dritte Wohnung im Dachgeschoss von den Vermietern selbst genutzt wird, ändert dies nichts am Vorhandensein einer dritten Wohnung. Es kommt nicht auf die tatsächliche Nutzung an, sondern darauf, ob die Räume als Wohnung geeignet sind. Deshalb ist das Sonderkündigungsrecht auch dann ausgeschlossen, wenn die Räume leer stehen oder wenn sie vom Vermieter nicht zur Vermietung an Dritte vorgesehen sind, vgl. LG Köln WuM 1985, 64. Ihre Vermieterin wird wohl wieder auf eine Eigenbedarfskündigung umstellen müssen. Um die nach dem Gesetz vorgesehenen Fristen für Ihren Sohn nutzbar zu machen, sollte er erst im August 2012 der Kündigung widersprechen. Begründen muss er dies erst auf besonderes Verlangen der Vermieterin. Damit gewinnt Ihr Sohn nochmals fast ein Jahr, denn seine Kündigungsfrist von neun Monaten beginnt erneut zu laufen, wenn denn eine wirksame Eigenbedarfskündigung vorliegen sollte.

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