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Baugenehmigungsbehörde gibt Vorgaben für Betriebsgelände


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 24.02.2012

Frage:

In einem kleinen Dorf befindet sich ein Eier verarbeitender Betrieb. Es handelt sich um ein Mischgebiet mit überwiegendem Wohncharakter. Ein Bebauungsplan existiert nicht. Da das Betriebsgelände als Parkplatz genutzt wird, findet der Rangierverkehr der LKW"s zu der einzigen Lieferrampe auf der Kreisstraße in einer unübersichtlichen Kurve statt. Je nach Größe der LKW"s und Können der Fahrer dauert der Rangiervorgang bis zu zehn Minuten und das mehrmals am Tag. Dabei wird auch der Bürgersteig überfahren. Es kam schon häufig zu lebensgefährlichen Situationen für die übrigen Verkehrsteilnehmer, besonders die Schulkinder, die auf dem Weg zur Bushaltestelle den Bürgersteig benutzen, sind besonders gefährdet.
Seit drei Jahren läuft ein Tekturantrag des Gebäudeinhabers. Es sollen fünf Wohneinheiten in einem nicht genehmigten, aber geduldeten Gebäudeteil entstehen. Eine weitere Nutzungsänderung von Teilen des Gewerbes in Wohneinheiten ist geplant.

Darf die Baugenehmigungsbehörde vom Antragsteller verlangen, dass im Zuge der Baugenehmigung das Betriebsgelände so gestaltet werden muss, dass der Rangierverkehr auf dem Betriebsgelände selbst stattfindet und die Stellplätze für Wohneinheiten anderswo untergebracht werden?

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Antwort:

Sie haben die Situation in einer Gemeinde im Freistaat Bayern beschrieben. Demnach besteht eine Gefahrensituation, die durch wendende LKW auf der Durchgangstraße hervorgerufen wird.

Weiter haben Sie beschrieben, dass auf dem fraglichen Gelände ein Betrieb, der Eier verarbeitet, angesiedelt sei.

Zur baurechtlichen Situation haben Sie angemerkt, dass gewisse Gebäudeteile ohne Genehmigung errichtet seien, aber angeblich wegen eines Bestandschutzes von der Baubehörde geduldet würden.

Nun sei schon seit drei Jahren ein Tekturantrag zur Nutzungsänderung und Umbau in Wohngebäude bei der zuständigen Baubehörde anhängig.

Zunächst möchte ich mich der Frage des Bestandschutzes nähern:

Bestandsschutz bewirkt, dass eine einmal rechtmäßig errichtete bauliche Anlage nicht rechtswidrig wird, auch wenn sich im Nachhinein das öffentliche Recht ändert.
Es geht hierbei um die gemäß Art. 14 GG verfassungsrechtlich gebotene Sicherung des durch Eigentumsausübung Geschaffenen.

Es werden folgende Formen des Bestandsschutzes unterschieden:

1)
Passiver Bestandsschutz: Art. 14 GG schützt einen ursprünglich rechtmäßig geschaffenen Bestand vor Änderungen gesetzlicher Grundlagen.
2)
Aktiver Bestandsschutz: Der Eigentümer hat einen Anspruch auf Genehmigung solcher Maßnahmen, die das Bauwerk erhalten und sichern sollen.

Bestandsschutz entsteht, wenn die entsprechende bauliche Anlage zum Zeitpunkt ihrer Errichtung bzw. Nutzungsaufnahme bauaufsichtlich genehmigt (= formelle Legalität) wurde und/oder während eines längeren Zeitraumes mit dem materiellen Recht übereinstimmte (= frühere materielle Legalität).

Ein Bauwerk genießt auch dann Bestandsschutz, wenn es im Zeitpunkt seiner Errichtung materiell rechtswidrig war, später dann, z.B. auf Grund einer Änderung des Bauplans rechtmäßig wurde und dann, auf Grund einer erneuten Änderung des Bauplans, wieder rechtswidrig wurde.

Für den Bestandsschutz bedarf es folgender Tatbestandsvoraussetzungen:

1.
funktionsgerecht nutzbarer Bestand
2.
frühere materielle Legalität
3.
Fortdauer der Nutzung

Bestandsschutz erhält ein Baubestand regelmäßig erst dann, wenn das Vorhaben fertig gestellt oder jedenfalls im Wesentlichen fertig gestellt ist. Dies gilt z.B. nicht für den Fall, in dem lediglich die Fundamente fertig gestellt wurden.
Beispiel:

Ein unfertiges, längere Zeit nicht weitergebautes Vorhaben (Gebäudetorso) wird im Übrigen nicht von der Baugenehmigung gedeckt, ist deshalb als formell illegal zu bewerten und lässt folglich Bestandsschutz nicht entstehen.

Dient die bauliche Anlage nicht mehr der ursprünglichen zugedachten bzw. genehmigten Funktion bzw. Nutzung oder erfährt die bauliche Anlage eine wesentliche Veränderung ihrer Nutzungsintensität, z.B. durch Vermehrung der Nutzungseinheiten oder Ausweitung des Produktionsumfanges, kann sich der Bauherr nicht mehr auf Bestandsschutz berufen.

Dies gilt auch, wenn an Stelle der in einem Gebäude genehmigten Nutzung tatsächlich mit einer ganz andersartigen Nutzung begonnen wurde. Auch die Änderung des Hinweises auf einer freistehenden Werbetafel in eine Werbeschrift kann gemäß des Urteils BVerwG 05.11.1980 - 4 B 215/80 der Tafel eine neue, nicht vom Bestandsschutz gedeckte Funktion verleihen. Der Bestandsschutz ist bereits berührt, wenn ein Vorhaben eines öffentlichen Bauträgers von einem privaten Bauherrn übernommen wird. Nur wenn das Vorhaben (hier: Sendemast für Mobilfunk) bereits betriebsbereit fertig gestellt ist, kann sich der private Rechtsnachfolger auf Bestandsschutz berufen.

Vom Bestandsschutz gedeckt sind Unterhaltungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber die qualitativ und quantitativ wesentliche Änderungen (so auch: Beschluss des OVG Mecklenburg-Vorpommern 12.12.1996 - 3 M 103/96) und die Neuerrichtung.

Ist ein Gebäude in seiner baulichen Substanz verbraucht und konkret einsturzgefährdet, besteht aus dem Gesichtspunkt des Bestandsschutzes kein Anspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung zur Erneuerung. Dies gilt auch bei weit gehender Zerstörung der bauliche Anlage.

Vom Bestandsschutz gedeckte Reparaturen liegen nur vor, wenn die Identität der baulichen Anlage erhalten bleibt. Das ist jedenfalls dann nicht der Fall, wenn der erforderliche Eingriff in die Bausubstanz so intensiv ist, dass er eine statische Nachrechnung der gesamten Anlage notwendig macht. So geht bereits durch die Erneuerung des Drahtgeflechts einer Einfriedung unter Belassung der Pfosten der Bestandsschutz unter.
Eine wesentliche Voraussetzung für den Bestandsschutz ist auch die Fortdauer der Nutzung, mit der endgültigen Aufgabe einer ursprünglich baurechtmäßigen Nutzung eines Bauwerkes entfällt grundsätzlich der ihr bisher zukommende Bestandsschutz. (Urteil des OVG Niedersachsen 25.05.1978 - 1 A 196/73.

Die Rechtsprechung nimmt den Untergang des Bestandsschutzes sogar schon bei einer zeitweisen Nutzungsunterbrechung an. Ist demnach die baurechtlich genehmigte Nutzung eines Gebäudes für mehr als ein Jahr nicht ausgeübt worden, so ist auch die vor Ablauf des zweiten Jahres wieder aufgenommene Nutzung nicht mehr vom Bestandsschutz gedeckt, wenn Umstände vorlagen, aus denen nach der Verkehrsanschauung geschlossen werden konnte, mit der Wiederaufnahme der ursprünglichen Nutzung sei nicht mehr zu rechnen. (Urteil des BVerwG. 18.05.1995 4 C 20/94). Stets sind aber bei der Berechnung des Zeitraumes die besonderen Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. Das OVG Thüringen 29.11.1999 - 1 EO 658/99 setzt für den Untergang des Bestandsschutzes allerdings eine längere Zeit der Nutzungsunterbrechung und besondere Umstände des Einzelfalls voraus.

Das Anwachsen der Familie rechtfertigt nicht die Erweiterung eines Bestandsschutz genießenden Gebäudes, wie überhaupt im dinglich organisierten öffentlichen Baurecht persönliche Merkmale grundsätzlich keine Rolle spielen und allenfalls auf der Ebene der Vollstreckung die Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde beeinflussen können.

Nach Art. 14 Abs. 1 GG kann der Bestandsschutz auch eine Nutzungsänderung rechtfertigen, qualitativ und quantitativ wesentliche Änderungen werden vom Bestandsschutz jedoch nicht gedeckt, so das Urteil des BVerwG 11.02.1977 - 4 C 8/75.

Wurde eine Änderung der Benutzungsart einer baulichen Anlage vorgenommen, die mit der ursprünglichen Nutzung nicht wesensverwandt ist, also jenseits der jeder Nutzungsart eigenen Variationsbreite liegt, geht der Bestandsschutz regelmäßig unter.

Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liegt nämlich vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen (legalen) dergestalt unterscheidet, dass die Zulässigkeit der geänderten Vorhabens nach den Bauvorschriften anders beurteilt werden kann; in planungsrechtlicher Hinsicht ist eine Nutzungsänderung dann anzunehmen, wenn die rechtliche Qualität der bisherigen Nutzung so verändert wird, dass sich die Genehmigungsfrage neu stellt; dies ist insbesondere der Fall, wenn die Änderung die in § 1 Abs. 5 BauGB genannten Belange berühren kann. (Beschluss des OVG Nordrhein-Westfalen 13.11.1995 - 11 B 2161/95.

Eine solche Nutzungsänderung ist nicht durch den Bestandsschutz gedeckt (vgl. zu einem Umbau eines im Erdgeschoss als Getränkelager sowie im Obergeschoss als Trockeraum und Lagerraum für Mobiliar genehmigten Gebäudes zu Wohnzwecken: Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen 15.05.1997 - 11 A 7224/95).

Soweit der Bestandsschutz einer baulichen Anlage eines Gewerbebetriebes reicht, müssen sich die Allgemeinheit und die Nachbarschaft die entstehenden Nachteile und Belästigungen zumuten lassen. Das hat zur Folge, dass unter Umständen das in § 5 Nr. 1 BImSchG enthaltene Merkmal der Erheblichkeit nicht erfüllt ist. (Urteil des BVerwG 12.12.1975 - 4 C 71/73. Nach aktueller Rechtsprechung ist aber der Betrieb einer Anlage (hier Autolackierei) vom Bestandsschutz nicht mehr gedeckt, wenn er einen Umfang erreicht hat, der eine immissionsschutzrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit begründet. Im Übrigen hat der Unternehmer eines bestandsgeschützten Betriebes seine aus dem Umweltrecht folgenden Betreiberpflichten uneingeschränkt zu erfüllen. (Urteil des BVerwG 18.05.1995 4 C 20/94.

Aus obigem ergibt sich, dass sich der Bestandschutz wohl nicht auf die gefährliche Straßensituation beziehen kann.

Nun scheint es so, als böte sich der Baurechtsbehörde die Möglichkeit, im laufenden Genehmigungsverfahren die straßenrechtliche Gefahrensituation gleich mit zu entschärfen.

Die Anhaltspunkte hierfür ergeben sich zum einen aus der bayerischen Bauordnung, zum Anderen aus der Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen sowie über die Zahl der notwendigen Stellplätze (GaStellV)
Diese führt in § 20 aus:
§ 20
Notwendige Stellplätze

1 Die Zahl der notwendigen Stellplätze im Sinn des Art. 47 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BayBO bemisst sich nach der Anlage. 2 Ist eine Nutzung nicht in der Anlage aufgeführt, ist die Zahl der notwendigen Stellplätze in Anlehnung an eine oder mehrere vergleichbare Nutzungen zu ermitteln.
Die Anlage zur Verordnung schreibt für Mehrfamilienhäuser vor:

1.2 Mehrfamilienhäuser und sonstige Gebäude mit Wohnungen 1 Stellplatz je Wohnung zuzüglich 10 % für Besucher.


Der oben bereits zitierte Art. 47 BayBO führt aus:

(1) 1 Werden Anlagen errichtet, bei denen ein Zu- oder Abfahrtsverkehr zu erwarten ist, sind Stellplätze in ausreichender Zahl und Größe und in geeigneter Beschaffenheit herzustellen. 2 Bei Änderungen oder Nutzungsänderungen von Anlagen sind Stellplätze in solcher Zahl und Größe herzustellen, dass die Stellplätze die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufnehmen können. 3 Das gilt nicht, wenn sonst die Schaffung oder Erneuerung von Wohnraum auch unter Berücksichtigung der Möglichkeit einer Ablösung nach Abs. 3 Nr. 3 erheblich erschwert oder verhindert würde.

(2) 1 Die Zahl der notwendigen Stellplätze nach Abs. 1 Satz 1 legt das Staatsministerium des Innern durch Rechtsverordnung fest. 2 Wird die Zahl der notwendigen Stellplätze durch eine örtliche Bauvorschrift oder eine städtebauliche Satzung festgelegt, ist diese Zahl maßgeblich.

(3) Die Stellplatzpflicht kann erfüllt werden durch

1.
Herstellung der notwendigen Stellplätze auf dem Baugrundstück,
2.
Herstellung der notwendigen Stellplätze auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe des Baugrundstücks, wenn dessen Benutzung für diesen Zweck gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde rechtlich gesichert ist, oder
3.
Übernahme der Kosten für die Herstellung der notwendigen Stellplätze durch den Bauherrn gegenüber der Gemeinde (Ablösungsvertrag).

(4) Die Gemeinde hat den Geldbetrag für die Ablösung notwendiger Stellplätze zu verwenden für

1.
die Herstellung zusätzlicher oder die Instandhaltung, die Instandsetzung oder die Modernisierung bestehender Parkeinrichtungen,
2.
sonstige Maßnahmen zur Entlastung der Straßen vom ruhenden Verkehr einschließlich investiver Maßnahmen des öffentlichen Personennahverkehrs.

Absatz 3 normiert hier die Möglichkeiten, wie die Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen erreicht werden kann.

Die Möglichkeiten stehen in einer zu beachtenden Prüfungsreihenfolge. Das bedeutet, dass die Herstellung auf dem eigenen Grundstück zunächst Vorrang genießt.

Wenn jetzt wie dargestellt die ersten 5 Wohneinheiten nur den Anfang bilden, könnte die Baubehörde daher davon ausgehen, dass auf dem Grundstück selbst nicht genügend Platz für die Herstellung der Stellplätze in ausreichender Zahl sein könnte.

In diesem Falle könnte die Fläche durchaus für den werkseitig bedingten Verkehr in der Genehmigung mit aufgenommen werden müssen. Letztlich wird es aber auf die konkreten Verhältnisse vor Ort ankommen und auf die Abwägung der widerstreitenden Interessen. Der LKW-Verkehr hat eben nur bedingt etwas mit der beabsichtigten Nutzungsänderung zu tun, kann aber durchaus seinerseits – wenn wie beschrieben die Rangiervorgänge schwierig sind – Auswirkungen auf den fließenden und ruhenden Verkehr haben – und damit auch auf die Zugänglichkeit und Erreichbarkeit der Wohnanlage. Hinzu kommt, dass neben der gesicherten Erschließung das Wohngebäude auch schnell und problemlos im Erstfall von Feuerwehr und Rettungswagen erreicht werden können muss und dann die Zufahrt nicht von einem LKW blockiert sein darf.
Dies ergibt sich aus

Art. 12
Brandschutz

Bauliche Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch (Brandausbreitung) vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind.

und
Art. 14
Verkehrssicherheit

(1) Bauliche Anlagen und die dem Verkehr dienenden nicht überbauten Flächen bebauter Grundstücke müssen verkehrssicher sein.

(2) Die Sicherheit und Leichtigkeit des öffentlichen Verkehrs darf durch bauliche Anlagen und deren Nutzung nicht gefährdet werden.

Ihrer Schilderung zufolge dürfte daher eine Beibehaltung der verkehrlichen Situation der Genehmigungsfähigkeit wegen Verstoßes gegen diese beiden Vorschriften entgegenstehen.

Aus diesem Grunde halte ich das von der Verwaltung angedachte Vorgehen für legitim.



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