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Wohneigentum - Kosten von Gutachter auf Gemeinschaft übertragbar?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 12.02.2012

Frage:

Kurz nach Kauf meiner Dachgeschoss- Eigentumswohnung wurde bei Renovierungsarbeiten ein an mehreren Stellen mit Folie abgeklebter Schimmel entdeckt. Lt. Gutachten des Sachverständigers muss im Innenbereich die Rigipswand (Dachschräge im Wohnzimmer) und die Dampfbremsschutzfolie erneuert werden.
Ich habe ohne Absprache mit Verwalter, da er sich nicht in der Verantwortung fühlte, mir nur seinen Freund den Malermeister vorbeischickte, der natürlich keine Ahnung hatte und danach Hinhaltetaktik bevorzugte, aus gesundheitlichen Gründen selbständig den Gutachter beauftragt. Kann ich Gutachter- Kosten auf Gemeinschaft übertragen? Gehört die innenliegende mit Schimmel befallene Rigipswand und die dahinter nicht richtig angebrachte Dampfbremsschutzfolie (dahinter befindet sich die Balkonaußenwand) zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum? Verwalter/Beirat (alle untereinander sehr gut befreundet) lehnen sämtliche Kosten ab.
Ich bin leider (noch) nicht rechtschutzversichert!

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Antwort:

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 21 Abs. 2 WEG berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Da es sich bei einer Notmaßnahme um eine echte (berechtigte) Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 683 BGB handelt, hat der Eingreifende einen Aufwendungsersatzanspruch gem. § 670 BGB, vgl. OLG München, NZM 2008, 215. Zu erstatten sind dem Notgeschäftsführer die Aufwendungen, die er den Umständen nach für erforderlich halten durfte, um einen dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schaden (s. Frage 2.) abzuwenden. Zu den notwendigen und erstattungsfähigen Aufwendungen zählen auch die zur Feststellung von Bauschäden angefallenen Kosten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, vgl. OLG Hamm OLGZ 1994, 134. Bereits die Leitsätze der Entscheidung des OLG Hamm verdeutlichen dies: 1. Hat ein Wohnungseigentümer eine Maßnahme vorgenommen, die zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört, so hat er gegen die übrigen Wohnungseigentümer anteilig unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG (Notgeschäftsführung) oder § 683 BGB (Geschäftsführung ohne Auftrag) einen Anspruch auf Ersatz der von ihm verauslagten Beträge. Dieser Anspruch ist auf Zahlung von Geld gerichtet. 2. Zu den notwendigen und erstattungsfähigen Aufwendungen nach den §§ 683, 670 BGB zählen regelmäßig die zur Feststellung von Bauschäden angefallenen Kosten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen…

Frage 2.: Gehört die innenliegende mit Schimmel befallene Rigipswand und die dahinter nicht richtig angebrachte Dampfbremsschutzfolie (dahinter befindet sich die Balkonaußenwand) zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum?

Nach den gutachterlichen Feststellungen und Ausführungen handelt es sich bei den betroffenen Innenwandflächen im Wohnzimmer (Alufolie zwischen Gipskarton und Tapete) um Bestandteile des Sondereigentums; betroffener Bereich zur Auftragsfrage 1. des Gutachtens). Die Rigipswand steht gem. § 5 Abs. 1 WEG dann im Sondereigentum, wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befindet und nicht tragend ist. Hinweis: Vermutlich sind die Maßnahmen zur Schimmelbekämpfung nicht von der WEG, sondern von den Voreigentümern im Rahmen von Innendekorationsarbeiten veranlasst worden.

Im Bereich der Flachdachterrasse (Verblendschalenentwässerung) ist Gemeinschaftseigentum betroffen; betroffener Bereich zur Auftragsfrage 2. des Gutachtens. Speziell die Dampfbremsfolie, die je nach Anbringung innerhalb einer Wand/Dachkonstruktion zum Gemeinschaftseigentum, außerhalb einer Konstruktion (z.B. bei Innenseiten von nicht ausgebauten Dachböden) zum Sondereigentum gehören kann, ist in Ihrem Fall als Bestandteil des Wärmeschutzes konstruktionsbedingt der Außenwand und damit dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, Seite 13, Bild 14 des Gutachtens. Feuchtigkeitsisolierende und wärmedämmende Folien gehören gem. § 5 Abs. 2 WEG zu Gemeinschaftseigentum, vgl. KG ZMR 2009, 135. Insgesamt dürften die erforderlichen Arbeiten zur Beseitigung des Schimmelbefalls bzw. seiner Ursachen in die Verantwortung der WEG fallen. Dies erstreckt sich auch auf die betroffenen Teile, soweit sie im Sondereigentum stehen.



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