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Mietwohnung - Schönheitsreperaturen bei Auszug


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 07.02.2012

Frage:

Wir haben unsere Wohnung fristgerecht gekündigt und sollen jetzt Schönheitsreparaturen wie das Streichen der gesamten Wohnung durchführen.
Die Wohnung haben wir zum 01.12.2008 gemietet und ziehen zum 01.03.2012 aus.

Wann beginnen die Fristen für Schönheitsreparaturen zu laufen?
Mit dem Einzug in die Mietwohnung oder seit der letzten Schönheitsreparatur, die ein Vormieter durchgeführt hat?

Müssen wir überhaupt Schönheitsreparaturen durchführen?
Die Wände und Decken sehen noch sehr gut aus. Wir sind Nichtraucher und berufsbedingt nur am Wochenende zu Hause.
Nachstehend finden Sie die entsprechende Paragraphen aus dem Mietvertrag.


§17 Instandhaltung der Mieträume
2. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.
Üblicherweise werden die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
In Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre,
in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.
Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Naturbelassene und nicht farbig lackierte Holzteile oder Flächen, auf denen eine Holzmaserung abgebildet ist, dürfen ohne Genehmigung des Vermieters nicht verändert werden.

§27 Beendigung des Mietverhältnisses
1. Bei Beendigung des Mietverhältnisse, spätestens bei seinem Auszug, hat der Mieter die Räume gemäß §17 Ziffer 2 dieses Vertrages, im Übrigen im sauberen Zustand zurückzugeben.
2. Vom Mieter entfernte Ausstattungen hat er in gebrauchsfähigem Zustand wiederherzustellen.
3. Sämtliche Schlüssel, auch die von ihm selbst beschafften, hat der Mieter dem Vermieter auszuhändigen.
4. Die Rückgabe der Räume hat an dem Werktag bis mittags 12 Uhr zu erfolgen, welcher dem Ablauf des Mietvertrags folgt.

Ergänzung zu den §§17 und 27:

Bei Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen die Zahlung eines prozentualen Anteils an den Kosten einer fachgerechten Ausführung der Schönheitsreparaturen verlangen; als Anhaltspunkt für diese Kosten kann der Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebs zu Grunde gelegt werden. Der prozentuale Anteil richtet sich nach dem Zustand der jeweiligen Teile des Wohnraums bei Beendigung des Mietverhältnisses im Verhältnis zur Nutzungsdauer durch dem Mieter seit dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen. Eine Basis für die Ermittlung der Renovierungsquote folgt aus dem § 17 genannten Fristen. Dem Mieter bleibt es unbenommen, statt der Zahlung der Renovierungsquote die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchzuführen.

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Antwort:

Frage 1.: Wann beginnen die Fristen für Schönheitsreparaturen zu laufen? Mit dem Einzug in die Mietwohnung oder seit der letzten Schönheitsreparatur, die ein Vormieter durchgeführt hat?

Der Fristenplan regelt die wiederkehrende Renovierungspflicht, nach Ihrer Durchführung beginnen die Renovierungsfristen jeweils wieder erneut zu laufen, vgl. BGH NZM 2006, 691. Auch wenn es sich um weiche Fristen handelt, wie in Ihrem Mietvertrag, beschreiben sie den zeitlichen Rahmen, in dem Schönheitsreparaturen gemeinhin notwendig sind und bestimmen dadurch ebenfalls in weitem Umfang den Erfüllungsanspruch des Vermieters, wenn auch nur als Regel, die Ausnahmen zulässt. Probleme bei der Berechnung der Fristen können sich einstellen, wenn ein Mieter z.B. wie üblich mit allen Rechten und Pflichten, den Mietvertrag seines Vorgängers übernimmt. Im Fall des Neuabschlusses eines Mietvertrages verbleiben oft Unklarheiten, ob die Fristen ab Abschluss des alten zu berechnen sind oder mit dem neuen erneut zu laufen beginnen. Dies wird zumal dann relevant, wenn bei Mietende die Fristen nach dem alten Vertrag abgelaufen sind, nicht jedoch die nach dem neuen. Bei der Übernahme eines Mietverhältnisses tritt der neue Mieter grundsätzlich in die Pflichten ein, die zu Zeiten seines Vorgängers begründet wurden. Im Regelfall muss er daher die Fristen, die mit dem Abschluss des Vertrages mit seinem Vorgänger begannen, gegen sich gelten lassen.

Frage 2.: Müssen wir überhaupt Schönheitsreparaturen durchführen?

Unabhängig von den Fristen kommt es auf Grund der geänderten Rechtsprechung des BGH vor allem auf den Zustand der Mietsache bei Auszug und damit auf die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen im konkreten Fall an. Auf die geänderte Rechtsprechung nimmt Ihr Mietvertrag, zumindest in diesem Punkt, Rücksicht, wenn es in § 17 Ziff. 2 heißt: …die erforderlichen Schönheitsreparaturen… Erforderlich sind Schönheitsreparaturen, wenn die Abnutzung einen Grad erreicht hat, der eine Neuvermietung ohne Durchführung von Schönheitsreparaturen für einen Nachmieter als unzumutbar erscheinen lässt. Kleinere Abnutzungsspuren bleiben dabei unberücksichtigt, da eine normale Abnutzung vertragsgemäß und mit Zahlung der Miete abgegolten ist, vgl. § 538 BGB.

Unabhängig davon dürfte eine Renovierungspflicht in Ihrem Fall an der Unwirksamkeit der Intervalle von drei und sieben Jahren scheitern. Der BGH hat die herkömmlichen Fristen als nicht mehr zeitgemäß eingestuft, da diese nach den heutigen Wohnverhältnissen, d.h. Belegung und Ausstattung der Wohnungen sowie Dekorationsmaterialien, überholt sind, was sich an einem Vergleich mit den Verhältnissen zeigt, die zur Zeit Ihrer Entstehung herrschten, BGH, Urteil vom 26.09.2007, NZM 2007, 879. Auf der Basis dieser Rechtsprechung sind die Fristen zumindest bei Neuverträgen, d.h. solchen, die nach dem 01.04.2008 abgeschlossen wurden, unwirksam. Die nunmehr anerkannten Regelfristen betragen bei Küchen, Bädern und Duschen 5 Jahre; Wohn/Schlafräumen, Fluren und Toiletten 8 Jahre und in Nebenräumen innerhalb der Wohnung 10 Jahre. Legt man diese Fristen bei Ihnen zu Grunde, haben Sie mit Ihrer Mietdauer nicht einmal die Fristen für Küchen, Bädern und Duschen erreicht. Eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen dürfte damit nicht gegeben sein. Gleichzeitig ergibt sich daraus auch die Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel in der Ergänzung zu den §§ 17 und 27 des Mietvertrages. Denn für eine Berechnung fehlt es an einem wirksamen Fristenplan. Sollte Ihr Vermieter dies anders sehen, können Sie sich gerne im Rahmen eines Mandats an mich wenden.



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