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Kein Balkon - Rechtsanspruch auf Ausschluss der Kostenübernahme für Balkonsanierung?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 19.01.2012

Frage:

In unserer Wohnanlage (259 Wohnungen), bestehend aus Geschoßwohnungsbau und Reihenhäusern, steht die Sanierung von Beton-Balkonen an Reihenhäusern sowie an den mehrgeschossigen "Blöcken" an. Unser Reihenhaus ist das einzige OHNE Balkon. Für die Sanierung der Balkone wurde eine Sonderumlage (gegen meine Stimme) von der Eigentümerversammlung - wie vom Verwalter vorgeschlagen - beschlossen. Aus der (komplizierten) Teilungserklärung kann ich nicht herauslesen, ob ich (ohne eigenen Balkon) ebenfalls zur Leistung der Sonderumlage herangezogen werden kann. Die Maßnahme wird nicht aus den allgemeinen Rücklagen finanziert.

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Antwort:

Fragestellung: WEG; Kostenverteilung bei Balkonsanierung

Bei der Verteilung von Kosten ist im WEG Recht stets zu fragen, ob sich die Maßnahme auf Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum bezieht. Im letzteren Fall hat der jeweilige Eigentümer die entstehenden Kosten stets selbst zu tragen. Bei Gemeinschaftseigentum fast ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft, also alle Eigentümer nach Ihren jeweiligen Miteigentumsanteilen. Die Abgrenzung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ist häufig schwierig und richtet sich vom Grundsatz her nach § 5 WEG, ergänzt und konkretisiert durch die jeweilige Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Brüstung, Geländer, Bodenplatte, Balkontrennwand und Decke von Balkon zwingend Gemeinschaftseigentum, vgl. BayObLG GE 2001, 775; OLG München NZM 2007, 690. Bestätigt wird dies durch Teil D. Abschnitt II. Sondereigentum g) sowie Gemeinschaftliches Eigentum i) Ihrer Teilungserklärung. Danach wäre der Beschluss auch Ihnen gegenüber grundsätzlich zutreffend und nicht angreifbar. Das Gemeinschaftseigentum und die damit verbundenen Kosten beziehen sich stets auf das gesamte Eigentum, ohne dass es auf einzelne Nutzungsmöglichkeiten oder einen Nutzungswillen der einzelnen Eigentümer ankäme. Denkbar wären dennoch Ausnahmen nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG (Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.) oder nach § 16 Abs. 4 WEG (Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.)

a) § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG

Allein der Umstand, dass ein Wohnungseigentümer einen bestimmten Bereich des Gemeinschaftseigentums (z.B. Aufzug, Grünfläche, Kinderspielplatz, Tiefgarage, Balkon) nicht nutzt oder nicht nutzen kann, führt nicht dazu, dass der Eigentümer von den Kosten des Gebrauchs und der Instandhaltung/Instandsetzung dieses Gemeinschaftseigentums freigestellt werden muss, vgl. OLG Hamburg ZMR 2006, 220. Denn der Gesetzgeber hat sich mit der Regelung des § 16 Abs. 2 WEG bewusst dafür entschieden, die Kostentragungspflicht unabhängig vom Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs festzulegen.

b) § 16 Abs. 4 WEG

Auch in Bezug auf die Ausnahmeregelung in § 16 Abs. 4 WEG hat die Rechtsprechung Ihren Fall bereits entschieden: Die Kosten für die Instandsetzung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Balkonteile hat ein Wohnungseigentümer auch dann anteilig zu tragen, wenn seine Wohnung keinen Balkon hat, vgl. OLG Düsseldorf WuM 1999, 349.

Damit haben Sie keinen Rechtsanspruch auf Ausschließung bei der Kostenübernahme der Balkonsanierung.



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