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Wohnung an Tochter verschenken - möglichst ohne Nachteile

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 19.01.2012

Frage:

Ich besitze eine kleine Eigentumswohnung und möchte diese Immobilie meiner einzigen Tochter schenken. Außer ihr gibt es keine möglichen weiteren Erben. Ich würde mir ein Wohnrecht auf Lebenszeit sichern wollen.

Der Grund für die Schenkung: Sollte ich in ein Pflegeheim müssen und die Pflegekosten nicht allein tragen können, würde das Sozialamt verlangen, dass ich die Wohnung verkaufe. Mir ist bekannt, dass diese Schenkung 10 Jahre vor Eintritt dieses Falles erfolgt sein muss.

Ich habe dazu noch einige Detailfragen:

1. Ist es sinnvoll, dass meine Tochter die restliche Hypothek abträgt und ich eine Miete in gleicher Höhe an sie bezahle? Das Finanzamt will doch sicherlich eine Mieteinnahme sehen, sobald die Wohnung meiner Tochter gehört.

2. Meine Tochter und ihr Mann haben eine Zugewinngemeinschaft. Gehört die Wohnung dann beiden oder nur meiner Tochter?

3. Wie gestalten sich die Nebenkosten? Für die Eigentümerin sind ja nicht alle Kosten dem Mieter in Rechnung zu stellen.

4. Könnte meine Tochter bei Übernahme der Resthypothek die Zinsen steuerlich geltend machen?

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Antwort:

Ihr Gedanke, die Eigentumswohnung an Ihre Tochter zu Lebzeiten zu überlassen, im Gegenzuge wird die darauf liegende Darlehensbelastung übernommen und Ihnen ein Wohnrecht eingeräumt, ist absolut praktikabel und bietet diverse Vorteile.
Eine Schenkung unterliegt nur in Höhe des geschenkten Teils dem Zugriff der Sozialbehörden im Falle einer späteren Pflegebedürftigkeit und Inanspruchnahme von Sozialleistungen.
Wenn Ihre Tochter die restliche Darlehensverbindlichkeit übernimmt, erbringt sie in dieser Höhe bereits eine Gegenleistung. Auch das einzuräumende Wohnrecht wird nach einer Formel, in der der Wohnwert mit Ihrer Lebenserwartung multipliziert wird, bewertet und ebenfalls als Gegenleistung angerechnet. Je nach Wert der Wohnung und der Gegenleistungen ist es wahrscheinlich, dass gar keine Schenkung vorliegt, damit die 10-Jahres-Frist für diesen Vertrag gar nicht gilt.

Allerdings prüfen die Sozialbehörden auch unentgeltliche Wohnrechte, die infolge des Gesundheitszustandes nicht mehr ausgeübt werden können. Hier wird der Wohnrechtgeber, also Ihre Tochter, verpflichtet, sich in Höhe des Wohnwertes (in der Regel die marktübliche Kaltmiete) an den Pflegekosten zu beteiligen. Dies gilt unabhängig von der Unterhaltsverpflichtung gegenüber Verwandten, also unabhängig von Einkommen und Leistungsfähigkeit Ihrer Tochter. Dies ist soweit in Ordnung, wenn sich die Wohnung an Dritte vermieten lässt, diese Einnahmen also die Forderung decken. Es gibt aber durchaus Fälle, in denen das Wohnrecht in nicht abgrenzbaren Räumlichkeiten eingeräumt wird, die in dieser Form nicht an außenstehende Personen vermietet werden können.
Wichtig wäre daher, in den Überlassungsvertrag aufzunehmen, dass die Löschung verlangt werden kann, sobald feststeht, dass eine Ausübung durch Sie nicht mehr möglich ist. Dieser Passus ist allerdings umstritten, da er eine Regelung zu Lasten Dritter, nämlich der Sozialbehörden, beinhaltet.
Dieses Problem ergibt sich nicht, wenn von Ihnen eine Mietzahlung geleistet wird. Dann ist das Wohnrecht gerade nicht unentgeltlich.
Statt einer Wohnrechtseinräumung könnte man daher auch an einen Mietvertrag denken, dessen Kündbarkeit für den Vermieter eingeschränkt ist. Dann haben Sie jedoch weniger Rechtssicherheit für den Fall, dass die Wohnung in andere Hände gelangt. Sinnvoll wäre meines Erachtens ein entgeltliches Wohnrecht, das durch einen Mietvertrag ausgestaltet wird.

Diese Konstruktion hat zudem den Vorteil, dass Ihre Tochter, wenn sie Einnahmen aus Vermietung/ Verpachtung erzielt, auch entsprechende Ausgaben bei der Steuererklärung in Ansatz bringen kann. Dies sind insbesondere auch Anschaffungskosten wie Notargebühren, Finanzierungskosten, aber auch Investitionsaufwand durch Reparaturen, Sanierung etc. Wegen der konkreten Möglichkeiten sollte sich Ihre Tochter vorab steuerlich beraten lassen. Denn bereits die Frage, wer Kostenschuldner der notariellen Beurkundung ist, sollte auf dieser Grundlage entschieden werden.

Auch wenn Ihre Tochter im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebt, gehört die Wohnung ihr allein, sofern Sie sie ihr allein übertragen. Lediglich die Wertsteigerung oder der Wertzuwachs würden für den Fall, dass deren Ehe scheitert, im Rahmen des Zugewinnausgleichs eine Rolle spielen.

Hinsichtlich der Nebenkosten sind für den Fall der Vermietung die meisten Kosten umlagefähig. Neben den Verbrauchskosten wie Heizung, Wasser, Allgemeinstrom sind dies Grundsteuer, Versicherung, Müllgebühren. Eine Ausnahme bilden die Verwalterkosten, d.h. die Beträge, die entstehen, weil eine Hausverwaltung zwischengeschaltet ist und der Eigentümer die Verwaltung nicht selbst durchführt. Auch Investitionrückstellungen sind nicht umlagefähig. Diese Beträge können Sie im wesentlichen der Hauskostenabrechnung Ihrer Hausverwaltung entnehmen.



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