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Schimmel in Wohnung - Vermieter plant Verkauf der Wohnung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 05.01.2012

Frage:

In unserer Wohnung wurde nun unser bereits bei Ihnen genannter Schimmel Identifiziert und als hoch Giftig erkannt. Unser Vermieter hat nun seit über 12 Monaten den Schimmel nicht entfernt, laut Gutachter ist der Schimmel wegen einem baulichen Mangel aufgetreten - somit Vermietersache.
Der Schimmel ist nun ca. 2,50 Meter x 8,00 Meter groß und befindet sich hinter einem Einbauschrank des Vermieters - nicht sofort sichtbar.

Weitere Fakten:
Ich bin selbständig und betreibe hier seit einzig, wissentlich dem Vermieter, ein Gewerbe.
Meine Frau - auch dem Vermieter bekannt - ist schwer Gehbehindert und haben darum von der Berufsgenossenschaft einen Zuschuss zum Einzug der Wohnung vor bald 4 Jahren bekommen.

Jetzt hat uns der Vermieter heute angeschrieben das er das Haus (3 Parteien, wir haben alleine ca. 150 qm Wohnfläche, die beiden anderen ca. 50 qm) verkaufen möchte und wir Ihm für nächste Woche 3 Termine zur Besichtigung der Wohnung mitteilen sollen, da ein Kaufinteressent vorhanden ist.

Nun meine Frage:
Uns kommt es nun so vor das unser Vermieter uns nun seit 12 Monaten im Schimmel lässt, da er das Haus verkaufen will und die Sanierungskosten (Schlafzimmer nicht mehr bewohnbar, unsere komplette Kleidung und Möbel müssen entsorgt werden - Schaden ca. 18.000 Euro) nicht tragen will.
Müssen wir dem Kaufinteressenten und unserem evtl. zukünftigen Vermieter über die Schimmelprobleme beim Besichtigungstermin informieren, wenn wir merken das unser Vermieter den Schimmel wieder verschweigt?
Und wie sieht es aus wenn er das Haus alleine haben möchte? Unser Kündigungsschutz etc.? Wir wohnen wie gesagt 4 Jahre hier, ich betreibe ein Gewerbe und meine Frau ist Gehbehindert (Schwerbehindertenausweis 70% und dadurch bereits EU Rentner) und dies ist für Sie eine behindertengerechte Wohnung.
Durch den Schimmel haben wir uns hier bereits seit Monaten um eine passende Wohnung bemüht, aber nichts gefunden. Wir haben von der Berusgenossenschaft die Auflage das die Wohnung im EG sein muss, oder einen Fahrstuhl besitzen muss. Die Türen müssen "extra breit" sein und alles auf einer Ebene. 2 Kinder haben wir auch. Mein Gewerbe kann ich auch nicht einfach so schließen.
Muss der künftige Vermieter uns so vertraglich übernehmen wie bisher der Vertrag war, oder hat er ein Sonderkündigungsrecht beim Kauf - Sonderkündigungsrecht unseres Vermieters besteht evtl. auch, da er mit uns evtl. nicht den gewünschten Erlös erzielen wird.
Aber was zählt mehr: Die Behinderung meiner Frau, mein Gewerbe und unsere Kinder, oder unser nächster Vermieter bzw. unser aktueller Vermieter?

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Antwort:

Frage 1.: Müssen wir dem Kaufinteressenten und unserem evtl. zukünftigen Vermieter über die Schimmelprobleme beim Besichtigungstermin informieren, wenn wir merken das unser Vermieter den Schimmel wieder verschweigt?

Einem potentiellen Kaufinteressenten gegenüber sind Sie sicherlich nicht verpflichtet, entsprechende Auskünfte über den tatsächlichen Zustand der Immobilie zu geben. Allerdings wäre es durchaus empfehlenswert dies zu tun. Dann weiß der Erwerber sogleich, was bei einem Erwerb auf ihn zukommt.

Frage 2.: Und wie sieht es aus wenn er das Haus alleine haben möchte? Unser Kündigungsschutz etc.?

Ein Erwerber der Immobilie kann für den Fall einer beabsichtigten Eigennutzung das Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs kündigen. Allerdings stehen Ihnen die mieterschützenden Vorschriften der §§ 574 ff BGB zur Verfügung. Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, vgl. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB. Gem. Abs. 2 liegt ein Härtegrund vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Härtegründe auf Mieterseite sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hierher gehören die von Ihnen bereits in der Fragestellung mitgeteilten persönlichen Umstände. Hinsichtlich der Intensität des Nachteils sind jedoch Härtegründe von (unbeachtlichen) bloßen Unbequemlichkeiten abzugrenzen, die jeder Umzug mit sich bringt. Dies ist eine Frage des Einzelfalls, wobei der gesetzlich geregelte Beispielfall des Fehlens einer angemessenen Ersatzwohnung gem. Abs. 2 als Prüfungsmaßstab dient, es dem Gericht allerdings verwehrt ist, durch seine Entscheidung in die Lebensplanung der Parteien einzugreifen, vgl. Bamberger/Roth/Hannappel BGB 2. Auflage 2008 § 574 Rn.10. Für den Eintritt relevanter Nachteile muss dabei eine hinreichende Wahrscheinlichkeit bestehen, so dass die lediglich theoretische Möglichkeit ihres Eintritts nicht ausreichend ist. In Ihrem Fall können Sie die einzelnen Umstände ohne weiteres konkret belegen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang noch § 574 a Abs. 1 BGB, wonach der Mieter im Falle des § 574 BGB verlangen kann, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Kommt keine Einigung zustande, so wird die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt, vgl. § 574 a Abs. 2 BGB. Es stehen demnach für den Fall einer Eigenbedarfskündigung ausreichende Schutzmechanismen nach dem Gesetz zur Verfügung.

Frage 3.: Muss der künftige Vermieter uns so vertraglich übernehmen wie bisher der Vertrag war, oder hat er ein Sonderkündigungsrecht beim Kauf - Sonderkündigungsrecht unseres Vermieters besteht evtl. auch, da er mit uns evtl. nicht den gewünschten Erlös erzielen wird.

Ein Sonderkündigungsrecht bei Erwerb einer Immobilie existiert neben der bereits erwähnten Eigenbedarfskündigung nicht. Vielmehr kommt § 566 Abs. 1 BGB zur Anwendung. Darin ist der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete gesetzliche verankert. Abs. 1 lautet wie folgt: Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Sie können demnach Ihre Mietminderungsrechte wegen der vorhandenen Mängel sogleich gegen den Erwerber geltend machen. Gleiches gilt für etwaige Schadensersatzansprüche (z.B. die erwähnten 18.000 EUR).

Frage 4.: Aber was zählt mehr: Die Behinderung meiner Frau, mein Gewerbe und unsere Kinder, oder unser nächster Vermieter bzw. unser aktueller Vermieter?

Diese Frage ist bereits mit der Frage 2. beantwortet und bei dem dort erörterten Mieterschutz nach den §§ 574 ff BGB erörtert.



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