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Berechtigung von Berabeitungsgebühr von Makler - Reservierungsvereinbarung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 30.12.2011

Frage:

Die Ausgangslage: es geht um eine Reservierungsvereinbarung, die unser Immobilienmakler (Bayern) nur zu einem Teil zurückbezahlen möchte. Wir haben eine Zahlungserinnerung bis am 30.12.2011 verfasst, welche mit einem Gegenvorschlag beantwortet wurde. Es geht um einen Betrag von EUR 2,000.--. Der Makler bat uns erstmals EUR 1,000.-- an und nach der Zahlungserinnerung nur EUR 1,250.--.

Die Frage wäre auch, ob ein notarieller Vertragsentwurf (Anmerkung: wir haben unaufgefordert einen ersten Standard-Entwurf erhalten, der von uns nicht weiter kommentiert wurde) eine geldwerte Leistung rechtfertigen würde und die Dauer der Reservation (in unserem Fall rund 3 Wochen) das branchenübliche Mass der Vertragsverhandlung überschritte hat.

Wir haben sehr Mühe, die geldwerte Leistung vom Makler nachvollziehen zu können, da seine Bemühungen nach unserer Ansicht dem normalen Masse an Verkaufsaktivitäten entsprechen. Außerdem haben wir auf etliche Anfragen von Dokumenten erst sehr spät oder nur unvollständig Antworten bekommen, was unser Gefühl, den richtigen Geschäftspartner gefunden zu haben, negativ beeinflusst hat.

Die Kaufverhandlungen haben wir Ende November abgebrochen, u. a. auch aufgrund der Tatsache, da unsere Bank herausgefunden hat, dass das Grundstück noch nicht geteilt ist (Doppelhaushälfte) und somit die Finanzierung nicht machen konnte. Ferner waren die definitiven Konditionen der Bank merklich schlechter als vorerst unverbindlich angeboten, da wir die Finanzierung aus der Schweiz machen würden. Dies hat die Bank erst nach konkreter Prüfung aller Unterlagen des Finanzierungsantrages festgestellt.

Als nächsten Schritt würden wir entweder die erste Mahnung versenden mit der Androhung eines Mahnverfahrens oder aber nochmals bilateral den Weg einer Einigung suchen.

Fraglich ist auch, ob wir auf das Angebot vom Makler (Zurückzahlen der EUR 1,250.--) eingehen sollen oder diese Nachricht ignorieren und auf die EUR 2,000.-- bestehen.

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Antwort:

Fragestellung: Berechtigung einer Bearbeitungsgebühr eines Grundstücksmaklers für eine sog. Reservierungsvereinbarung

Der Provisionsanspruch des Maklers gründet sich auf § 652 Abs. 1 BGB: Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Es müssen demnach ein wirksamer Maklervertrag vorliegen, die Maklerleistung erbracht worden, der Hauptvertrag mit einem Dritten wirksam zustande gekommen und die Maklerleistung für den Vertragsschluss kausal geworden sein. Es handelt sich bei der Maklerprovision also um eine reine Erfolgsprovision. Anders als etwa der Anwalt, der allein für seine Tätigkeit und unabhängig vom Erfolg entlohnt werden muss, verdient der Makler seine Provision nur durch Abschluss eines Hauptvertrages (Grundstückskauf) der beteiligten Personen. Bei der Reservierungsvereinbarung handelt es sich jedoch um eine erfolgsabhängige Provision, die nur ausnahmsweise vereinbart werden kann. Unterstellt sich der Makler nach dem abgeschlossenen Vertrag dem gesetzlichen Leitbild des § 652 BGB, so kann eine erfolgsunabhängige Maklerprovision (selbständiges oder isoliertes Provisionsversprechen) nur durch Individualvereinbarung, nicht aber durch die Verwendung von AGB (die in Ihrem Fall vorliegen) erreicht werden, vgl. BGHZ 99, 374. Die Rspr. vertritt den Grundsatz, dass alle Klauseln in Maklerverträgen, die eine erfolgsunabhängige Provision vorsehen, gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB verstoßen. Dies gilt auch für erfolgsunabhängige Teilprovisionen. Soweit der Erfolg ausbleibt, stellt die Reservierungsgebühr eine erfolgsunabhängige Teilprovision dar, die über Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht vereinbarungsfähig ist, vgl. Schwerdtner/Hamm Maklerrecht 5. Aufl. Rn 844. Rechtsfolge ist die Unwirksamkeit der getroffenen Vereinbarung, so dass Sie Ihre geleistete Zahlung zurückfordern können.



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